開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-04-02 12:43本頁(yè)面
【正文】 318國(guó)道、蘇嘉杭高速公路、蘇同黎一級(jí)公路、蘆周公路、 A9（年底通車）公路等 “ 三縱四橫 ” 的干線公路骨架；2. 生活配套：占地 ，規(guī)劃成為吳江東南部的經(jīng)濟(jì)管理中樞、服務(wù)中心和文化、教育、生活服務(wù)完善的人居中心；大渠蕩生態(tài)公園； 36洞高爾夫球場(chǎng)；建設(shè)中的 5星級(jí)商務(wù)酒店；中加合作的楓華高級(jí)中學(xué)。距離城東核心商務(wù)商貿(mào)區(qū)接近，但最大屬性仍然表現(xiàn)為借助元蕩湖景觀優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的休閑、旅游、度假的特性。本案區(qū)位背景－－經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷增加的民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)帶來(lái)大量中高端客源；1. 將蘆墟工業(yè)園、金家壩工業(yè)園、黎里工業(yè)園、北厙工業(yè)園、汾湖旅游度假區(qū) “ 四園一區(qū) ” 組建成汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 2023年 10月 11日正式更名成立 ；依托 “ 臨滬 ” 經(jīng)濟(jì)圈中最具地理優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，在上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，直接接受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射。3. 現(xiàn)有外資企業(yè) 300余家，投資總額近 21億美元，民營(yíng)企業(yè) 2200多家，外商投資者主要來(lái)自臺(tái)灣、日本、美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)和香港等國(guó)家和地區(qū)。區(qū)位背景結(jié)論現(xiàn)存問(wèn)題：項(xiàng)目現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中均處于劣勢(shì)，對(duì)于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項(xiàng)目的現(xiàn)階段的運(yùn)作；未來(lái)前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施，項(xiàng)目配套匱乏的局面將得以根本改變，項(xiàng)目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢(shì)也將得以凸現(xiàn)。第二部分 項(xiàng)目解析針對(duì)公寓產(chǎn)品產(chǎn)品論證－－市場(chǎng) ，近兩年蘆墟公寓型供應(yīng)較少，其中位于鎮(zhèn)中心的 “ 明豐花園 ” 有出售。但是，特別值得注意的是，溫哥華特區(qū)是基于楓華國(guó)際學(xué)校的絕對(duì)支撐利好條件下，同時(shí)內(nèi)部配套充分的條件下實(shí)現(xiàn)去化的。會(huì)所：SPA、健身房、室內(nèi)體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、餐廳、室內(nèi)游泳池 美容中心、桌球室等，配套齊全。整個(gè)項(xiàng)目分 3期建設(shè)：1期：中學(xué)，酒店式公寓，會(huì)所、商業(yè)街等配套設(shè)施2期：雙拼別墅群3期：獨(dú)棟別墅群完整的規(guī)劃定位、配套齊全；供應(yīng)與去化供應(yīng)套數(shù) 開盤時(shí)間 去化套數(shù) 去化率 月均去化一期 200 200 100％ 二期 296 266 90％ 5幢酒店式公寓總計(jì) 496套，體量約為 4萬(wàn)方左右，分 2期開發(fā)，其中一期于 04年底去化完；項(xiàng)目?jī)善诰频旯⑼瞥鍪袌?chǎng)后受到了市場(chǎng)的歡迎，保持著良好的市場(chǎng)去化，月均去化可以達(dá)到 13－ 17套；價(jià)格單價(jià) 裝修價(jià)格 主力面積 主力總價(jià) 租約5100－ 6000 700－ 800 70－ 90 35－ 55 5年年回報(bào) 7％目前不臨湖的房源售價(jià)在 5100元 /平方米左右（含 700800元 /平方米的裝修），臨湖的房源價(jià)格在 6000元 /平方米左右，總價(jià)在 3550萬(wàn)之間； 帶 5年租約，年回報(bào)率在 7%左右； 1年可免費(fèi)入住 28天； 本司認(rèn)為，通過(guò)溫哥華特區(qū)相關(guān)市場(chǎng)信息分析，在區(qū)位不夠成熟、僅依托度假概念作為自身產(chǎn)品特性的酒店公寓式產(chǎn)品，必須完善自身的配套以及服務(wù)來(lái)規(guī)避現(xiàn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。重點(diǎn)個(gè)案市場(chǎng)結(jié)論 針對(duì)別墅產(chǎn)品本案滬青平高速318國(guó)道項(xiàng)目解析－－項(xiàng)目位置項(xiàng)目所處的地理位置決定了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不僅僅局限在吳江區(qū)域，將直接面對(duì)環(huán)淀山湖區(qū)域昆山以及蘇州的競(jìng)爭(zhēng)，包括上海的部分區(qū)域。元蕩湖周莊聯(lián)排、獨(dú)棟150－ 200昆山淀山湖獨(dú)棟 200－ 700朱家角獨(dú)棟 400－ 1800宏觀別墅市場(chǎng)－－環(huán)淀山湖別墅市場(chǎng) 昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價(jià)在 300萬(wàn)元以上，部分小面積獨(dú)棟產(chǎn)品的總價(jià)可控制在 300萬(wàn)以內(nèi)，但此類小獨(dú)棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。周莊板塊的產(chǎn)品定位總價(jià)控制在 200萬(wàn)元以內(nèi)的度假經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，與項(xiàng)目區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。本案的規(guī)模在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中最小，不具優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目沒(méi)有地下室，在產(chǎn)品附加值方面不具競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目名稱 太陽(yáng)湖大花園 一期 太陽(yáng)湖大花 園二期 江南岸 湖濱 1號(hào)總戶數(shù) 120 97 168 獨(dú)棟： 36已開盤 120 97 36 未開盤未來(lái)供應(yīng)量 3期約有 30萬(wàn)供應(yīng) 132 36競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)－－供應(yīng) 未來(lái)供應(yīng)以高端的太陽(yáng)湖大花園為主，約有 30萬(wàn)的體量，競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)中端獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)偏少，并且此類產(chǎn)品能夠保證比較好的市場(chǎng)去化 ；項(xiàng)目運(yùn)作高端將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，并且現(xiàn)有中端產(chǎn)品的快速去化也預(yù)示著此類產(chǎn)品良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)
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