開發(fā)區(qū)月亮灣項目市場研判及策略定位報告-在線瀏覽
2025-04-02 12:43本頁面
【正文】 318國道、蘇嘉杭高速公路、蘇同黎一級公路、蘆周公路、 A9（年底通車）公路等 “ 三縱四橫 ” 的干線公路骨架；2. 生活配套：占地 ，規(guī)劃成為吳江東南部的經(jīng)濟管理中樞、服務(wù)中心和文化、教育、生活服務(wù)完善的人居中心；大渠蕩生態(tài)公園； 36洞高爾夫球場；建設(shè)中的 5星級商務(wù)酒店；中加合作的楓華高級中學(xué)。距離城東核心商務(wù)商貿(mào)區(qū)接近，但最大屬性仍然表現(xiàn)為借助元蕩湖景觀優(yōu)勢產(chǎn)生的休閑、旅游、度假的特性。本案區(qū)位背景－－經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不斷增加的民營企業(yè)和外資企業(yè)帶來大量中高端客源；1. 將蘆墟工業(yè)園、金家壩工業(yè)園、黎里工業(yè)園、北厙工業(yè)園、汾湖旅游度假區(qū) “ 四園一區(qū) ” 組建成汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 2023年 10月 11日正式更名成立 ；依托 “ 臨滬 ” 經(jīng)濟圈中最具地理優(yōu)勢的地區(qū)，在上海半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，直接接受上海經(jīng)濟發(fā)展的輻射。3. 現(xiàn)有外資企業(yè) 300余家，投資總額近 21億美元，民營企業(yè) 2200多家，外商投資者主要來自臺灣、日本、美國、德國、韓國和香港等國家和地區(qū)。區(qū)位背景結(jié)論現(xiàn)存問題：項目現(xiàn)階段區(qū)域價值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競爭中均處于劣勢，對于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項目的現(xiàn)階段的運作；未來前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實施，項目配套匱乏的局面將得以根本改變，項目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)。第二部分 項目解析針對公寓產(chǎn)品產(chǎn)品論證－－市場 ，近兩年蘆墟公寓型供應(yīng)較少，其中位于鎮(zhèn)中心的 “ 明豐花園 ” 有出售。但是，特別值得注意的是，溫哥華特區(qū)是基于楓華國際學(xué)校的絕對支撐利好條件下，同時內(nèi)部配套充分的條件下實現(xiàn)去化的。會所：SPA、健身房、室內(nèi)體育館、高爾夫練習(xí)場、餐廳、室內(nèi)游泳池 美容中心、桌球室等，配套齊全。整個項目分 3期建設(shè)：1期：中學(xué)，酒店式公寓，會所、商業(yè)街等配套設(shè)施2期：雙拼別墅群3期：獨棟別墅群完整的規(guī)劃定位、配套齊全；供應(yīng)與去化供應(yīng)套數(shù) 開盤時間 去化套數(shù) 去化率 月均去化一期 200 200 100％ 二期 296 266 90％ 5幢酒店式公寓總計 496套，體量約為 4萬方左右，分 2期開發(fā)，其中一期于 04年底去化完；項目兩期酒店公寓推出市場后受到了市場的歡迎，保持著良好的市場去化，月均去化可以達到 13－ 17套；價格單價 裝修價格 主力面積 主力總價 租約5100－ 6000 700－ 800 70－ 90 35－ 55 5年年回報 7％目前不臨湖的房源售價在 5100元 /平方米左右（含 700800元 /平方米的裝修），臨湖的房源價格在 6000元 /平方米左右，總價在 3550萬之間； 帶 5年租約，年回報率在 7%左右； 1年可免費入住 28天； 本司認為，通過溫哥華特區(qū)相關(guān)市場信息分析，在區(qū)位不夠成熟、僅依托度假概念作為自身產(chǎn)品特性的酒店公寓式產(chǎn)品，必須完善自身的配套以及服務(wù)來規(guī)避現(xiàn)有市場風(fēng)險的主要手段。重點個案市場結(jié)論 針對別墅產(chǎn)品本案滬青平高速318國道項目解析－－項目位置項目所處的地理位置決定了未來競爭不僅僅局限在吳江區(qū)域，將直接面對環(huán)淀山湖區(qū)域昆山以及蘇州的競爭，包括上海的部分區(qū)域。元蕩湖周莊聯(lián)排、獨棟150－ 200昆山淀山湖獨棟 200－ 700朱家角獨棟 400－ 1800宏觀別墅市場－－環(huán)淀山湖別墅市場 昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價在 300萬元以上，部分小面積獨棟產(chǎn)品的總價可控制在 300萬以內(nèi)，但此類小獨棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。周莊板塊的產(chǎn)品定位總價控制在 200萬元以內(nèi)的度假經(jīng)濟型產(chǎn)品，與項目區(qū)域處于競爭劣勢。本案的規(guī)模在競爭市場中最小，不具優(yōu)勢；項目沒有地下室，在產(chǎn)品附加值方面不具競爭力；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花 園二期 江南岸 湖濱 1號總戶數(shù) 120 97 168 獨棟： 36已開盤 120 97 36 未開盤未來供應(yīng)量 3期約有 30萬供應(yīng) 132 36競爭市場－－供應(yīng) 未來供應(yīng)以高端的太陽湖大花園為主，約有 30萬的體量，競爭激烈；市場中端獨棟產(chǎn)品供應(yīng)偏少，并且此類產(chǎn)品能夠保證比較好的市場去化 ；項目運作高端將面臨巨大的競爭風(fēng)險，并且現(xiàn)有中端產(chǎn)品的快速去化也預(yù)示著此類產(chǎn)品良好的市場機會
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1