【正文】 三月 2123:27:1223:27Mar2111Mar21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。公寓市場定位市場稀缺、低總價、度假型公寓區(qū)域分布：上海地區(qū)客源是購買主力，約占 60％；蘇州其他區(qū)域，如市區(qū)、昆山以及本地等客源占 25％；浙江等其他城市客源占據(jù) 15％；年齡分布： 35－ 45歲為主，占 ％。會所：SPA、健身房、室內(nèi)體育館、高爾夫練習(xí)場、餐廳、室內(nèi)游泳池 美容中心、桌球室等，配套齊全。松陵鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)同里鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)區(qū)位背景－－區(qū)位價值 1蘆墟鎮(zhèn)并非吳江產(chǎn)業(yè)、行政發(fā)展的傳統(tǒng)以及中心區(qū)域，因此在吳江市域內(nèi)屬于區(qū)位價值較低的區(qū)域；無論是區(qū)域成熟度、開發(fā)程度以及客源吸引力度都落后于松陵鎮(zhèn)以及盛澤鎮(zhèn)。區(qū)位背景－－規(guī)劃中心城區(qū)旅游休閑度假區(qū)北部生態(tài) 農(nóng)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)1. 將莘塔、金家壩、北厙、黎里、蘆墟五鎮(zhèn)合并為汾湖鎮(zhèn)，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，提升區(qū)域在吳江以及環(huán)淀山湖的板塊價值，推動區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展； 2. 規(guī)劃面積為 27平方公里，建設(shè)吳江城市東部副中心，改變區(qū)域生活配套較弱的環(huán)境；3. 項目所在區(qū)域充分利用湖蕩水面等生態(tài)資源，規(guī)劃為旅游度假區(qū)，大力發(fā)展休閑旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積為 35平方公里；并保留黎里、蘆墟古鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃為古鎮(zhèn)保護區(qū)；4. 本區(qū)度假村在數(shù)量上亦已成一定規(guī)模，如元蕩周圍即聚集有多個度假村 —— 紅頂度假村（三星級）、紫藤園度假村、上海冶金局度假村等，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。蘇州別墅市場 昆山淀山湖太湖板塊300－ 800古城區(qū)板塊 350－ 680金雞湖板塊260－ 500陽澄湖板塊200－ 400吳澄湖板塊210－ 500淀山湖板塊宏觀別墅市場－－蘇州別墅市場 蘇州湖景別墅板塊較多，各板塊存在較多的潛在供應(yīng)，市場競爭激烈；目前蘇州獨棟產(chǎn)品的售價基本維持在 350－ 800萬元，價格相對比較集中；經(jīng)濟型別墅，包括雙拼、聯(lián)排以及疊加型產(chǎn)品的售價基本集中在 200－ 300萬元左右；蘇州別墅市場對本項目的影響 同比蘇州各別墅板塊區(qū)位，本司認為項目現(xiàn)有的區(qū)位現(xiàn)狀存在明顯的劣勢，蘇州高端別墅客源基本被蘇州各別墅板塊分流，本案的區(qū)位也決定了項目僅僅能夠爭奪蘇州區(qū)域的中、低端別墅置業(yè)需求。 旅游度假區(qū)、生態(tài)景觀優(yōu)勢明顯定位思考 2－市場目前競爭市場，包括蘇州、上海朱家角、昆山環(huán)淀山湖區(qū)域以及太陽湖大花園的總價基本均控制在 300萬元之上，而本案 250－ 300萬的總價明顯具備價格優(yōu)勢，是完全切合競爭需求的中端產(chǎn)品的總價段。 23:27:1223:27:1223:273/11/2023 11:27:12 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 三月 2111:27 下午 三月 2123:27March 11, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 三月 2111:27 下午 三月 2123:27March 11, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 23:27:1223:27:1223:273/11/2023 11:27:12 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。競爭市場－－價格去化 項目名稱 太陽湖大花園一期 太陽湖大花園二期 江南岸 湖濱 1號主力總價 580780萬 685800萬 250350萬 300萬左右主力面積 600－ 720 600－ 1150 320－ 400 331345簽約面積 480520 400530 265305 260－ 280附加價格 9500－ 9700 7540－ 7800 8500－ 8780 9000－ 9100簽約單價 13000 15000 10000 11000去化量 110 77 36 /開盤時間 /去化速度 /月 /月 /月 /加上區(qū)域別墅附加值，按照其整體建筑面積來算，單價只有 7500－ 9700元之間；江南岸總價控制在 250－ 350萬左右這一相對較低的區(qū)間內(nèi)，去化速度明顯優(yōu)于太陽湖大花園總價 600萬以上的價格定位，市場對于別墅產(chǎn)品的價格敏感度較高，總價過高，市場會產(chǎn)生明顯抗性。但值得注意的是，項目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了項目區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、休閑、度假。吳江汾湖開發(fā)區(qū)月亮灣項目市場研判及策略定位報告上海華燕集團2023年 10月報告結(jié)構(gòu)第一部分 項目背景理解