上海住宅市場分析綜述(參考版)
2025-06-30 08:15本頁面
【正文】 當(dāng)然，目前整體高價位樓盤中綜合品質(zhì)頂尖的豪宅只有鳳毛麟角，這種狀況與上海這個國際型大都市的形象并不十分匹配，因此，如何綜合提高自身產(chǎn)品的各方面要素，對每一個細(xì)節(jié)都力求精雕細(xì)琢，使樓盤成為真正的“豪宅”，這將是開發(fā)商們所需研究的主要課題。市中心地段位置優(yōu)勢、綠地景觀優(yōu)勢、沿江規(guī)劃及水景優(yōu)勢，均將作為未來高價樓盤的銷售題材。因此，今后幾年將是上海高檔住宅市場發(fā)展的關(guān)鍵時期。上海高檔住宅市場能否抵抗住世界經(jīng)濟波動所帶來的負(fù)面影響，很大程度上取決于中國國民經(jīng)濟是否能繼續(xù)保持目前旺盛的發(fā)展勢頭，中國能否繼續(xù)成為對國際投資最具吸引力的國家之一等因素。但不應(yīng)該忽視的是“911 事件”以及全球性的經(jīng)濟蕭條對中國，特別是對上海高檔住宅市場的未來影響。而新開樓盤的品質(zhì)上升，合理的單元面積控制也是豪宅重新回升的一大因素。這一現(xiàn)象給沉寂已久的高價位市場增添了一定活力。各區(qū)域歷年的租賃價格變化詳見附錄4。圖 19972001年上海市高檔住宅平均售價變化情況19972001年上海市高檔住宅租金水平發(fā)生了一些變化。分區(qū)域來看，復(fù)興公園地區(qū)、上海影城地區(qū)和虹橋機場地區(qū)是高檔住宅平均售價水平最高的地區(qū)，歷年平均售價水平均在1400美元/平方米以上。年份長寧黃浦靜安盧灣徐匯1998年1999年2000年1313482001年1312002年 2003年 2004年 2005年 2006年 年份盧灣徐匯靜安黃浦長寧1998年%%%%%1999年%%%%%2000年%%%%%2001年%%%%%2002年%%%%%2003年%%%%%2004年%%%%%2005年%%%%%2006年%%%%%租售價格分析19972001年研究區(qū)域的平均售價變化和租金變化1997年開始，受東南亞金融危機影響上海市高檔住宅銷售價格連續(xù)下降，到2000年降到最低，平均售價達(dá)到1109美元/平方米，同1997年相比下降了70%。由于眾多立項未開工項目其建筑形態(tài)尚未最終定型，故在本次統(tǒng)計過程中不將其列入附錄內(nèi)，所以20042005年立項未開工別墅項目總量只能反映其中一部分供應(yīng)量。B．別墅類物業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)測 根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——別墅類》），上海全市立項已開工項目2002年別墅竣工套數(shù)7459套， 2003年別墅竣工套數(shù)2087套。 從小陸家嘴地區(qū)各項目以往的銷售情況看，該地區(qū)的空置率一直保持著一個相當(dāng)?shù)偷乃剑{量基本上等于供應(yīng)量。 總體而言，其2002年2006年的竣工面積變化呈現(xiàn)W字形變化。考慮到很多項目現(xiàn)在工程進度等問題現(xiàn)在尚未確定，但具體到各年份卻有些出入。小陸家嘴地區(qū)：小陸家嘴立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1786套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有478套，采用中原統(tǒng)計上海市各區(qū)實際公建配套的比例系數(shù)折算住宅面積并考慮經(jīng)濟發(fā)展因素，按照每戶110平方米的建筑面積推算。徐匯區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為4172套，折合竣工面積為53萬平方米；2006年竣工商品住宅為5332套。徐匯區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——盧灣區(qū)公寓類》），徐匯區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有7584套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有6662套。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——盧灣區(qū)公寓類》），盧灣區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為2661套；2006年竣工商品住宅為2902套。由于靜安區(qū)未開工項目已知數(shù)據(jù)較少，所以項目統(tǒng)計預(yù)測量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測量有較大的差額。 根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——靜安區(qū)公寓類》），靜安區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為1209套， 2006年竣工商品住宅為2321套。從竣工面積數(shù)據(jù)和走勢變化看，排除具體項目統(tǒng)計時出現(xiàn)的一些客觀的誤差存在，項目統(tǒng)計預(yù)測量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測量基本吻合。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——黃浦區(qū)公寓類》），黃浦區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為3192套，2006年竣工商品住宅為3332套。從竣工單元量和走勢變化看，排除具體項目統(tǒng)計時出現(xiàn)的一些客觀的誤差，項目統(tǒng)計預(yù)測量與線性模型預(yù)測量基本吻合。長寧區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為5714套，2006年竣工商品住宅為6226套。但期間政府仍會從源頭控制土地供應(yīng)量水平，供地規(guī)模預(yù)計與2001年大體相當(dāng)，所以開發(fā)規(guī)模將保持相對平穩(wěn)，期間住宅投資的增幅可能出現(xiàn)回落，這也預(yù)示了研究期末兩年中商品住宅市場逐步趨于平穩(wěn)。n 20022006年研究區(qū)域市場供應(yīng)量預(yù)測雖然上海住宅市場主要由需求拉動，但是從供求力量對比總體分析，本市房地產(chǎn)市場的買方市場特征依然明顯。216。216。具體預(yù)測框架如下：216。此外，本市研究區(qū)域政府對土地一級市場和規(guī)劃容積率的控制力度差異也決定了該區(qū)域可建商品房的上限的不同，這也直接影響區(qū)域市場供需。同時，決定房地產(chǎn)市場
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