深圳地塊市場分析報告(參考版)
2024-08-15 03:22本頁面
【正文】 “低開高走”初步實現(xiàn)目標確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/M2，第三期為5500元/M2。價格策略尤其是在我們分期推廣的過程中顯得特別重要，根據以往的銷售經驗結合本樓盤的實際情況，我們將采用“低開高走”的價格策略。本項目綜合素質在鹽田區(qū)處于中游，其合理價格應定位在50005400元/㎡區(qū)間，建議價格定位為5200元/㎡。八、價格定位策略鹽田區(qū)的房地產市場雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對本區(qū)域的房價過于樂觀，所以我們認為本樓盤要走市場平均價路線，而銷售中的價格策略是銷售的核心。深圳動物園原用地已經被香港一家地產巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。所以，本次土地拍賣可能低于本宗地市場價值。另一方面，本宗地拍賣時機遠遠不夠成熟，在和黃的御龍居還沒有完成熱身運動的情況下，在寶恒還沒有把項目來得及推向市場的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場，實在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價已定高出本次拍賣地價。明天的泰華是否還能一帆風順，只得期待。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿不到也沒關系，后年再來嗎，重在參與嘛?！ 〉谄呶唬壶櫂s源地產：如果沒有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣的最有競爭力的一定是鴻榮源?！ 〉诹唬鹤吭降禺a：蔚藍海岸的成功成就了今天的卓越地產，近年來，卓越地產的發(fā)展可圈可點，雖然在橫崗項目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國化戰(zhàn)略?！ 〉谖逦唬褐泻５禺a：中海地產既不缺地，也不缺錢，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調整期，調整之后的中海才更值得關注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經是深圳市場上的三劍客之一。所以，沙河參加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經營狀況，但是如果說企業(yè)績表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實的，沙和股份的在股票市場的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也?！ 〉谒奈唬荷澈拥禺a：沙河競拍次塊土地有點出人意外，因為對于沙河地產來說，其在沙河農場有著足夠的土地儲備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國戰(zhàn)略。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預期目標，和黃便會就此打住，絕不存在勢在必得的決心。更為重要的是，和記黃埔在開發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢已經顯現(xiàn)。但是，值得注意的是，保利地產的背景，中國保利集團，乃國務院計劃單列的大型企業(yè)集團，業(yè)務遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開發(fā)保利城之后，急需別的項目已證明自己的存在，因此，保利地產在此次拍賣中有可能成為最大的黑馬。另外，對于本宗土地來說，由于規(guī)劃上是別墅項目，因此，正好和百士達精品路線相吻合，所以，百士達地產最有動力和激情競拍次宗地。無論是羅湖百士達花園，還是紅樹西岸，都可堪稱深圳豪宅的經典之作。以下依照競拍能力順序逐個分析?！ 【C合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場價格。龍光地產之前已經透露過希望私下獲取土地，以降低開發(fā)成本，所以對于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。 本宗出讓土地處于寶城片區(qū)，從地緣企業(yè)的角度來說，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場，但是從本地企業(yè)參與熱情來看，無論是泰華，還是富通，都沒有太大的興趣。因為，之前這些企業(yè)就會做好充分準備?！ ∧甑着馁u，財務吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對于一般的公司來說，年底公司財務比較吃緊，現(xiàn)金
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