【文章內容簡介】 并支撐后期價格的上浮和加推銷售單位的實現 。 定價思考 本項目住宅定價 因素 地段 戶型 設計 規(guī)劃 園林 建筑 風格 內部 配套 工程形象 權重 30% 25% 15% 10% 10% 5% 5% 戶型 建筑 內部 交房 綜合 項目名稱 地段 設計 規(guī)劃 園林 風格 配套 標準 得分 豐泰親河苑 3 4 3 3 3 4 3 3. 3 楓墅小 鎮(zhèn) 3 3 3 3 4 3 3 3. 1 名士樂居 4 3 4 3 3 4 4 盛和苑 3 4 3 4 3 4 3 3. 4 本案（毛坯） 2 3 5 4 3 3 3 3. 3 價格定價方法（市場比較法） ?因素及 權重 ?主要競爭 項目得分 ?主要競爭項目項目價格 項目名稱 成交均價（元 / ㎡） 豐泰親河苑 2 8 8 0 楓墅小 鎮(zhèn) 3 2 0 0 名士樂居 3 7 0 0 盛和苑 3 50 0 本案 加權平均得本案 住宅 均價 3 350 元 / ㎡ 本項目周邊商業(yè)價格 項目 名稱 商業(yè)規(guī) 模業(yè)態(tài) 項目 名稱 商業(yè)規(guī) 模業(yè)態(tài) 項目 名稱 商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài) 豐泰親河苑 1 4 層商業(yè) 1萬，商鋪、寫字樓、商超 遠大盛和苑 1 ． 3 萬底 商0. 2 萬 超市 容辰莊園 商 4 萬 , 酒寫 名士 樂居 三期商業(yè) :4 棟高層酒 \ 寫、1 3 層商場 秀水 怡園 商業(yè)購物、地產綜合體將引進沃爾瑪 嘉苑酈景 3 層底商場 家樂福超市及數品牌賣場 尚峰國際 10 萬商公寓 萬酒店 名仕嘉苑 1 2 底商12023 元 / ㎡3 4 寫 通泰 12 萬，租金 天，物費 月 新東亞財富中心 16 萬 ㎡、 4 棟 高層、 寫 4038 元 /㎡ 、 1 2 底 18880 元 / ㎡ 本項目商業(yè)定價 地段未來價值及升值潛力 政府大力度的招商引資，企業(yè)的進駐，周邊配套的完善，必定會帶動 橋西 新城區(qū)的氛圍，對物業(yè)升值起到拉動性的作用。 3若項目在對園林的建設中能突出特色，或在推廣中巧奪聲勢，則整體均價會有再度上升空間。 綜合考慮到以上因素，我們認為項目 目前 合理 定價：一層 9000元 /㎡ 、二層 5800元 /㎡、三層 4800元 /㎡ 本項目定位結論 充分展示會展中心的優(yōu)勢 ：充分體現廣場與聚客關系、未來物業(yè)的升值潛力 本項目定位結論 充分展示會展中心的優(yōu)勢： 廣闊的公共空間、水幕噴泉、文化主題廣場 星際酒店 本項目定位結論 配套定位 ： （概念多于實干） 社區(qū)中加入會所概念，住宅與公共區(qū)域要有聯動 部分園區(qū)適當提出半封閉管理，設幼兒園 引入樣板間概念，品牌服務聯盟概念，提高銷售價格 園林定位設計低成本園林 層次感較強、移步換景、步步有景的 園林小區(qū) 園林風格選擇多用使人覺得舒適的元素 （如低緩臺階、圓滑卵石、木制廊橋 ） 物業(yè)管理的發(fā)力圍繞 “重建概念”、“安防”和“個性化管家服務”三點進行 ? 基于成本和效果的考慮，建議物業(yè)管理從三點發(fā)力 ? 營銷發(fā)力， 重建張家口市物業(yè)管理概念標準 ? 以人防為主，技防為輔的安保系統(tǒng) ? 低成本的個性化管家服務 目錄 第三部分 商務管理與運營 商業(yè)地產開發(fā)的組織和程序 商圈 研究 業(yè)態(tài) 研究 消費 研究 競爭 研究 規(guī)劃 組合 品牌 組合 項目一次定位 規(guī)劃設計 招商 項目定位論證、確認 規(guī)劃設計修正 開工建設 定位檢討 招商保障 商業(yè)研究 招商支持 市場檢驗 商務管理與運營思路要點 ? 目的： 招商、運營、管理是手段，實現銷售為目的； ? 內容： 首先進行商業(yè)規(guī)劃，先招商后銷售（銷售合同 +返租合同 ）； 先定業(yè)態(tài)后引商家，低租金招 優(yōu)質商家 ； 先引主力店、次主力店（ 預招商 ）后精品店； 如：橫店院線、奧斯卡院線、樂購、易初蓮花 確定 租售比 ：銷售物業(yè)、保留物業(yè)； 預招商同時，要考慮商業(yè)物業(yè)落位問題，然后進行規(guī)劃設計；不同業(yè)態(tài)有不同設施設施要求：如排煙、層高、建面、防火分區(qū)等； 商務管理與運營思路要點 ? 運行模式： 招商部 →物業(yè)公司 →商務管理公司 ? 商業(yè)物業(yè)管理： 聯營形式： 政府 +商家、開發(fā)商 +政府 承包形式： 實力管理公司 ? 招商工作要點： 寫字樓、商鋪等租約時間要與銷售返租合同時間一致；不要給業(yè)主、承租戶額外承諾 明確必需會務、生活配套；如：銀行、醫(yī)療、教育等； 借助政府資源：優(yōu)惠政策、交通、城建、招商、文化、教育等部門， 將此資源用足，包括銷售工作； 酒店、會務一體運營；寫字樓整層租、售；引實力商家入 駐，如：保險公司； ? 滿足入駐商家特點： 有實力能抗風險、利潤高、目的性消費 ? 租金把控： 業(yè)主返租合同 810%；租賃合同：月租金 X200≈售價，僅是參考，目前大多城市租金不支持售價，但物業(yè)本身升值足以彌補； ? 招商與銷售關系 ； 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一招商 管理 統(tǒng)一營銷 統(tǒng)一服務 監(jiān)督 統(tǒng)一物管 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 : ?強化會展中心文化核心主題 ?營造會展廣場聚客商圈主題 ?選擇適合地級市的二三線品牌 ? 選擇優(yōu)質、抗風險強有實力商家 ?先考慮會展、社區(qū)配套招商 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?會展中心（寫字樓）： 36層，保險公司 2家、律師所 會計事務所、旅行社、影院辦公、直銷公司、廣告公司 美容機構、貿易公司、書法美術攝影協(xié)會、設計公司 裝修公司、 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： ?影院三層： 奧斯卡、橫店等選十大影院之一即可，談合作； ?底商一層： 超市、銀行 2家、通信、藥店、干洗店、美 發(fā)、特色餐飲店、精品店、折扣店、專賣店、黃金珠寶 2家、 美特斯邦威、酒吧、 ?底商二、三層： 咖啡西餐、烤鴨店、小肥羊、茶藝館、 早教機構、教育培訓、美體健身、休閑會館、 ?會展地下： 乒乓球、羽毛球、 KTV、電玩、網吧、臺球、 畫廊工作室、 ?藝術會館（星級酒店）： 1— 7層：餐飲； 7— 13層：住宿 本項目招商推廣工作 招商部組建 本市商業(yè)調查 本市商業(yè)資源取舍 外地商業(yè)資源調查 外地品牌商家選擇 招商方案確定 招商意向書確定 主力、次主力店、 精品店招商 簽訂意向書、合 同，商家入駐 商家業(yè)態(tài)調整 咖啡西餐 小型書店 銀行 紅酒坊 特色餐飲 社區(qū)超市 本項目商業(yè)經營業(yè)態(tài)選擇 銷售全程策略思路 第四部分 目錄 置業(yè)顧問是公司的形象代表，是