【文章內(nèi)容簡介】 房產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議 4：多層住宅現(xiàn)代簡約風(fēng)格或者歐式風(fēng)格陽臺和露臺的大面積贈送首層花園，頂層閣樓贈送產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議現(xiàn)代簡約風(fēng)格，中式元素考慮大面積玻璃處理外立面線條筆直，色彩柔和，一至三層用石材外掛，上層用乳膠漆或仿石漆處理，頂部做出自有風(fēng)格產(chǎn)品線建議 5：小高層住宅產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型控制總價： 戶型緊湊，無浪費空間，主力戶型面積適中，使用面積不超過 100平米；適當(dāng)贈送面積，給予客戶優(yōu)惠；降低風(fēng)險： 設(shè)計一定比例的小戶型，滿足部分旅游投資客戶使用；設(shè)計一定比例的中等主力戶型，滿足市場主流客戶群；設(shè)計一定比例的大戶型，滿足少量高端人群需求結(jié)合地域特點： 避免純北向房屋，盡量避免東西向房屋品質(zhì)度提升： 增加戶型亮點和創(chuàng)新元素提升性價比： 充分利用陽臺、露臺面積，突破容積率，增加贈送面積，使客戶獲得優(yōu)惠產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議二居室、三居室南北通透，一居室朝南向產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議觀景凸窗窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過家具調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值，實惠又實用產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實惠、觀景）的同時，強化了凸窗的觀景效果步入式景觀凸窗 —— 通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果步入式陽臺 —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺凸窗頂板下降至 左右的高度? 步入式陽臺， 增加觀景面，并贈送面積，體現(xiàn)實惠產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議錯層局部錯層，增添空間情趣感產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品類型 建筑面積 容積率 占比 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品風(fēng)險預(yù)期獨棟 /雙拼 8500 1% 塑造項目形象，提升項目品質(zhì)，樹立項目和企業(yè)品牌 目前市場上缺少別墅類產(chǎn)品，其中獨棟、雙拼在 20棟左右，聯(lián)排和疊拼在 60套左右，占比不大，而且張北有部分富裕群體聯(lián)排 /疊拼 17000 2%花園洋房 170000 20% 花園洋房價格上比多層高 500左右，套數(shù)約在120套左右，市場消化量預(yù)計不是問題普通多層 408000 48% 滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨笫褂?市場主流產(chǎn)品小高層 212500 25% 突出產(chǎn)品差異化 規(guī)劃風(fēng)險，價格高 5001000，控制戶型面積，降低總價商業(yè) 34000 1 4% 滿足社區(qū)配套，形成區(qū)域配套，形成區(qū)域價值 張北全民經(jīng)商，對商業(yè)比住宅需求更大合計 850000 100% 品牌價值，保證利潤和速度 存在風(fēng)險，但風(fēng)險不大產(chǎn)品線配比建議規(guī)劃定位規(guī)劃定位產(chǎn)品線相對清晰的情況下，如何進(jìn)行項目整體規(guī)劃和定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位區(qū)域賦予的意義教育地產(chǎn)旅游地產(chǎn)住宅地產(chǎn)張北一中壩上草原項目本身旅游 是區(qū)域賦予的特色， 教育 地產(chǎn)是項目本身固有的區(qū)域位置所致，住宅 地產(chǎn)則為項目本身的固有特性，占據(jù)著項目 最大和最重 的比重；但其他兩者均可吸引 周邊區(qū)域客戶和一定的 旅游客戶 資源。從 “ 萬變不離其宗 ” 到 “ 套路制勝 ” ， 通過開發(fā)模式升級，在快速躍升的市場階段獲得領(lǐng)先的 主動性協(xié)成觀點在此市場階段，本區(qū)域的項目開發(fā)不應(yīng)僅僅局限于橫向競爭項目的 “賣點 ”比較，更應(yīng)當(dāng)謀求豎向的自我提升規(guī)劃定位規(guī)劃定位216。 “套路開發(fā) ”優(yōu)勢： 易于建立鮮明的市場識別性，凸顯項目核心能力 易于與企業(yè)資源和能力相結(jié)合，在持續(xù)開發(fā)中提升開發(fā)效率，甚至進(jìn)行模式復(fù)制 易于建立品牌認(rèn)知。 → 典型 “ 套路化開發(fā) ” 模式研究規(guī)劃定位規(guī)劃定位 常規(guī)房地產(chǎn) “ 套路化 ” 開發(fā)模式研究產(chǎn)品創(chuàng)新 科技領(lǐng)先創(chuàng)意先行主題概念景觀創(chuàng)新 配套升級規(guī)劃定位規(guī)劃定位產(chǎn)品升級 突破區(qū)域競爭 跳出區(qū)域市場競爭營銷升級　　 突破區(qū)域競爭 克服區(qū)域價格壓力＋＝全流程升級規(guī)劃 建筑 景觀 配套 營銷協(xié)成大盤終極營銷戰(zhàn)略模式 —— 全面升級規(guī)劃定位規(guī)劃定位產(chǎn)品升級 營銷升級規(guī)劃升級建筑升級景觀升級情景升級實品樣板體驗營銷配套升級開創(chuàng)張北居住新紀(jì)元引領(lǐng)張北居住新風(fēng)尚產(chǎn)品升級協(xié)成大盤終極營銷戰(zhàn)略模式 —— 全面升級規(guī)劃定位規(guī)劃定位通過對市場產(chǎn)品力的研究分析，就住宅品質(zhì)提升而言，我們認(rèn)為可以從以下 6點出發(fā)，尋求項目的發(fā)力點和價值的支撐點，實現(xiàn)項目的溢價空間n 規(guī)劃上的邊界感和組團(tuán)感n 外立面的色彩和材質(zhì)n 中心廣場的布局和創(chuàng)意n 園林、小品的協(xié)調(diào)統(tǒng)一n 公共空間的創(chuàng)造規(guī)劃定位規(guī)劃定位項目整體開發(fā)原則贏得市場主動p 過往市場的發(fā)展使我們具備了一定的平臺p 客群需求的變化使市場必然面臨創(chuàng)新p 而我們發(fā)現(xiàn)并主動選擇走這一步探尋上升空間借助平臺利好規(guī)劃定位規(guī)劃定位p 品質(zhì)、生命、文化、未來、人文、自然、鄰里、人性化關(guān)懷。p 一場建筑革命在張北拉開帷幕 !本項目產(chǎn)品定位新 都市 主義，中式 親情 社區(qū)規(guī)劃定位規(guī)劃定位建 筑 檔 案發(fā)源： “新都市主義 ”起源于美國；主張： “新都市主義 ”主張鑒于現(xiàn)代主義國際風(fēng)格與大都市結(jié)構(gòu)的衰落，應(yīng)以小群落建構(gòu)方式尋回往日親切的市民生活空間，包括人性尺度的街道、鄰里關(guān)系、公共建筑與公共空間；原型：美國語境的 “新都市主義 ”是學(xué)術(shù)化和顛覆性地對待傳統(tǒng)，是一種貌似回歸傳統(tǒng)、也是在探尋新的可能性的建構(gòu)策略；含義：新都市主義包含有兩個方面的意義，一個方面體現(xiàn)為通過舊城改造，改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念。另一個方面是在城市的郊區(qū)發(fā)展，對城市邊緣進(jìn)行重構(gòu)。也是對城市郊區(qū)化擴(kuò)張模式的深刻反思；對比：與郊區(qū)化擴(kuò)張模式相反，新都市主義贊同將不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街區(qū)，而不是簡單地形成一個人們居住的 “臥城 ”； 思想：讓城市自然化，讓自然城市化 ；規(guī)劃定位規(guī)劃定位萬科四季花城是國內(nèi)較早運用新都市主義概念與城市居住 “郊區(qū)化 ”相結(jié)合的一次探索。萬科四季花城定位于城市邊緣社區(qū)，由此可見在城市邊緣社區(qū)引入新城市主義概念，具有重要的現(xiàn)實意義： 處處體現(xiàn)別具匠心規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃布局要點規(guī)劃布局要點：p 依據(jù)物業(yè)類型的不同，形成不同的組團(tuán)p 建立領(lǐng)地感和邊界感，與商業(yè)保持一定的區(qū)分，與各分期住宅，進(jìn)行區(qū)隔p 具有文化情趣的可參與性開放空間原則：以規(guī)劃平面的序列、邊界感、組團(tuán)感等充分體現(xiàn)城市住宅定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位布局：整體規(guī)劃提倡組團(tuán)布局社區(qū)營造：發(fā)展公共空間，增加社區(qū)感景觀：設(shè)置主、輔景觀軸，延續(xù)點、線、面的景觀布局68三層面舉措打造 “ 新中式風(fēng)格 ” 主題社區(qū)建筑形象與 “中式親情社區(qū) ”的主題定位相呼應(yīng)，采用新中式的建筑風(fēng)格 —— 既保留中式風(fēng)格的含蓄與悠然，又能體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的時尚感和新意，不流于俗套；新中式建筑形象要點：表現(xiàn)莊重、氣派、均衡、傳承中國人文文化的特點 。立面局部提升用材品質(zhì)、強化設(shè)計感園林景觀在重點打造中央主景軸的同時，通過豐富的交往空間和休閑空間強化園林的參與性，體現(xiàn)社區(qū)生活品質(zhì)提升。 DIS系統(tǒng)社區(qū)空間中的標(biāo)示、燈具、設(shè)施等采用統(tǒng)一風(fēng)格設(shè)計，突出社區(qū)的中式風(fēng)情主題。規(guī)劃定位規(guī)劃定位風(fēng)格、立面、小品、細(xì)節(jié)中式韻味在這里體現(xiàn)的淋漓盡致；規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位園林景觀建議具體應(yīng)滿足如下三個層面的需求p 第一層面：綠化景觀需求p 第二層面：休閑娛樂需求p 第三層面：精神文化需求項目整體園林建筑風(fēng)格為中式園林景觀，在園林景觀設(shè)計中建議充分融入中國古典園林的要素，如： “亭 ”、 “廊 ”、