【正文】 v 針對(duì)時(shí)尚青年的西單、 SOGO兩大現(xiàn)代化商圈，對(duì)具有傳統(tǒng)商業(yè)特色、針對(duì)旅游人群的本項(xiàng)目影響不大。SOGO西單規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線(xiàn)15一、西單商業(yè)區(qū)分析{ 西單不會(huì)與本項(xiàng)目形成明顯的競(jìng)爭(zhēng) 大柵欄作為北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其所面對(duì)的人群主要是旅游人群；而西單作為北京時(shí)尚青年的聚集地，其所面對(duì)的主要是北京的年輕人，二者在客戶(hù)群結(jié)構(gòu)上的差別會(huì)使這兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心在形態(tài)上表現(xiàn)出很大不同，因而不會(huì)形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)。{ 人行道面積不足，人車(chē)分流程度低，可供逗留的空間少人坐在垃圾桶對(duì)面的路燈下面 行人匆匆走過(guò)車(chē)輛擁堵的街道17 雖然按照 “西西工程 ”的總規(guī)劃，將設(shè)置 2 層高的步廊把面對(duì)西單北大街的兩旁建筑物連接起來(lái)，以解決西單的交通問(wèn)題，但是從目前的情況來(lái)看，這一規(guī)劃遲遲未得到有效實(shí)施。109百貨與中國(guó)移動(dòng)之間的過(guò)街廊橋至今仍沒(méi)有連起來(lái)，從這一點(diǎn)也可以看出西單的空中步行系統(tǒng)并沒(méi)有得到有效的實(shí)施。 目前西單商業(yè)街兩側(cè)商場(chǎng)、店鋪密布，基本沒(méi)有展示功能的設(shè)置。王府井大街由南向北全長(zhǎng)810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。{ 商業(yè)屬性：v 有中國(guó)第一金街之稱(chēng)v 是集集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游、餐飲、商務(wù)、住宿為一體的 綜合性商業(yè)步行街 和 國(guó)際性商業(yè)旅游中心?！　? 21二、王府井商業(yè)區(qū)分析2. 業(yè)態(tài)分析{ 基本情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 —2023 》）v 大型商廈 9座：王府井百貨大樓、東方新天地等；v 大型、超大型寫(xiě)字樓 10余座：東方廣場(chǎng)、新東安大廈等；v 五星級(jí)賓館 8家：北京飯店、王府飯店等；v 老字號(hào)企業(yè)多家：盛錫福、同升和、亨得利等。 王府井在改造過(guò)程中保留了諸如瑞蚨祥、同升和等老字號(hào)，通過(guò)傳統(tǒng)商業(yè)營(yíng)造街區(qū)的特色，而商業(yè)街的盈利則主要依靠現(xiàn)代商業(yè)。本項(xiàng)目同樣也是老字號(hào)云集的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，對(duì)老字號(hào)的保留將有助于形成區(qū)域的特色。而這正是本項(xiàng)目可以發(fā)揮的空間。v 從王府井步行街目前的空間形態(tài)看，由于王府井大街改造的時(shí)間較早，目前街區(qū)功能基本定型，提升的空間不大。24二、王府井商業(yè)區(qū)分析252。25二、王府井商業(yè)區(qū)分析通過(guò)弧形的中庭設(shè)計(jì)，設(shè)置不定期進(jìn)行展示的空間。東方新天地有效地補(bǔ)充了王府井的休閑功能，也使得王府井各種檔次的物業(yè)搭配更為合理。但是值得注意的是，無(wú)論是雖然王府井也保留了一些傳統(tǒng)老字號(hào)，但是整個(gè)區(qū)域改造已經(jīng)是該區(qū)域喪失了北京傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌。因此，我們認(rèn)為，目前王府井只是一個(gè)北京現(xiàn)代意義上的購(gòu)物中心。 而也正是本項(xiàng)目可以尋找的突破點(diǎn)。從而在建筑上與其形成突出的差異。而本項(xiàng)目所要進(jìn)行了就是與其形成差異化，充分利用此次改造機(jī)遇，創(chuàng)造一種新的商業(yè)模式 ——shopping park 為區(qū)域帶來(lái)生機(jī)。v 主要消費(fèi)行為模式主要為 “購(gòu)物 ”，缺乏大量具有互動(dòng)性和娛樂(lè)性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能。28金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析29金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析一、金融街基本情況分析1. 地理位置：{ 西靠西二環(huán)路，東鄰太平橋大街，南起西長(zhǎng)安街，北至阜成門(mén)內(nèi)大街。 與此同時(shí)，出于對(duì)休閑娛樂(lè)環(huán)境的考慮，也使得金融街人士通常會(huì)選擇金融街以外的區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)，而不在乎距離辦公地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。{ 金融街與西單商業(yè)街之間的橫向交通比較匱乏，且中間存在許多非商務(wù)功能的阻斷。而這幾天道路在高峰時(shí)期往往擁堵不堪，這在一定程度上限制了二者的商務(wù)往來(lái)，同時(shí)也影響了金融街人士的購(gòu)物情緒v 金融街與西單之間存在一些非商務(wù)業(yè)態(tài)，例如豐匯園等住宅小區(qū)，這在一定程度上也阻斷了兩者之間的商務(wù)往來(lái)。v 金融人士通常比較傾向于在咖啡廳、酒吧、茶吧、電影院、劇院等娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi) ，同時(shí)比較注重場(chǎng)所的環(huán)境和檔次，而西單目前的針對(duì)時(shí)尚人士的娛樂(lè)業(yè)態(tài)顯然并不適合金融人士。33金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析{ 本項(xiàng)目可以與金融街形成互動(dòng)發(fā)展 從上述分析我們可以看出，金融街人士完全可以不去西單，而選擇距離金融街不是很遠(yuǎn)的本項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。金融街本項(xiàng)目34金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析v 本項(xiàng)目可以在定位設(shè)置上對(duì)臨近商圈的本市消費(fèi)者的消費(fèi)行為進(jìn)行再延伸，從而將金融街人士吸引至本區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。 金融街商圈距離本項(xiàng)目區(qū)域比較近，該區(qū)域是 “新北京人 ”大量聚集的區(qū)域，這些新北京人具有如下特點(diǎn)：187。 注重生活品質(zhì)，對(duì)文化休閑活動(dòng)有一定層次的追求187。金融街本項(xiàng)目消費(fèi)延伸252。而且也正是這種將購(gòu)物融于休閑的 SHOPPING PARK新型購(gòu)物模式，也將是本區(qū)域成為這些金融界高端人士進(jìn)行高端招待、購(gòu)物休閑的新場(chǎng)所。35區(qū)級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域影響分析36 SOGO 和新世界是南城兩大知名的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，距離本項(xiàng)目比較近，容易與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，對(duì)這兩大商業(yè)中心的分析有助于本項(xiàng)目的定位。 v 1998年莊勝崇光百貨北京店開(kāi)業(yè)。v 在經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展后，莊勝百貨成為百貨零售業(yè)內(nèi)業(yè)績(jī)最好的企業(yè)之一。{ 商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，國(guó)際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氛圍。 寫(xiě)字樓建筑面積 ，商業(yè)面積建筑約 6萬(wàn)平米252。 天 (包含物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，電費(fèi)單獨(dú)結(jié)算 )，產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，面積從 138到 800平米不等252。沃爾瑪租金 2元 /平方米 /天41一、宣武莊勝 SOGO商圈v 莊勝城252。 1992年開(kāi)發(fā)，總占地 ，總建筑面積 37萬(wàn)平米；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 平米187。裙樓 16層及地庫(kù)一層為超大型商場(chǎng) 187。天 (不含電費(fèi)）；出租率較高187。 酒店：與麗晶酒店管理集團(tuán)合作， 2023年 10月開(kāi)始建設(shè)，總建筑面積達(dá) 7萬(wàn)平方米；商業(yè)辦公 酒店42v 莊勝城252。西區(qū)緊鄰莊勝?gòu)V場(chǎng)，東區(qū)南側(cè)連接著著名的琉璃廠(chǎng)文化街及和平門(mén)。莊勝二期莊勝?gòu)V場(chǎng)43二、崇文新世界商圈1. 基本情況介紹{ 地理位置：崇文門(mén)及其周邊區(qū)域{ 商業(yè)屬性：v 崇文區(qū)的商業(yè)中心v 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商圈v 新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)中心{ 發(fā)展歷程v 新世界集團(tuán) 1992年藉崇文老城區(qū)改造的契機(jī)，在崇外大街沿線(xiàn) 發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大項(xiàng)目。v 國(guó)瑞城等新項(xiàng)目的出現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)了商圈的輻射力。45二、崇文新世界商圈{ 商圈內(nèi)大量開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等 v 商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價(jià)值，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展v 通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)提高商業(yè)開(kāi)發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對(duì)比圖（ 05年 7月）數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)46二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)主要項(xiàng)目有：1. 新世界中心2. 新世界太華公寓3. 正仁大廈4. 新成文化大廈5. 國(guó)瑞城6. 搜秀商城7. 太康大廈47二、崇文新世界商圈v 新世界中心252?？偨ㄖ娣e 187000平米，其中寫(xiě)字樓 40000平米，商業(yè) 74000平米。 寫(xiě)字樓：分南北兩棟，分立在新世界商場(chǎng)的兩側(cè)。252。二期南館 2023年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年輕人的購(gòu)物（服裝等）、餐飲與休閑，建筑面積為 43000平米，營(yíng)業(yè)面積為 21000平米。 寫(xiě)字樓項(xiàng)目，底層為商業(yè)。252。48二、崇文新世界商圈v 新成文化大廈252。 建筑層數(shù)為地下兩層，地上 13層；地上首層和２層為商業(yè)用房， 3至 12層為辦公用房。 寫(xiě)字樓：面積 90400平米，售價(jià) 15000元 /平米，租金 4元 /平米 /天。 總建筑面積 50000平米252。 主營(yíng)服裝， 6層為 “北京動(dòng)漫城 ”。 定位專(zhuān)為年輕人提供購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、視聽(tīng)一體化的全新體驗(yàn)式、探索式消費(fèi)中心。 總占地面積 20公頃，總建筑面積 80萬(wàn)平方米，包括 68萬(wàn)平米的住宅， 1棟寫(xiě)字樓（4萬(wàn)平米）， 1棟酒店式公寓和 3棟商住公寓， 10萬(wàn)平米的集中商業(yè)。 在售住宅均價(jià)在 13000元 /平米以上，商鋪：均價(jià) 22023元 /平方米 50二、崇文新世界商圈小結(jié)： 新世界商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，百貨、娛樂(lè)休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。51區(qū)級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié) 通過(guò)對(duì)上述兩大區(qū)級(jí)商業(yè)中心的分析，可以看出崇文新世界與莊勝崇光商圈的形成有很多共性：{ 藉由舊城改造的契機(jī) 二者都是在舊城改造的歷史背景下發(fā)展起來(lái)的，且由于所在區(qū)域歷史文化遺存不多，因而規(guī)劃形成了 “時(shí)尚、休閑 ”的現(xiàn)代商圈。{ 通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風(fēng)險(xiǎn)性 在商業(yè)培育期的過(guò)程中，兩大商圈的開(kāi)發(fā)商都采取了開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險(xiǎn)性的做法。{ 將會(huì)受到來(lái)自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng) 崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)受到來(lái)自這兩個(gè)商圈的巨大壓力，同時(shí)在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢(shì)。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，零售百貨雖然需要引入以支撐項(xiàng)目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個(gè)SHOPPING PARK 有機(jī)組成部分。53四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析兩廣路沿線(xiàn)市場(chǎng)分析54發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布狀況業(yè)態(tài)特征比較發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析區(qū)域發(fā)展水平及趨勢(shì)判斷區(qū)域發(fā)展水平及趨勢(shì)判斷按業(yè)態(tài)分析按路段分析周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)大都市街商業(yè)分析四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 55（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀1. 路段劃分{ 由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長(zhǎng)，其沿線(xiàn)業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。綜合體圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門(mén)內(nèi) 大都市街 廣渠門(mén)內(nèi)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 56（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀2. 業(yè)態(tài)分布狀況{ 商業(yè) —— 分布較為廣泛v 廣渠門(mén)內(nèi)路段沿線(xiàn)以住宅底商為主v 大都市街沿線(xiàn)包括純商業(yè)、寫(xiě)字樓底商以及批發(fā)市場(chǎng)等v 廣安門(mén)內(nèi)路段沿線(xiàn)主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主{ 寫(xiě)字樓 —— 大都市街沿線(xiàn)較為集中{ 賓館酒店 —— 區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店綜合體圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門(mén)內(nèi) 大都市街 廣渠門(mén)內(nèi)四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 57（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 租售價(jià)格水平業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 租金租金（元（元 /平米平米 天）天）售價(jià)售價(jià)（元（元 /平米）平米）全市平均售價(jià)全市平均售價(jià)（元（元 /平米）平米）租金相對(duì)租金相對(duì)水平水平售價(jià)相對(duì)售價(jià)相對(duì)水平水平商業(yè) 廣渠門(mén)內(nèi)大街 4 1600035000 15000 中等 中等大都市街 5 —— 中等 ——廣安門(mén)內(nèi)大街 312 —— 中等 ——寫(xiě)字樓 廣渠門(mén)內(nèi)大街 11000 16000 較低 較低大都市街 —— —— —— ——廣安門(mén)內(nèi)大街 800014000 較低 較低賓館酒店 大都市街 240600元 /標(biāo)間 v 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店進(jìn)駐大都市街，開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一直良好。v 廣渠門(mén)內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來(lái)，但尚無(wú)較大規(guī)模的商場(chǎng)，還屬中小型生活配套商業(yè)。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個(gè)路段沒(méi)有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 63（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析1. 業(yè)態(tài)比較分析{ 兩廣路沿線(xiàn)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀v 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟v 寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條v 賓館酒店物業(yè)稀缺{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 舊城改造導(dǎo)入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。但與此相比，其他休閑娛樂(lè)以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r尚不樂(lè)觀。 形成成熟的商務(wù)區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強(qiáng)勢(shì)的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)孕育。 落后的形象制約中高端酒店的發(fā)展。 區(qū)域適宜中高端酒店的選址。 目前已有的中端酒店入住率狀況良好。 可以看出，并不是沒(méi)有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是 區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來(lái)吸引相應(yīng)的人群。252。 廣渠門(mén)內(nèi)路段是正在興起的中高檔居住社區(qū)，近鄰新世界商圈，目前區(qū)內(nèi)已具有一定人氣，區(qū)域內(nèi)的小型配套商業(yè)也在逐漸興起；252。四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 66（三）周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)1. 大都市街概況{ 規(guī)模v 全程 v 由 15棟建筑組成v 總建筑面積 30萬(wàn)平米{ 功能及定位v 集購(gòu)物、觀光、休閑、娛樂(lè)、辦公等功能于一體的經(jīng)濟(jì)一條街 大都市街項(xiàng)目地塊四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 67（三）周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià){ 空間位置緊鄰v 本項(xiàng)目區(qū)域的 H地塊緊鄰大都市街西端{(lán) 將受到大都市街氛圍的強(qiáng)烈影響{ 大都市街較大的體量以及較長(zhǎng)的延伸范圍勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域以及周邊產(chǎn)生輻射式的影