開發(fā)區(qū)月亮灣項目市場研判及策略定位報告-文庫吧資料
2025-03-05 12:43本頁面
【正文】 期 太陽湖大花園二期 江南岸 湖濱 1號主力總價 580780萬 685800萬 250350萬 300萬左右主力面積 600－ 720 600－ 1150 320－ 400 331345簽約面積 480520 400530 265305 260－ 280附加價格 9500－ 9700 7540－ 7800 8500－ 8780 9000－ 9100簽約單價 13000 15000 10000 11000去化量 110 77 36 /開盤時間 /去化速度 /月 /月 /月 /加上區(qū)域別墅附加值，按照其整體建筑面積來算，單價只有 7500－ 9700元之間；江南岸總價控制在 250－ 350萬左右這一相對較低的區(qū)間內(nèi)，去化速度明顯優(yōu)于太陽湖大花園總價 600萬以上的價格定位，市場對于別墅產(chǎn)品的價格敏感度較高，總價過高，市場會產(chǎn)生明顯抗性。環(huán)淀山湖別墅市場對本案的影響 朱家角板塊在區(qū)位優(yōu)勢、價格方面要遠(yuǎn)高于本區(qū)域，不存在與項目產(chǎn)生競爭關(guān)系；本案競爭主要集中在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域的中端獨棟產(chǎn)品，在區(qū)位相對不占優(yōu)勢的情況下， 300萬是價格的上限；本案主要還是吸引經(jīng)濟型別墅客源；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花園 二期 江南岸 湖濱 1號 本案占地面積 建筑面積 容積率 （別墅： ）建筑形態(tài) 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 聯(lián)排、小高 公寓、聯(lián)排花園面積 17002700 16003300 4001000 400800 /地下室面積（架空層） 110200 180－ 450 80130 70－ 120 /占地面積 20233000 18003600 5601300 5701100 /競爭市場－－經(jīng)濟指標(biāo) 作為別墅產(chǎn)品最重要的經(jīng)濟指標(biāo)容積率而言，項目容積率已經(jīng)決定了本案在運作的初期已經(jīng)與之市場個案存在了一定的差距。朱家角的區(qū)位、產(chǎn)品特性以及價格來看，與本案所處蘆墟的小環(huán)境存在明顯的差距，因此本司認(rèn)為朱家角區(qū)域產(chǎn)品與本案不存在競爭。蘇州別墅市場 昆山淀山湖太湖板塊300－ 800古城區(qū)板塊 350－ 680金雞湖板塊260－ 500陽澄湖板塊200－ 400吳澄湖板塊210－ 500淀山湖板塊宏觀別墅市場－－蘇州別墅市場 蘇州湖景別墅板塊較多，各板塊存在較多的潛在供應(yīng)，市場競爭激烈；目前蘇州獨棟產(chǎn)品的售價基本維持在 350－ 800萬元，價格相對比較集中；經(jīng)濟型別墅，包括雙拼、聯(lián)排以及疊加型產(chǎn)品的售價基本集中在 200－ 300萬元左右；蘇州別墅市場對本項目的影響 同比蘇州各別墅板塊區(qū)位，本司認(rèn)為項目現(xiàn)有的區(qū)位現(xiàn)狀存在明顯的劣勢，蘇州高端別墅客源基本被蘇州各別墅板塊分流，本案的區(qū)位也決定了項目僅僅能夠爭奪蘇州區(qū)域的中、低端別墅置業(yè)需求。 其次，再結(jié)合生態(tài)度假以及總價的優(yōu)勢，才能夠在項目的運作上保證一定的去化速度； 目前項目酒店公寓價格為 5100－ 6000元 /平方米為市場運作后期的價格體系，不排除一定 “ 吊賣 ” 的可能性，同時，由于該案房型面積設(shè)置過大，導(dǎo)致總價基本在 35－ 60萬元左右，過高的總價也在一定程度上限制了項目后期的市場去化。簡介：溫哥華特區(qū)占地 1000畝，整個項目由三大部分組成：中加合作的楓華高級中學(xué)、 5幢酒店式公寓及以獨棟和雙拼別墅組成的別墅群。產(chǎn)品論證－－客源 地塊周邊生活配套欠缺，與盛澤等吳江傳統(tǒng)的居住區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)勢和配偏薄弱，對吳江其他區(qū)域的購買住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能吸引本地的自住需求居民購買；重點個案分析－－溫哥華特區(qū) 產(chǎn)品：房型面積 70平方米左右的一房與 95平方米的二房，采用上下分層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；室內(nèi)裝修按照 4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，約為 700800元 /平方米；聘請思來敘酒店管理公司作為管理公司，負(fù)責(zé)酒店日常運營；配套設(shè)施主要有：游艇俱樂部，星級會所， 15000平方米商業(yè)街，教育園內(nèi)的體育館、游泳館等。該項目住宅總建約有 9萬方；項目在 ，去化不是很好，月均只有 1000多方的體量；并且價格相對較低，目前二手價格在 2500－ 2700元之間；2. 另一方面， “ 溫哥華社區(qū) ” 的酒店公寓能保證一定的市場去化，月均大約在 1200方左右，去化略高于住宅；并且在價格上具有優(yōu)勢，扣除裝修，價格比公寓價格高 1200－ 1500元左右
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1