【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的兩側(cè)，預(yù)留滬杭高速鐵路控制用地。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 機(jī)場(chǎng)：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場(chǎng)。 對(duì)外交通設(shè)施：近期保留汽車東站，遠(yuǎn)景搬遷汽車東站。 ◇ 道路網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃道路系統(tǒng)分四級(jí)設(shè)置，即快速路、主干路、次干路、支路，路網(wǎng)系統(tǒng)形成“五橫四縱”的道路網(wǎng)格局。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路—秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路—機(jī)場(chǎng)路、滬杭高速公路城區(qū)段。 快速路：石大路、秋濤路—石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價(jià)格是：“宋都采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三華天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢塘沁園”售價(jià)在7500元/平方米左右，此外整個(gè)城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。去年開始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時(shí)加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北四季風(fēng)景”裝修單身公寓售價(jià)6000元/平方米，“大都文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。 Ⅲ、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對(duì)比分析首選城東的購(gòu)房人群在40萬(wàn)總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬(wàn)、60萬(wàn)的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬(wàn)80萬(wàn)的點(diǎn)上選擇比例卻有大幅上升，而100萬(wàn)上的比例在降低，這說(shuō)明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購(gòu)房群體，而最高端的人群被分流。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比03年5月的時(shí)候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房?jī)r(jià)上漲、人們預(yù)算的提高，使得購(gòu)房人群妥協(xié)讓步的空間越來(lái)越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒有太大變動(dòng)。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和5000元比例最高，％％，％。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇6000元的人群比例最高，％，％，％，比03年5月有所上升。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇6000元和7000元的人群比例最高，％，％，其比例已經(jīng)大幅上升。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)03年5月的時(shí)候人們單價(jià)妥協(xié)系數(shù)與總價(jià)妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。到了10月人們提高了正常妥協(xié)系數(shù)以能夠買到房子但是人們對(duì)單價(jià)的極限妥協(xié)下降了，這可以認(rèn)為是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高情況下人們對(duì)市場(chǎng)的一種妥協(xié)性調(diào)整。到了04年5月無(wú)論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說(shuō)明人們對(duì)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。e、面積對(duì)比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價(jià)上就是總價(jià)選擇的分散。其中總價(jià)70、80萬(wàn)的比例增加與單價(jià)7000元的增加和面積100及120的增加相當(dāng)合拍。f、首選與次選面積對(duì)比前面總價(jià)與單價(jià)的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。04年5月的100平米選擇比例明顯要少于03年10月比例。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。04年5月平均首選面積比03年10月下降了5個(gè)平方。這也可以解釋04年人們選擇70萬(wàn)總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。至于次選面積的變化則可以看作是人們準(zhǔn)備接受大面積住房。g、客廳、主臥和廚房面積對(duì)比縱觀這兩年來(lái)的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢(shì)，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們?cè)诮档唾?gòu)房面積的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的。h、到市中心車程分析通常，人們更能接受20分鐘和30分鐘的距離市中心的車程。而相對(duì)于03年5月選擇1015分鐘車程的人群比例減少很多，這是由于房?jī)r(jià)的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。（4）濱江片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃圖：分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬(wàn)人，建設(shè)用地約為53平方千米?！?規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一心、四軸、二區(qū)、九片一心：一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級(jí)中心。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長(zhǎng)河居住片、之江居住片、省屬居住片、長(zhǎng)江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。另外還規(guī)劃了三個(gè)研發(fā)中心、一個(gè)高教園區(qū)和一條旅游觀光帶和休閑度假區(qū)。三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。一個(gè)高教園區(qū)：即濱江高教園區(qū)。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。◇ 對(duì)外交通：鐵路：廢除鐵路望江門道口以南至蕭山站的既有浙贛線部分線路、站場(chǎng)、設(shè)施(包括錢塘江大橋)及蕭紹聯(lián)絡(luò)線，將原來(lái)的鐵路軌道改做為城市軌道交通。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。區(qū)域交通聯(lián)系：高新開發(fā)區(qū)(濱江)主要通過(guò)快速路、主干路加強(qiáng)與區(qū)域交通的聯(lián)系。過(guò)江通道：高新開發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過(guò)錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復(fù)興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。◇ 城市道路交通：快速路系統(tǒng)：中興路——杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)。主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前，錢江兩岸的房產(chǎn)的發(fā)展很快，今年的預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到400萬(wàn)平方米左右，其中，北岸將占160萬(wàn)，南岸占230萬(wàn)左右。隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊逐漸吸引了購(gòu)房者，房?jī)r(jià)也因?yàn)橐唤?，存在很大的差別。錢江北岸的房?jī)r(jià)普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，如“海月金棕櫚”剩余的躍層價(jià)格9000—11800元/㎡左右，“綠城春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期預(yù)計(jì)在8月份開盤。濱江南岸的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田尚城”價(jià)格在6200元/平方米左右，“同方超級(jí)星期天”6月8日開盤，均價(jià)5800元/平方米。 Ⅲ、需求狀況a、總價(jià)預(yù)算比較分析從購(gòu)房者總價(jià)預(yù)算上來(lái)看，總價(jià)預(yù)算在50萬(wàn)以下的人群比例逐步減少，總價(jià)預(yù)算在60萬(wàn)以上的人群比例逐步增加，而70萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上幾乎沒有什么變化。60萬(wàn)價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在80萬(wàn)上04年5月人們選擇比例達(dá)到最高。在6080萬(wàn)上人們的選擇變化隨時(shí)間變化相當(dāng)明顯。在100萬(wàn)上人群比例波動(dòng)較大。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。購(gòu)房者的正常妥協(xié)系數(shù)變化不是很大，但極限妥協(xié)系數(shù)變化相對(duì)較大，且呈下降趨勢(shì)。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和6000元比例最高，％，％。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇5000元的人群比例最高，％，其次是6000元的人群，選擇4000元的人群比例已經(jīng)大幅下降了。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，％，％，時(shí)隔一年，購(gòu)房者的對(duì)單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析相對(duì)于總價(jià)妥協(xié)系數(shù)，單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。但是無(wú)論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。到了04年5月，無(wú)論是正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)已經(jīng)是03年5月的三分之一了。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。03年10月比03年5月在90平米的選擇上減少而100及120平米的選擇則增加了。尤其120平米03年10月選擇比例最大。而04年又出現(xiàn)新的變化那就是在80平上人群比例在增加，這也許是那些低端人群隨著房?jī)r(jià)的上漲無(wú)奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江片。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個(gè)時(shí)期的最高值。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。f、首選面積與次選面積對(duì)比比較一下兩年的首選購(gòu)房面積和次選購(gòu)房面積，發(fā)現(xiàn)首選購(gòu)房面積有減少的趨勢(shì)，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)高漲的房?jī)r(jià)他們不得不減少對(duì)面積的期望。而次選面積則有增大的趨勢(shì)，這說(shuō)明購(gòu)房者在沒有理想面積的時(shí)候，會(huì)選擇增大其購(gòu)房面積，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)市場(chǎng)上大戶型的房屋他們被動(dòng)的作好了妥協(xié)的準(zhǔn)備。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢(shì)非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來(lái)降低總價(jià)。主臥面積的選擇03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，盡管人們選擇最多的面積都是20平方米左右，但是中位數(shù)的變?。◤?0變到18）說(shuō)明選擇小面積的人數(shù)在增加。廚房面積選擇三個(gè)時(shí)段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。h、能接受的車程比較分析選擇購(gòu)買濱江片的購(gòu)房者他們中只接受1015分鐘車程的人群比例明顯減少，而能夠接受20和30分鐘的人群比例則明顯增加，這從側(cè)面反映了人們對(duì)濱江片地塊的認(rèn)同。選擇20分鐘的人群比例相對(duì)于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車程的人群比例相對(duì)于03年10月減少很多。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢江四橋及新城隧道的影響，人們感覺濱江似乎沒有那么遠(yuǎn)了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。（5）城西片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。人口規(guī)模：規(guī)劃分區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)人，其中城區(qū)人口74萬(wàn)人，郊區(qū)人口18萬(wàn)人?！?道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級(jí)公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個(gè)層次的道路組成一個(gè)快速、安全、便捷、功能明確、級(jí)配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。道路網(wǎng)規(guī)劃：高速公路或一級(jí)公路本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長(zhǎng)高速公路、320國(guó)道一級(jí)公路、104國(guó)道一級(jí)公路、杭富沿江一級(jí)公路。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。四橫：留祥路、文華西路——文一路、天目山路、云河路。一縱：紫金港路——吉鴻路?！?居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺(tái)居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片。郊區(qū)由轉(zhuǎn)塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成。分區(qū)另有浙大、小和山省屬教育基地、。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況城西板塊的樓盤供應(yīng)量全年約為123萬(wàn)平方米。老城西在其老文教區(qū)的氛圍下，以及生活配套較成熟的環(huán)境下，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米左右。位于文苑路以南，紫荊花路以西的“西溪紫金庭園”，其疊式排屋均價(jià)在8688元/平方米左右，多層7800元/平方米左右，小高層7600元/平方米左右。天目山路以北，豐潭路以西的“坤和山水人家”目前的房源較多，價(jià)格范圍在7000—9000元/平方米左右。新城西主要是三墩和勾莊區(qū)域，占地8700畝的浙大紫荊港校區(qū)是三墩樓盤最大的賣點(diǎn)，作為國(guó)內(nèi)一流的大學(xué)，其悠久的人文環(huán)境、濃烈的學(xué)術(shù)氛圍、優(yōu)異的人力資源，給附近的樓市帶來(lái)了難以估量的無(wú)形價(jià)值，所以，三墩的房?jī)r(jià)不斷在攀升，單價(jià)從2003年5月的3200元左右漲到了現(xiàn)在的5000元左右。同時(shí)，勾莊區(qū)域目前的樓盤主要是“天陽(yáng)棕櫚灣”，其房?jī)r(jià)從2003年的6月開始銷售的2200元/平方米，漲到了目前的4500元/平方米左右。Ⅲ、需求狀況a、首選購(gòu)房面積有所減小選擇在城西片區(qū)塊的購(gòu)房者，，下降了近4個(gè)平方米。其購(gòu)買面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購(gòu)買面積趨勢(shì)相一致，在房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對(duì)住房面積的妥協(xié)上。b、相對(duì)上漲幅度偏小在第二章中。而城西片的數(shù)據(jù)我們可以看到：、上漲不到5萬(wàn)。c、預(yù)算總價(jià)在50萬(wàn)的比例最大在幾個(gè)主要的總價(jià)點(diǎn)上，今年5月底和去年10月相比：%%，而在70萬(wàn)、80萬(wàn)的點(diǎn)上比例比去年有明顯增加，在80萬(wàn)的這個(gè)點(diǎn)上，今年的比例幾乎是去年的三倍。而心理預(yù)算總價(jià)所占比例最大的還是在50萬(wàn)。d、預(yù)算單價(jià)提高了1000元左右 從數(shù)據(jù)可以看出，去年10月和今年5月相比，預(yù)算單價(jià)提高了1000元左右，這一數(shù)據(jù)和杭州公寓樓的心理預(yù)算單價(jià)的上漲趨勢(shì)一致，而且