別墅項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)
2025-08-06 00:59本頁(yè)面
【正文】 25 / 25。單體別墅建議在本案中數(shù)量不應(yīng)超過(guò)5%，以300平方米為主力戶型，銷(xiāo)售單價(jià)在$2000/平方米左右，總價(jià)款控制在500萬(wàn)元左右。其建筑風(fēng)格應(yīng)超過(guò)萬(wàn)科青青家園的外立面設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)一種時(shí)尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅建議以220—300平方米為主力戶型，銷(xiāo)售單價(jià)在10000元/平方米，總價(jià)款控制在300萬(wàn)元左右，其應(yīng)建在湖邊或項(xiàng)目的中心區(qū)域內(nèi)，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領(lǐng)地之內(nèi)，向客戶渲染一種另類(lèi)、休閑的生活氛圍；與此同時(shí)，本案充分利用水景資源營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質(zhì)。北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議建議本案的產(chǎn)品類(lèi)型為：多層帶電梯公寓+四層半躍層式住宅+TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+單體別墅。第三部分 北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議本案優(yōu)劣勢(shì)分析[優(yōu)勢(shì)分析]：l 項(xiàng)目距機(jī)場(chǎng)高速北皋橋出口約100米，距四元橋約6公里，距三元橋約8公里；l 與使館區(qū)、燕莎商圈和CBD核心商務(wù)區(qū)之間交通聯(lián)系便利，快捷；l 區(qū)域內(nèi)已形成高檔外銷(xiāo)別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購(gòu)買(mǎi)的心理優(yōu)勢(shì)；l 項(xiàng)目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； l 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越；l 現(xiàn)有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺(tái)群體。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量不大，但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應(yīng)量可觀，租售情況仍不十分樂(lè)觀。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國(guó)內(nèi)高收入管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知”本家們把京城“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）作為辦公地點(diǎn)，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個(gè)性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷(xiāo)別墅開(kāi)始采用這一經(jīng)營(yíng)方式。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場(chǎng)分析精裝修別墅是市場(chǎng)的主流。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類(lèi)設(shè)施則比較缺乏。具有高爾夫球練習(xí)場(chǎng)的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂(lè)部旁邊的裕京花園，銷(xiāo)售率已經(jīng)很高，買(mǎi)家和租客仍然絡(luò)繹不絕。五、2001年北京東北部別墅市場(chǎng)配套設(shè)施分析高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大。別墅租金也因其品質(zhì)的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經(jīng)營(yíng)方式，首都機(jī)場(chǎng)附近地區(qū)別墅月平均租金在13－27美元／平方米之間，香江花園月平均租金最高為27美元／平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為13美元／平方米。首都機(jī)場(chǎng)附近的8個(gè)別墅項(xiàng)目，售價(jià)最高的香江花園開(kāi)價(jià)3300美元／平方米，而麗京花園1992年開(kāi)發(fā)的比較老舊的別墅售價(jià)僅為1000美元／平方米。同一區(qū)域別墅的個(gè)別條件對(duì)別墅價(jià)格有重大影響。市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價(jià)大多在1000－3000美元／平方米之間，平均售價(jià)以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價(jià)位在2700美元／平方米左右，首都機(jī)場(chǎng)附近約為2000美元／平方米。別墅銷(xiāo)售率與項(xiàng)目所在區(qū)位有明顯關(guān)系，項(xiàng)目區(qū)位不同，與市區(qū)的距離、配套設(shè)施、環(huán)境條件等都有很大差異，從而影響到別墅的銷(xiāo)售。 在2002年別墅銷(xiāo)售中，區(qū)位仍然是影響別墅銷(xiāo)售的首要因素，北京市東北部地區(qū)未售出別墅數(shù)量較多，約為1500套。通往首都機(jī)場(chǎng)，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購(gòu)物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。一些京內(nèi)人士購(gòu)買(mǎi)市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷(xiāo)需求量明顯上升。別墅內(nèi)銷(xiāo)需求迅速發(fā)展早期別墅國(guó)內(nèi)買(mǎi)家數(shù)量非常有限。外銷(xiāo)別墅雖然價(jià)格不菲，但是它以幽雅的環(huán)境和高貴的品質(zhì)吸引著眾多的買(mǎi)家和租戶，其客戶包括駐華使館人員、國(guó)際知名大公司、海外華僑、港澳臺(tái)同胞?？傮w來(lái)看，東北部別墅處于買(mǎi)方市場(chǎng)的階段，但是熱銷(xiāo)項(xiàng)目也說(shuō)明市場(chǎng)需求在不斷增長(zhǎng)，特別是環(huán)境良好的高品質(zhì)別墅市場(chǎng)前景樂(lè)觀。目前，東北部別墅市場(chǎng)仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)，但銷(xiāo)售情況不佳?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是：2002年的別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)占據(jù)北京別墅總體供應(yīng)量的60%以上的分額。隨著別墅市場(chǎng)的發(fā)展，這一趨勢(shì)將更加明顯。隨著收入水平的提高，在2002年中，崇尚享受生活的人們將會(huì)追求一種全新的生活方式，即5天住城里，2天周末住郊區(qū)，將有越來(lái)越多的人在城市郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)的別墅。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)與加入WTO的臨近，增強(qiáng)了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國(guó)內(nèi)人士購(gòu)買(mǎi)別墅，然后出租以獲得更高的租金回報(bào)。北京市放寬對(duì)購(gòu)買(mǎi)別墅的貸款，為別墅市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣支持。中國(guó)加入WTO。別墅需求增長(zhǎng)的原因有：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)。目前，政府也沒(méi)有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策
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