【正文】 第二部分 項目解析第三部分 項目市場定位第四部分 相關產(chǎn)品建議第一部分 項目背景理解城市背景－－地理位置吳江市位于江蘇省最南端，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角地區(qū) 吳江距上海市區(qū) 54公里；蘇州市區(qū) 45公里；杭州市區(qū) 100公里吳江是離上海最近的城市之一，處于以上海為龍頭長三角經(jīng)濟圈的核心位置處于上海一小時經(jīng)濟圈內(nèi)，無論是經(jīng)濟還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展受上海輻射作用明顯； 2023年中國百強縣市 GDP排名排名 名稱 GDP（億元）1 順德區(qū) 10582 江陰市 9803 南海區(qū) 9604 昆山市 9325 張家港市 8426 常熟市 8097 蕭山區(qū) 6858 武進區(qū) 5809 吳江市 50110 晉江市 48723 太倉市 367城市背景－－經(jīng)濟03年之后，吳江經(jīng)濟快速發(fā)展， 06年 GDP相比 03年保持近一倍的增長，年增長率保持在 20％以上；吳江與昆山具有相似的區(qū)位條件，但經(jīng)濟實力相差較大，相比較蘇州其他城鎮(zhèn)競爭力水平，未來存在較大的提升空間。區(qū)位背景結(jié)論現(xiàn)存問題：項目現(xiàn)階段區(qū)域價值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競爭中均處于劣勢，對于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項目的現(xiàn)階段的運作；未來前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實施，項目配套匱乏的局面將得以根本改變，項目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)。本案的規(guī)模在競爭市場中最小，不具優(yōu)勢；項目沒有地下室，在產(chǎn)品附加值方面不具競爭力；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花 園二期 江南岸 湖濱 1號總戶數(shù) 120 97 168 獨棟： 36已開盤 120 97 36 未開盤未來供應量 3期約有 30萬供應 132 36競爭市場－－供應 未來供應以高端的太陽湖大花園為主，約有 30萬的體量，競爭激烈；市場中端獨棟產(chǎn)品供應偏少，并且此類產(chǎn)品能夠保證比較好的市場去化 ；項目運作高端將面臨巨大的競爭風險，并且現(xiàn)有中端產(chǎn)品的快速去化也預示著此類產(chǎn)品良好的市場機會點。 三月 21三月 21Thursday, March 11, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023/3/11 23:27:1223:27:1211 March 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 三月 2123:27:1223:27Mar2111Mar21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。低總價優(yōu)勢最具生態(tài)環(huán)境的、低總價優(yōu)勢的定位區(qū)域中端的經(jīng)濟型別墅社區(qū)項目市場定位競爭市場客源 樓盤名稱 客源表現(xiàn)太陽湖大花園主力客源來自上海地區(qū)客源，本地和江浙區(qū)域購買為輔；大多數(shù)客源以度假為主，但目前空置率較高；由于總價因數(shù)和產(chǎn)品表現(xiàn)，投資客相對較少；并且有部分港商在此處購買江南岸一期供應量少，客源區(qū)域分布較廣；上海區(qū)域客源約占 45％左右；蘆墟內(nèi)私營業(yè)主約占30％左右；港澳臺資企業(yè)家約占 10％左右，開發(fā)商關系戶和政府要員占 15％左右；購買以自住和度假等自用客為主，投資較少；湖濱 1號項目未開盤，在看房客戶中，上?？驮礊橹髁Γ壤s為 6： 4。元蕩湖周莊聯(lián)排、獨棟150－ 200昆山淀山湖獨棟 200－ 700朱家角獨棟 400－ 1800宏觀別墅市場－－環(huán)淀山湖別墅市場 昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價在 300萬元以上，部分小面積獨棟產(chǎn)品的總價可控制在 300萬以內(nèi)，但此類小獨棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。本案區(qū)位背景－－經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不斷增加的民營企業(yè)和外資企業(yè)帶來大量中高端客源；1. 將蘆墟工業(yè)園、金家壩工業(yè)園、黎里工業(yè)園、北厙工業(yè)園、汾湖旅游度假區(qū) “ 四園一區(qū) ” 組建成汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 2023年 10月 11日正式更名成立 ；依托 “ 臨滬 ” 經(jīng)濟圈中最具地理優(yōu)勢的地區(qū)，在上海半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，直接接受上海經(jīng)濟發(fā)展的輻射。城市背景結(jié)論利空：吳江的經(jīng)濟與昆山等區(qū)域相比實力存在一定差距、本地民營經(jīng)濟總體實力厚實度不夠；城市擁有一定的中高端客源基礎，但缺乏吸引的火爆點，區(qū)域難支撐頂級產(chǎn)品。產(chǎn)品論證－－客源 地塊周邊生活配套欠缺，與盛澤等吳江傳統(tǒng)的居住區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)勢和配偏薄弱，對吳江其他區(qū)域的購買住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能