【正文】 代客泊車服務(wù)無償服務(wù)：n 代訂飛機(jī)票、火車票、船票等n 代訂國內(nèi)、香港及國外部分報(bào)刊、雜志，并為業(yè)主送刊到戶n 代為投遞信件、郵寄包、物品等n 業(yè)主外出留言、鑰匙保管n 小區(qū)內(nèi)簡單行李搬運(yùn)n 早晨叫醒服務(wù)n 失物招領(lǐng)n 代喚出租車n 代為聯(lián)絡(luò)保姆、鐘點(diǎn)工n 代訂新鮮奶類制品n 特約保健醫(yī)護(hù)（私人醫(yī)生服務(wù)，24小時(shí)隨叫隨到）有償服務(wù)內(nèi)容：（1）家居清潔n 定期更換床單n 清理生活垃圾n 清抹家具n 清潔地板n 地毯清洗n 布面沙發(fā)或皮面沙發(fā)清潔n 大。 會所設(shè)施預(yù)訂服務(wù)216。 設(shè)置多功能廳供業(yè)主租用舉辦生日會等216。會所服務(wù)：216。 小區(qū)的大門平時(shí)關(guān)門，當(dāng)有車輛進(jìn)出時(shí)，保安員主動打開大門，車輛過后，保安員及時(shí)關(guān)門。保安服務(wù)：二十四小時(shí)保安服務(wù)，設(shè)置保安監(jiān)控室、小區(qū)的大門、會所、花園洋房的電梯大堂二十四小時(shí)均有保安員值班，小區(qū)內(nèi)保安員定時(shí)巡邏，并每時(shí)作保安情況記錄?；蛘叽藭c市內(nèi)五星級灑店聯(lián)營，對項(xiàng)目的業(yè)主實(shí)行優(yōu)惠，體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔和業(yè)主的尊貴身份。9. 物業(yè)管理建議1） 聘請專業(yè)名牌物業(yè)管理公司住宅部分：由于項(xiàng)目一期已給客戶保安質(zhì)素不佳及物業(yè)管理不甚完善的形象，二期的客戶更會擔(dān)心物業(yè)管理的問題，既然發(fā)展商有意聘用名牌物業(yè)管理公司管理，中原希望于項(xiàng)目開始實(shí)施包裝方案前能將此事項(xiàng)落實(shí)。此扶手電梯的設(shè)置，不僅方便客戶參觀示范單位，更非常直接的提高項(xiàng)目的檔次，體現(xiàn)發(fā)展商處處為業(yè)主著想，從感覺上已吸引客戶對本項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。目前5號花園洋房的西南面已建有一個(gè)非常陡峭的臺階，據(jù)現(xiàn)場目測應(yīng)有56米，客戶從此而上將非常費(fèi)勁，而且還要再上4層的樓梯才能到示范單位，客戶已氣喘虛虛，對本項(xiàng)目的直接感覺已大打折扣，甚至有些客戶害怕勞累不愿再看示范單位便離去。8. 看樓通道建議前部分已建議在項(xiàng)目的小區(qū)入口處建設(shè)售樓處，而示范單位卻設(shè)置在5號花園洋房的四五樓，從售樓處繞過3號花園洋房北面再經(jīng)4號花園洋房再到5號花園洋房，所經(jīng)路程距離較遠(yuǎn)，并且所經(jīng)路段都會看見建筑工地的不良景觀，4號花園洋房西面的路段面臨極高的陡坡，會讓客戶產(chǎn)生恐懼感，從而覺得不安全。 示范單位內(nèi)的家私擺設(shè)一定要講求空間感及功能感，善于巧用空間，同時(shí)體現(xiàn)實(shí)用、實(shí)在的性格。 建議將四房兩廳單位裝飾成中式風(fēng)格的原因是客戶的家庭人口稍多，客戶的年齡稍大，追求懷舊的生活品味。 三房兩廳單位的裝飾風(fēng)格采用簡潔時(shí)尚布置，原因是此客戶的家庭結(jié)構(gòu)簡單，及客戶的年齡較輕，仍然追求時(shí)尚感，但此部分客戶同樣追求高品質(zhì)的生活，所以示范單位布置不能太過簡單，家私的擺設(shè)同樣強(qiáng)調(diào)有藝術(shù)感，選取的家私必須高品質(zhì)，只不過在工藝上沒有歐式家私那么復(fù)雜而已。 復(fù)示范單位采用現(xiàn)代歐式布置，家私的風(fēng)格建議采用現(xiàn)代歐陸經(jīng)典家私，如意大利或法國家私，以木質(zhì)材料為主，可以適當(dāng)加些絨布材料，切忌大紅大紫；因?yàn)閺?fù)式單位中客廳為中空結(jié)構(gòu)，建議復(fù)式客廳中設(shè)置壁爐，讓客戶感覺復(fù)式單位有別墅的氣派；單位內(nèi)適當(dāng)懸掛具有歐州文化的藝術(shù)畫；擺設(shè)的裝飾品以較具欣賞性的雕塑為題材。 建議復(fù)式示范單位的裝飾風(fēng)格采用現(xiàn)代歐式布置，平面單位中的三房兩廳示范單位采用簡潔時(shí)尚布置，但需有藝術(shù)品味；四房兩廳示范單位采用中式布置。3） 裝飾風(fēng)格 本項(xiàng)目的形象定位為自然山水、尊榮住宅、健康人，當(dāng)中以健康為主線，將人的生活方式以輕松、自由、健康為主，示范單位應(yīng)能讓客戶感覺到一種寧靜致遠(yuǎn)、休身養(yǎng)性、超凡脫俗的生活境界，能體現(xiàn)休閑舒逸的生活心境，所以示范單位的裝修不要重抹濃彩，但需富麗堂皇，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份。2） 位置為了體現(xiàn)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)銀湖山水景觀，中原建議選擇5號花園洋房的東南角位置的四、五樓設(shè)置示范單位（項(xiàng)目最好位置），即于四樓設(shè)兩個(gè)示范單位，分別為四房兩廳和三房兩廳，再于五樓中選取東南角位置的復(fù)式單位作復(fù)式示范單位。1） 選擇戶型和數(shù)量二期花園洋房戶型的設(shè)計(jì)較為簡單，總體而言只有四種較多的戶型，即四房兩廳和三房兩廳及兩種復(fù)式單位，復(fù)式單位的數(shù)量較少，所以中原建議選擇三房兩廳單位和四房兩廳平面單位各一個(gè)裝修成示范單位，復(fù)式單位中只選擇一個(gè)作示范單位。7. 示范單位目前，深圳的房地產(chǎn)銷售中，示范單位已成必須的銷售工具，一期項(xiàng)目中的花園洋房未設(shè)示范單位而銷售乏力，別墅的示范單位由于布置不足而未能產(chǎn)生極大的振憾力，所以二期的示范單位裝飾及的重要性發(fā)展商已極為重視。227。227。227。227。227。227。227。227。227。3） 室內(nèi)布置銷售中心的室內(nèi)布置亦非常重要，功能擺設(shè)科學(xué)合理，充分利用空間，銷售中心的接待功能、展示功能、洽談功能、客戶休息功能和辦公功能必須體現(xiàn)；裝飾風(fēng)格直接體現(xiàn)項(xiàng)目的特色和項(xiàng)目的形象定位。227。227。227。設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)：227。（詳細(xì)位置如圖所示）2） 建筑設(shè)計(jì)銷售中心的外型建筑風(fēng)格最好與本項(xiàng)目的外型風(fēng)格相統(tǒng)一，同樣采用中北歐后現(xiàn)代古典風(fēng)格；外墻采用多根白色歐式柱子支撐，正面和側(cè)面外墻采用大落地式通透玻璃；頂部設(shè)計(jì)成尖頂和坡頂，采用默綠色或藍(lán)色層頂；給客戶清雅感覺。6. 售樓處 項(xiàng)目現(xiàn)有之售樓處位于一期的3號別墅中，客戶到現(xiàn)場時(shí)較難發(fā)現(xiàn)，并未能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色和檔次，根據(jù)中原與發(fā)展商所達(dá)成的共識，認(rèn)為二期的銷售中心及以后項(xiàng)目的銷售中心越近路邊越好，客戶越容易發(fā)現(xiàn)，甚至因?yàn)槭蹣翘幍奶厣蛻魠⒂^，所以建議銷售中心另取地方。信息網(wǎng)絡(luò)：a． 香港及國際直通電話：住戶只需將電話與網(wǎng)路系統(tǒng)連接，即可直接拿起電話與香港或國外及國內(nèi)跨區(qū)親朋或商業(yè)伙伴對談，為使用者大量節(jié)省長途電話費(fèi)用。主要內(nèi)容如下： ★ 利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)與管理處網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)交換家居服務(wù)信息。2） 智能家居視訊網(wǎng)絡(luò)a． 多媒體網(wǎng)絡(luò)休閑、娛樂系統(tǒng)★ 利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時(shí)點(diǎn)播喜好電影節(jié)目，在家里隨時(shí)可以享受到世界的電影大片，而且完全根據(jù)自己的喜好進(jìn)行點(diǎn)播、觀看，不受時(shí)間、片數(shù)、片種的限制，完全自助式電影；★ 利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時(shí)點(diǎn)播卡拉OK，在家里隨時(shí)隨地點(diǎn)播自己喜歡的卡拉OK歌曲，如同在專門的卡拉OK場所一展歌喉；★ 利用電視實(shí)行網(wǎng)上教育系統(tǒng)。IC卡感應(yīng)卡具儲值功能，住戶可持卡至社區(qū)會所或商場消費(fèi)。7） 大堂的門最好采用紅外線自動開關(guān)大門，住客刷卡開啟。5） 電梯大堂內(nèi)設(shè)置柔和燈光和布置藝術(shù)畫。3） 適當(dāng)擺放金魚缸或海洋生態(tài)玻璃缸。1） 為免受淋雨之苦，建議從小區(qū)入口大門開始設(shè)一個(gè)木柱玻璃頂?shù)挠昱钪蓖ǜ鞔被▓@洋房電梯大堂入口處，木柱的橫梁上擺放由上自然下垂的綠色植物。4. 電梯大堂裝飾建議 花園洋房項(xiàng)目的定位為銀湖半山湖景豪宅，項(xiàng)目的門面裝飾必須能體現(xiàn)豪華風(fēng)格，而電梯大堂裝飾更是能直接體現(xiàn)裝修的檔次，也是深圳眾多豪宅物業(yè)包裝的重要手段之一。此設(shè)施應(yīng)為全城首創(chuàng)，并滿足客戶對健康的追求，所以中原建議以上設(shè)備最好采用歐美或日本名牌產(chǎn)品。a. 利用發(fā)展商下屬的鳳凰醫(yī)院醫(yī)療條件，向業(yè)主提供私家醫(yī)生服務(wù)，24小時(shí)隨傳隨到b. 會所內(nèi)設(shè)置室內(nèi)暖溫香薰按摩浴池，面積為4050平方米，此浴池最好設(shè)有腳底穴位按摩功能。e． 會員級別：將會所客戶分成金卡、銀卡兩級，記者接待廳f． 會所專用五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)套房（10床位左右）（3）商務(wù)社交a． “私人宴會廳”提供會員私人宴會和酒會使用；b． 沙龍咖啡茶座； c． 會員法律咨詢中心。3. 會所設(shè)施建議 中原建議將本項(xiàng)目會所定位為：金融證券商務(wù)社交型會所1） 功能包括：a. 中小型會議b. 定期組織會員交流活動c. 定期發(fā)布金融證券信息和組織金融證券界高峰會d. 娛樂、休閑e. 住戶服務(wù)2） 組織形式：建議聘請專業(yè)的會所或酒店經(jīng)營公司對本物業(yè)會所進(jìn)行管理或顧問服務(wù)。小區(qū)目前設(shè)有多個(gè)入口處，并且都沒有保安值守，客戶感覺極不安全，為了以后更容易管理，中原建議入口大門西側(cè)的臺階作部分的修改，將到銀湖路的部分臺階改由先到小區(qū)大門，再經(jīng)大門后再出去。水景和噴泉用多彩燈光映射，營造熱列的銷售氣氛。5號花園洋房的所有單位及示范單位的室內(nèi)燈光開啟。2. 現(xiàn)場燈光建議小區(qū)內(nèi)綠化景點(diǎn)的設(shè)計(jì)固然重要，但燈飾的布置也是非常重要，特別是在晚上小區(qū)的燈光從不同的角度不同的景點(diǎn)自然發(fā)放，會讓客戶置身于大自然的感覺，所以建議小區(qū)內(nèi)部的燈光擺設(shè)位置要自然，如在花草叢中、水底下、樹干或樹傘上。227。227。 小區(qū)入口處的道路的兩旁及中間位置種植排式的塔松樹，因?yàn)榇藰渌募境Ｇ?，種植期也是青蔥濃郁，對環(huán)境的改善作用非常明顯；由于塔松樹樹干較高，可以擋住道路西側(cè)的護(hù)土墻。中原對發(fā)展商下決心設(shè)計(jì)園林表示贊賞，但擔(dān)心時(shí)間延后，而園林的設(shè)計(jì)、施工、生長還需不少時(shí)日，要切底改善還得耐心等待，而二期的銷售時(shí)間較為緊迫，所以中原建議項(xiàng)目的整體園林由專業(yè)公司設(shè)計(jì)施工，而銷售中心和示范單位周圍的園林綠化必須提前實(shí)施，有關(guān)的環(huán)境設(shè)施（如燈光）也提前安裝，客戶到售樓處時(shí)能感受到項(xiàng)目日后優(yōu)美的生活環(huán)境。項(xiàng)目依山而建，少不了護(hù)土墻，但護(hù)土墻的用材較差并施工粗造使得護(hù)土墻太臟太硬，對項(xiàng)目的環(huán)境影響較差，對此，中原已多次提交修改意見，發(fā)展商也作部分修改及再種植綠化等，但效果并不十分明顯，仍有大面積的護(hù)土墻未作處理，一期項(xiàng)目的現(xiàn)場環(huán)境依然不理想。項(xiàng)目內(nèi)已有大面積的水泥路面和護(hù)土墻，已給客戶非常硬的感覺，石頭已成可怕之物，園林內(nèi)沒有必要再做假石。項(xiàng)目坐落于自然山水間，項(xiàng)目的園林環(huán)境理應(yīng)與周圍的自然環(huán)境相統(tǒng)一、相融為一體，體現(xiàn)項(xiàng)目自然山水、健康人的定位。此定位風(fēng)格平實(shí)，真真實(shí)實(shí)地反映項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并無太多張揚(yáng)，相信此定位更能讓目標(biāo)客戶接受。 此定位以健康概念為主線，將絕版地段優(yōu)勢、環(huán)境、景觀、規(guī)劃等多個(gè)賣點(diǎn)融于其中。而二期項(xiàng)目的性質(zhì)及位置與一期稍有不同，及因?yàn)樯钲谙M(fèi)者貪新厭舊，新項(xiàng)目、新形象對消費(fèi)者的吸引力明顯增加，于是二期有必要重新定位，但須在一期的基礎(chǔ)上再提高一個(gè)層次，與一期形象相統(tǒng)一。即尋找本項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，是其它豪宅物業(yè)永遠(yuǎn)不能擁有的，并將此概念定位為宣傳主線。四、 項(xiàng)目定位1. 賣點(diǎn)回顧從第二部分項(xiàng)目分析中可以看出本項(xiàng)目擁有眾多的賣點(diǎn)，而本項(xiàng)目的形象定位須體現(xiàn)出本項(xiàng)目的高品質(zhì)感，稀有珍藏性，從而體現(xiàn)尊貴的形象。生活追求：此部分客戶對名車、美女、時(shí)裝、高球場或游艇等貴族活動非常熟悉，并且已擁有，而最重要的就是身體健康，所以此部分客戶追求優(yōu)美、寧靜的生活環(huán)境，健康的生活方式。 外企人士（長期于國內(nèi)特別是在有深圳投資，對深圳非常熟悉的港臺人士）3） 目標(biāo)客戶分析年齡分析：由于本項(xiàng)目的較高價(jià)位，則必對購買力要求很高，而消費(fèi)者的財(cái)富積累與年齡必然有關(guān)，故本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的年齡結(jié)構(gòu)稍為偏大，范圍應(yīng)在3055歲之間，主力范圍可能在3545歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)處于滿巢階段的中后期，房型要求三房或以上大戶型，主力應(yīng)為四房二廳二衛(wèi)（或三衛(wèi)）一廚一工人房。 近期股市新貴227。 國內(nèi)各地政府高官或國企經(jīng)營者227。1） 目標(biāo)客戶共性較早年前已開始創(chuàng)業(yè)，大部分為白手起家擁有物業(yè)財(cái)富追求更高層次的生活品質(zhì)擁有大量金錢或物業(yè)擁有名車目前居所已是二次置業(yè)受良好的高等教育，學(xué)歷高希望體現(xiàn)人生價(jià)值多數(shù)人有尊貴的社會地位，并對自我形象極為重視對新事物興趣大，如科技網(wǎng)絡(luò)、風(fēng)險(xiǎn)投資等多數(shù)家庭較為和睦多數(shù)人注意社會形態(tài)2） 目標(biāo)客戶類型227。8） 項(xiàng)目的一二期最為欠缺智能化設(shè)施，現(xiàn)代住宅中，智能化不能作為主要賣點(diǎn)，但必須是必備條件之一，特別是豪宅物業(yè)，智能化設(shè)施如集成系統(tǒng)、寬頻光纖網(wǎng)絡(luò)、家居安防系統(tǒng)、家居自動化系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等已是必備條件。6） 盡管項(xiàng)目配有大型會所，但方案未定，未施工，客戶普遍對此不樂觀。3） 戶型方正實(shí)用，但四、五樓的單位中主人房的轉(zhuǎn)角窗被柱影響，復(fù)式單位卻沒有空中花園。4. 項(xiàng)目不足1） 項(xiàng)目雖然地處銀湖高尚片區(qū)，但交通不便，業(yè)主雖然自有汽車，但孩子上學(xué)和保姆購物等卻極為不便。根據(jù)發(fā)展商初步設(shè)想，本會所將裝修成全深圳最豪華的會所，并配有齊全的會所設(shè)施，先進(jìn)的設(shè)備，成為金融證券信息港，為業(yè)主提供娛樂、休閑之余，同時(shí)也結(jié)識深圳各商界名流、高官等事業(yè)成功人士，交流信息、交流經(jīng)驗(yàn)，即本會所已定位為：金融證券商務(wù)社交型會所，但由于現(xiàn)場施工原因，會所未建，客戶未能直接感受到此優(yōu)越，應(yīng)加強(qiáng)宣傳。7） 會所項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)有8000平方米的大型會所設(shè)施，目前已由香港王董設(shè)計(jì)顧問公司設(shè)計(jì)方案。6） 內(nèi)部規(guī)劃 項(xiàng)目二期規(guī)劃全部為低密度的五層至六層電梯花園洋房，一梯二戶，戶戶可觀山景、園景或湖景，此舉非常有利于項(xiàng)目塑造高貴豪華的形象。4） 片區(qū)配套 銀湖片區(qū)已是早年所發(fā)展的深圳著名的豪宅區(qū)域，及早年間被用作接待用途，所以各種娛樂和康體設(shè)施配套相對較齊，如區(qū)內(nèi)設(shè)有貴賓廳、高爾夫球練習(xí)場、跑馬場、垂釣中心、射箭場，甚至還設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪等，但生活和教育設(shè)施卻相對落后，如區(qū)內(nèi)無學(xué)校、超市等，讓該區(qū)住客生活極為不便，所以本項(xiàng)目配套設(shè)施應(yīng)注意生活配套。第三個(gè)環(huán)境可以說是花園洋房內(nèi)部的小環(huán)境，主要是指花園洋房內(nèi)公共部分的裝修，而一期花園洋房的裝修已給客戶不好印象，二期的規(guī)劃中，發(fā)展商已決定采用豪華裝修，中原對此頗有信心。3） 環(huán)境規(guī)劃21世紀(jì)是環(huán)境的世紀(jì)，對于環(huán)境，尤其是居住環(huán)境的講究依賴于人們對環(huán)境觀念的提升，建立一個(gè)擴(kuò)大的綜合環(huán)境觀，所以從人居的角度講，第一是環(huán)境，第二是環(huán)境，第三還是環(huán)境，從國際會議中心的豪宅物業(yè)性質(zhì)來講，第一個(gè)環(huán)境指大的綜合環(huán)境，涉及周邊的地理環(huán)境、自然生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，與這些環(huán)境的成功對接則是項(xiàng)目銷售成功的保障，對于以上各項(xiàng)環(huán)境，國際會議中心擁有的是頗佳的生態(tài)自然環(huán)境，較好的地理環(huán)境和人文環(huán)境，較差的交通環(huán)境，因此要使本項(xiàng)目融入到周邊的良好生態(tài)自然環(huán)境中，同時(shí)注重完善交通配套，使總體的大環(huán)境達(dá)到上佳的組合。2） 銀湖環(huán)境銀湖片區(qū)位于梧桐山脈，區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，流水潺潺，鏡面湖水，環(huán)境清幽，與市區(qū)卻僅一路之隔，可