【正文】 五．去化分析 自2001年11月開盤以來去化率一般，主要集中在中心綠地附近小高層。另設(shè)有全玻璃鋼結(jié)構(gòu)會(huì)所（二期擬建），內(nèi)有健身房`乒乓室`室內(nèi)游泳池等設(shè)施。每幢樓錯(cuò)落有致而且有整體建筑感。小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，規(guī)劃有耀華國際雙語幼兒園，金茂小學(xué)等。 [碧云新天地]一． 基地位置位于浦東長島路浦興路交匯處，小區(qū)周邊公交20余條，四通八達(dá)，規(guī)劃中的輕軌AB線緊鄰小區(qū)。六．優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：交通方便，總價(jià)低，周遭生活設(shè)施較為齊全。五．去化分析 中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置（浦興路較東向）等因素的影響，去化情況較差，目前僅售出36套，其中80%為小面積的二房產(chǎn)品。中大雅苑房型面積以102109平方米的二房為主力房型，三房面積為155平方米，房型設(shè)計(jì)單一，格局一般。但由于此類設(shè)施均布設(shè)于五蓮路上，所以，居民購物尚需一段路程。復(fù)式以130150平方米的面積為主，占復(fù)式總數(shù)的77%。? 主力面積配比方面，三房以120～140平方米的面積為主，%。六、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)域商務(wù)氛圍較濃，有整體建筑感劣勢：小區(qū)規(guī)模小，以大面積房型為主競爭個(gè)案面積總配比表二 房面積80～90m290～100m2100～110m2110～120m2120～130m2以上合計(jì)套數(shù)7052263272252比例28%21%10%13%29%100%三 房面積110～120m2120～130m2130～140m2140～150m2150～160m2合計(jì)套數(shù)1408216632——420比例33%20%40%7%——100%復(fù) 式面積130150m2150～170m2170m2以上合計(jì)套數(shù)40——1252比例77%——23%100%說 明? 本表統(tǒng)計(jì)個(gè)案：現(xiàn)代華庭、陸家嘴新景園、名典苑。在浦東的知名度也較高。三、面積配比房型面積戶數(shù)二房108M226戶三房113—131M2142戶復(fù)式————四、價(jià)格分析 在此地段的價(jià)位均價(jià)都在4500元/M2左右，本項(xiàng)目小高層4300元/M2的均價(jià)，主要是小區(qū)較小，設(shè)施不齊全，多為130M2的三房戶型。小區(qū)規(guī)劃近1000平方米的綠化景觀。二、產(chǎn)品規(guī)劃 小區(qū)占地不大，總建筑面積20825平方米，為三幢16層小高層。相臨的張楊路商住一條街已初具規(guī)模。劣勢：小區(qū)整體規(guī)劃一般，房型設(shè)計(jì)單一，媒體宣傳不夠。五、 去化分析由于此案產(chǎn)品規(guī)劃一般，房型設(shè)計(jì)單一等因素，開盤至今銷售率僅達(dá)33%，去化狀況較差。房型設(shè)計(jì)以二房為主，面積范圍在124—134平方米。棟距約40米。但生活機(jī)能配套設(shè)施方面略顯不足，此案向西約五分鐘便可到達(dá)“名人苑花園”，為本案業(yè)主提供了一片綠意昂然的休閑好去處。 [名典苑]一、 基地位置 此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道（張楊路），西近楊高路。六、優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：小區(qū)綠化環(huán)境良好，產(chǎn)品規(guī)劃及建筑外型具有特色，總價(jià)低于區(qū)域均價(jià)，市場競爭力強(qiáng)。三、面積配比 房型面積戶數(shù)二房87—95M2122戶三房112—135M2246戶復(fù)式40戶四、價(jià)格分析 3400元/平方米的均價(jià)相對(duì)與周邊個(gè)案較有優(yōu)勢，市場接受度較高。二、產(chǎn)品規(guī)劃 ，由125幢建筑圍合而成，其中2幢為小高層，建筑整體感強(qiáng)烈。張楊路沿線 [陸家嘴新景園]一、基地位置位于浦東張楊路，云山路交會(huì)處，距陸家嘴商貿(mào)中心約2公里。長島路上的 “龍騰苑”、 “連城苑”等。 五、項(xiàng)目競爭區(qū)域市場分析? 目前基地緊臨金橋地區(qū)，是近年來浦東房產(chǎn)開發(fā)較為集中的區(qū)域之一，與本項(xiàng)目具有可比性的競爭樓盤分布眾多，新建樓盤主要集中在張楊路、浦興路沿線，區(qū)域內(nèi)樓盤都以多層和小高層住宅區(qū)為主，且具有一定規(guī)模，在外立面的設(shè)計(jì)上，本地區(qū)各小區(qū)色彩以明快、簡潔為主，便捷的交通條件和對(duì)未來區(qū)域美好的規(guī)劃前景是該地區(qū)最主要的賣點(diǎn)。但隨著市政交通規(guī)劃的深入，浦東的房產(chǎn)價(jià)格將有一個(gè)較大的升值空間。? 來浦東新區(qū)商品住宅市場的發(fā)展將向著正規(guī)化、規(guī)?；?、智能化發(fā)展。? 熱銷樓盤數(shù)量及面積回升2001年第二季度，浦東新區(qū)熱銷樓盤及銷售面積迅速回升，在上海熱銷樓盤排行榜前50名中，占據(jù)了11個(gè)名額，占總量的22%，而位于中央公園地區(qū)的“華麗家族”。各地區(qū)新盤帶動(dòng)區(qū)域均價(jià)上揚(yáng)，并顯現(xiàn)出各地區(qū)檔次、品質(zhì)的差異性。? 新開樓盤分布區(qū)域合理，階梯式住宅市場得到良好補(bǔ)充2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環(huán)外，各個(gè)細(xì)化區(qū)域的新盤分布相對(duì)平穩(wěn)。? 多層住宅小區(qū)比例減少，土地價(jià)值逐步提高2001年開始，小高層和高層小區(qū)及混合社區(qū)開始占據(jù)了浦東新盤市場的主力，2001年二季度新開樓盤中，多層住宅僅為1個(gè)，小高層和高層社區(qū)為8個(gè)，混合小區(qū)5個(gè)，別墅1個(gè)。從2000年三季度到2001年三季度的一年來，新盤及熱銷樓盤市場主要反映以下幾個(gè)主要態(tài)勢。疊加14萬M2130170M2叁、浦東新區(qū)新開及熱銷樓盤運(yùn)行態(tài)勢從2000年第二季度起，浦東新區(qū)新盤一直保持著連貫發(fā)展?fàn)顟B(tài)，新開樓盤數(shù)量穩(wěn)定，老盤銷售喜人，總體運(yùn)行態(tài)勢良好。獨(dú)棟41萬M2175184M2龍東花園龍東大道2255弄11號(hào)4300元/M2聯(lián)體amp。但由于位置偏遠(yuǎn)，生活機(jī)能還不夠完善，目前這些別墅價(jià)格在700～1000 USD/m2，仍大量空置。附區(qū)域典型個(gè)案簡表：案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M2小高層5．5萬M2112135M2現(xiàn)代華庭張楊路崮山路4200元/M2小高層2萬M2113131M2中大雅苑浦興路558弄3400元/M2小高層2萬M2102109M2連城苑張楊路長島路3900元/M2多層amp。（3）該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，120平方米/套的三房為輔。區(qū)域市場走勢（1）區(qū)域房價(jià)指數(shù)呈波動(dòng)狀，“北外灘”概念可能是該地區(qū)最大影響因素。區(qū)域均價(jià)為3356元/平方米，主力成交面積集中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個(gè)范圍內(nèi)，%，單套總價(jià)在20～50萬元/套，以40萬元/套為峰值。區(qū)域產(chǎn)品檔次不一，既有大量多層的安居住宅小區(qū)，以小面積的舊式公房為主，房價(jià)相應(yīng)在2500～3500元/平方米；又有大量新建商品房，主要集中在交通便捷的金橋路和張楊路沿線，行情價(jià)格已達(dá)到3800元/平方米左右。小高層12萬M2108127M2昌里花園昌里東路38號(hào)4400元/M2小高層10萬M2110130M2怡泰家苑南碼頭路1127弄3600元/M2多層110120M2金楊——金橋經(jīng)濟(jì)型發(fā)展區(qū)區(qū)域范圍羅山路以東，云間路一線以北地區(qū)。（4）區(qū)域單套總價(jià)集中在20～40萬元/套，且有向40萬元/套高價(jià)位靠攏趨勢。（2）區(qū)域均價(jià)類似于房價(jià)指數(shù)，顯現(xiàn)不穩(wěn)定因素。價(jià)位相對(duì)較低的售價(jià)是該區(qū)域最大特征，市場對(duì)于該區(qū)域90平方米/套的二房消化最佳。另外六里現(xiàn)代生活園區(qū)是浦東新區(qū)最早興建的新型居住區(qū)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，該區(qū)域房價(jià)已達(dá)到4000元/平方米，典型樓盤主要有：“恒大華城”、“博愛家園”、“昌里花園”、“上南花園城”等。高層12．6萬M2135159M2聯(lián)洋花園民生路1311號(hào)5200元/M2小高層22萬M2119163M2上南、周家渡——六里新型住宅區(qū)區(qū)域范圍六里、上南地區(qū)，即龍陽路以南、錦繡路以西地區(qū)。高層14萬M2115161M2上海之窗御景園錦繡路民生路5900元/M2小高層amp。（5）隨著區(qū)域現(xiàn)存低品質(zhì)房源的逐步減少，樓盤中堅(jiān)主力以中高檔為主。（3）該區(qū)域的房型顯現(xiàn)出多樣性，從80平方米/套的二房到150元/平方米的三房，滿足不同層次消費(fèi)者。區(qū)域市場走勢（1）從2000年低至2001年以來，區(qū)域房價(jià)指數(shù)漲幅巨大。區(qū)域均價(jià)為4460元/平方米，主力成交面積集中在80、1150平方米/套，%。龍陽路以南均價(jià)則已經(jīng)抬升到4000元/平方米，以“萬邦都市花園”為典型。（楊高路以東、云間路一線以北、錦繡路一線以東）隨著地鐵二號(hào)線的通車，花木地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格已不斷攀升，樓盤也象雨后春筍般地拔地而起，環(huán)線以內(nèi)均價(jià)在4800～6200元/平方米左右。附區(qū)域典型個(gè)案簡表:案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積東珂花園張楊路1619號(hào)4800元/M2小高層104140M2新天家園桃林路1141弄4900元/M2小高層104128M2陸家嘴花園桃林路815弄5900元/M2小高層amp。（3）該區(qū)域的房型需求明顯偏大，以100～150平方米/套的三房二廳房型為主。區(qū)域市場走勢（1）陸家嘴地區(qū)房價(jià)指數(shù)一路上升，房價(jià)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。區(qū)域均價(jià)為4800元/平方米，主力成交面積為100～130平方米/套，%，單套總價(jià)集中在40～60萬元。區(qū)域高檔樓盤主要分布在世紀(jì)大道沿線，張楊路沿線和濱江沿線。浦東的金融行政文化中心，是目前區(qū)內(nèi)城市化速度最快的地區(qū)。浦東新區(qū)期房市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖浦東新區(qū)2001年第三季度單套單價(jià)與成交套數(shù)比例圖浦東新區(qū)2001年第三季度單套面積與成交套數(shù)比例圖浦東新區(qū)2001年第三季度單套總價(jià)與成交套數(shù)比例圖[——浦東新區(qū)房地產(chǎn)分布情況——]浦東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)城市發(fā)展布局，主要可分成五個(gè)區(qū)域。但也表明了三房的市場需求開始上升。到2001年市場成交供求矛盾進(jìn)一步緩解， 連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)了與2000年同期相比成交面積繼續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)象，2001年上半年，浦東房地產(chǎn)市場出現(xiàn)求大于供，市場焦點(diǎn)集聚浦東。而成交面積也增長了4倍。 浦東新區(qū)預(yù)售市場實(shí)際成交量分析 單位：平方米時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積1997 (3季度) 487 36,5251997 (4季度) 1,685 138,6421997下半年合計(jì) 2,172 175,1671998 (1季度) 1,389 138,0701998 (2季度) 2,274 218,2391998 (3季度) 3,631 351,767前三季度7，294570,0061998 (4季度) 4,630 458,0541998合計(jì)11,9241,166,1301999 (1季度) 3,524 350,7261999 (2季度) 3,083 331,7331999 (3季度) 4,208 466,460前三季度10,8151,148,9191999 (4季度) 4,602 531,2741999合計(jì)15,4171,680,1932000 (1季度) 3,946 442,8002000 (2季度) 5,348 623,2332000 (3季度) 4,716 547,033前三季度14,0101,613,0662000 (4季度) 6,783 821,1612000合計(jì)20,7932,434,2272001(1季度) 4,681 549,5092001(2季度)6,494763,0962001(3季度)7,709865,537前三季度14,8842,178,142說 明隨著浦東經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，浦東房地產(chǎn)市場吸引力與日俱增。同時(shí)綜合樓市場基本維持不斷穩(wěn)步提高的增長水平?？梢娬趯?duì)房地產(chǎn)市場開發(fā)進(jìn)行有效的控制，對(duì)存量房進(jìn)行深入消化，其目的是調(diào)控供需，平衡發(fā)展。[——上海市房地產(chǎn)市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖——]表一：期房市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖表二：現(xiàn)房市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖貳、浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 [——浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場——] 浦東新區(qū)預(yù)售市場批準(zhǔn)預(yù)售量分析單位：m2年 份個(gè)案數(shù)推案量住宅樓綜合樓1997（1季度）13509,283470,51038,7731997（2季度）412,903,0982,759,786112,6161997（3季度）251,209,3541,098,59193,400前三季度794621,7354328,887244,7891997（4季度）722,351,9182,207,202123,1171997 合計(jì)1506,9