【正文】 31 / 31。其他幾個(gè)樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。另外，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園幾個(gè)別墅樓盤推出。”事實(shí)上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國等國家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。2=50(萬戶)，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（+50）萬戶10%15萬元=(億元)的巨大市場。有人算過：“到2002年，34%(1+%2247。本案明年進(jìn)入市場，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。其他幾個(gè)樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。但從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤推出。北海別墅粗探就本地市場而言，北海房地產(chǎn)市場總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。國內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙、上海購房者入市的主要因素。10月16日，一個(gè)由45人組成的上海購房團(tuán)抵達(dá)北海停留的幾天時(shí)間里，續(xù)江浙購房團(tuán)又掃了一次北海的房產(chǎn)。從1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。有人戲稱“北京市一個(gè)衛(wèi)生間的價(jià)格在北海能買一套住房”。房價(jià)低廉，投資、養(yǎng)老物超所值海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。北海，南國一顆璀璨的明珠，以其特有的南國海濱風(fēng)情，秀麗的海洋風(fēng)光，沒有任何污染的藍(lán)天，浩瀚的大海，四季驕人的陽關(guān)—“最適合養(yǎng)生的場所”“人類理想得居住地”，當(dāng)之無愧！北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國“王牌景點(diǎn)”。 而且北海作為北部灣三大漁場之一，人們隨時(shí)可品嘗到許多價(jià)廉物美的海鮮。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負(fù)氧離子含量2500至5000個(gè)，比一般城市高出50至100倍，是人類理想的居住地。但是以上海目前的房價(jià)而言，小資白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚顯困難，何來第二套“養(yǎng)老”？按照退休收入的收入水平，只及工作時(shí)的1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個(gè)普通的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得捉襟見肘。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價(jià)格會(huì)有波動(dòng)，但從長遠(yuǎn)看，土地資源總是越來越稀缺的，房產(chǎn)價(jià)值總趨勢只可能是上升的。如果單靠儲(chǔ)蓄，再高的收入到退休時(shí)頂多存下200萬元，考慮到人老了后不太敢動(dòng)積蓄，估計(jì)到時(shí)候很難保證現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報(bào)率。理財(cái)投資房產(chǎn)，買第二套房子。以目前的房價(jià)而計(jì)，一套兩房75平方米的住宅，在上海，需要60多萬元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達(dá)近100萬元，如此高的房價(jià)，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少15年才能買一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下20年的收入，是不太可能的。而之前的9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對(duì)1330個(gè)已售樓盤的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際平均成交單價(jià)為每平方米8201元，比8月上漲了8．28％；9月住宅累計(jì)成交價(jià)格為每平方米7526元，比8月上漲了4．08％。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價(jià)為12986．8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價(jià)在9272．7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價(jià)也達(dá)到7163．1元／平方米，外環(huán)線以外的房價(jià)為5399．3元／平方米。收入不多，但星巴克、真鍋、圓緣園，卻是固定時(shí)間的節(jié)目，開銷自然不少。根據(jù)上述資料計(jì)算，預(yù)計(jì)上海白領(lǐng)2005年平均年薪50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性12000元，%。同職位的男女收入差異最小。上海從1992年以來，%，而居民平均收入的增長速度則不到10%根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的《2005年中國主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告》顯示，明年收入增長將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長只有251元左右。消費(fèi)也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個(gè)因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。理財(cái)師指出，目前中國物價(jià)平穩(wěn)，通脹率1％，但根據(jù)“十五和2006~2015年經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告”預(yù)測，2006~2015年中國每年將至少保持3％~4％的通脹率。該好事者還說，國外有一個(gè)機(jī)構(gòu)好像專門為這個(gè)問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個(gè)中國白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準(zhǔn)“安度晚年”的話，需要300萬元呢。20年的時(shí)間太漫長了，誰都不知道會(huì)發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢養(yǎng)老，真的是一個(gè)很難說清楚的問題。設(shè)定其離退休還有20年時(shí)間，估算下來，到退休時(shí)大約可以存下100多萬元，退休后每個(gè)月還有退休金1000元，加上買的養(yǎng)老保險(xiǎn)。退休金只夠基本生活。由于社會(huì)價(jià)值系統(tǒng)的變化，加上中國人口政策的因素，未來的一對(duì)夫婦可能要照顧四位老人，子女也將不再能夠成為未來養(yǎng)老的依托?？梢哉f，在未來幾十年中，退休人員僅僅依靠社會(huì)保障系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實(shí)的。一般而言，社會(huì)保障體系只能提供最基本的生活保障，提供的退休金基本上只能達(dá)到退休前總收入的三分之一左右，特別是對(duì)高收入人群該比例會(huì)更少。30歲是一道檻，一過了這個(gè)檻，養(yǎng)老的問題恐怕就會(huì)不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。更甚，“一來現(xiàn)在掙的錢還太少，根本顧不上存錢養(yǎng)老的問題……” 年輕的時(shí)候，很多人不會(huì)意識(shí)到養(yǎng)老問題，花的錢甚至比掙的錢還要多?，F(xiàn)在普遍的事實(shí)是，一個(gè)的白領(lǐng)現(xiàn)在一個(gè)月大約可以掙七八千元左右，每個(gè)月幾乎都花得分文不剩。在日常生活中，“格調(diào)”和“品味”，生活的形象，始終被擺放放在一個(gè)重要的位置。北海項(xiàng)目異地銷售市場研判（一） 生活上海上海一個(gè)收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但他們當(dāng)一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時(shí)，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢，以?？问浇榻B本項(xiàng)目，介紹北海。針對(duì)目標(biāo)客戶群，有選擇的挑選出符合客戶群需要的媒體，投放廣告。小區(qū)會(huì)所可考慮安排在位于49畝地塊入口處，方便兩地塊的業(yè)主使用項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)本項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項(xiàng)目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)如下（，戶均220平方米）：小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值小區(qū)規(guī)劃總用地畝80居住戶（套）數(shù)戶（套）120居住人口套/4人480總建筑面積M254000①住宅建筑M253333③公建面積M2約600～700車位個(gè)（臨時(shí)）約50容積率綠地率%50％第六章 營銷推廣策略別墅樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費(fèi)群體；常規(guī)的營銷策略，很可能耗費(fèi)巨資，卻收效不大。D、 植物的選擇也應(yīng)配合小區(qū)文化主題，可選擇文化特征較強(qiáng)的植物品種。B、 利用用地溝壑構(gòu)建景觀水系，仿爍石溪流設(shè)計(jì)，溪水潺潺，緩緩向下流去，并可利用地塊間社區(qū)入口的人工湖作為各地塊自然匯水區(qū)。同時(shí)安置四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。綠蔭小道，庭臺(tái)摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝溶為一體。當(dāng)人們從外駛向社區(qū)內(nèi)時(shí)，進(jìn)入社區(qū)入口處，在市政公共綠地街上的標(biāo)識(shí)石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致以親切的問候。采用水池、質(zhì)感飽滿的爍石、木板等材質(zhì)提供實(shí)用又富有藝術(shù)效果的園景。地塊間綠化地與小區(qū)主出入口銜接。在自然環(huán)境的映照之下使得本項(xiàng)目形成了一個(gè)自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的園藝共同構(gòu)建起整個(gè)園藝景觀體系；但又各成體系。別墅——建筑與園林相應(yīng)成彰景觀與建筑的設(shè)計(jì)并重，甚至更強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的充分利用。9. 園林景觀規(guī)劃由于本項(xiàng)目為別墅盤，定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。陽臺(tái)欄板主要應(yīng)用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對(duì)話。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。8. 建筑立面風(fēng)格本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議摒棄過于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡潔、現(xiàn)代主義手法處理的細(xì)部。所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當(dāng)分設(shè)。l 儲(chǔ)藏類專屬空間包括儲(chǔ)物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房l 空調(diào)機(jī)位考慮到每一房間的空調(diào)機(jī)室外機(jī)隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。l 窗對(duì)于臥室，配合外立面，應(yīng)全部考慮低臺(tái)短飄窗設(shè)計(jì)；客廳與陽臺(tái)及二層的露臺(tái)花園之間，采用通透落地門窗；別墅外墻，多角度采用大面積落地窗，最大限度擴(kuò)大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨(dú)特，形式變化豐富。利于自由組合，在成本可接受的情況下可考慮應(yīng)用隱形梁技術(shù)，可減少天花裝修量，增加室內(nèi)使用空間；l 錯(cuò)層平面對(duì)于本項(xiàng)目的各類戶型，都在合適的情況下考慮小錯(cuò)層（不高于45厘米）的設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實(shí)現(xiàn)功能的分區(qū)。戶型可拆分和合并， 兩功能房之間有門相連，可打掉隔墻變成一套住宅，大房也可以拆分成小房；對(duì)于外墻，在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等，保證業(yè)主能夠盡自己需要對(duì)戶型進(jìn)行DIY設(shè)計(jì)。7. 住宅規(guī)劃要點(diǎn)l 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備合理性 為迎合業(yè)主的個(gè)性化需求，應(yīng)將不同功能房進(jìn)行合理搭配，盡可能讓每個(gè)窗戶都有較好的朝向和觀景效果，又能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。采用此種停車方式，是充分考慮到地面使用面積和建造成本而設(shè)計(jì)的。利用道路兩旁人行綠化帶作為臨時(shí)停車場。每戶均配置一個(gè)車位外，還應(yīng)該充分考慮臨時(shí)停車位。路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過30米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。B、 居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè)2．5米寬的單行道（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場地），區(qū)別于