開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場研判及策略定位報(bào)告-文庫吧
2025-02-19 12:43 本頁面
【正文】 來大量中高端客源；1. 將蘆墟工業(yè)園、金家壩工業(yè)園、黎里工業(yè)園、北厙工業(yè)園、汾湖旅游度假區(qū) “ 四園一區(qū) ” 組建成汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 2023年 10月 11日正式更名成立 ；依托 “ 臨滬 ” 經(jīng)濟(jì)圈中最具地理優(yōu)勢的地區(qū)，在上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，直接接受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射。2. 截至到 2023年 10月 9日，汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成光電纜、機(jī)械制造、日用化工、電子資訊、汽車配件、新型建材、紡織服裝、皮革制鞋及休閑渡假為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)群。3. 現(xiàn)有外資企業(yè) 300余家，投資總額近 21億美元，民營企業(yè) 2200多家，外商投資者主要來自臺灣、日本、美國、德國、韓國和香港等國家和地區(qū)。世界五百強(qiáng)豐田、韓國浦項(xiàng)制鐵、德國大眾、三菱商事、法國圣戈班等均在區(qū)內(nèi)有投資項(xiàng)目。區(qū)位背景結(jié)論現(xiàn)存問題：項(xiàng)目現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競爭中均處于劣勢，對于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項(xiàng)目的現(xiàn)階段的運(yùn)作；未來前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施，項(xiàng)目配套匱乏的局面將得以根本改變，項(xiàng)目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)。但值得注意的是，項(xiàng)目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了項(xiàng)目區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、休閑、度假。第二部分 項(xiàng)目解析針對公寓產(chǎn)品產(chǎn)品論證－－市場 ，近兩年蘆墟公寓型供應(yīng)較少，其中位于鎮(zhèn)中心的 “ 明豐花園 ” 有出售。該項(xiàng)目住宅總建約有 9萬方；項(xiàng)目在 ，去化不是很好，月均只有 1000多方的體量；并且價(jià)格相對較低，目前二手價(jià)格在 2500－ 2700元之間；2. 另一方面， “ 溫哥華社區(qū) ” 的酒店公寓能保證一定的市場去化，月均大約在 1200方左右，去化略高于住宅；并且在價(jià)格上具有優(yōu)勢，扣除裝修，價(jià)格比公寓價(jià)格高 1200－ 1500元左右；蘆墟酒店式公寓在去化上要略好于住宅去化，但酒店公寓的價(jià)格要遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格，在價(jià)格提升上具有優(yōu)勢。但是，特別值得注意的是，溫哥華特區(qū)是基于楓華國際學(xué)校的絕對支撐利好條件下，同時(shí)內(nèi)部配套充分的條件下實(shí)現(xiàn)去化的。產(chǎn)品論證－－客源 地塊周邊生活配套欠缺，與盛澤等吳江傳統(tǒng)的居住區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)勢和配偏薄弱，對吳江其他區(qū)域的購買住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能吸引本地的自住需求居民購買；重點(diǎn)個(gè)案分析－－溫哥華特區(qū) 產(chǎn)品：房型面積 70平方米左右的一房與 95平方米的二房，采用上下分層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；室內(nèi)裝修按照 4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，約為 700800元 /平方米；聘請思來敘酒店管理公司作為管理公司，負(fù)責(zé)酒店日常運(yùn)營；配套設(shè)施主要有：游艇俱樂部，星級會(huì)所， 15000平方米商業(yè)街，教育園內(nèi)的體育館、游泳館等。會(huì)所：SPA、健身房、室內(nèi)體育館、高爾夫練習(xí)場、餐廳、室內(nèi)游泳池 美容中心、桌球室等，配套齊全。簡介：溫哥華特區(qū)占地 1000畝，整個(gè)項(xiàng)目由三大部分組成：中加合作的楓華高級中學(xué)、 5幢酒店式公寓及以獨(dú)棟和雙拼別墅組成的別墅群。整個(gè)項(xiàng)目分 3期建設(shè)：1期：中學(xué)，酒店式公寓，會(huì)所、商業(yè)街等配套設(shè)施2期：雙拼別墅群3期：獨(dú)棟別墅群完整的規(guī)劃定位、配套齊全；供應(yīng)與去化供應(yīng)套數(shù) 開盤時(shí)間 去化套數(shù) 去化率 月均去化一期 200 200 100％ 二期 296 266 90％ 5幢酒店式公寓總計(jì) 496套，體量約為 4萬方左右，分 2期開發(fā)，其中一期于 04年底去化完；項(xiàng)目兩期酒店公寓推出市場后受到了市場的歡迎，保持著良好的市場去化，月均去化可以達(dá)到 13－ 17套；價(jià)格單價(jià) 裝修價(jià)格 主力面積 主力總價(jià) 租約5100－ 6000 700－ 800 70－ 90 35－ 55 5年年回報(bào) 7％目前不臨湖的房源售價(jià)在 5100元 /平方米左右（含 700800元 /平方米的裝修），臨湖的房源價(jià)格在 6000元 /平方米左右，總價(jià)在 3550萬之間； 帶 5年租約，年回報(bào)率在 7%左右； 1年可免費(fèi)入住 28天； 本司認(rèn)為，通過溫哥華特區(qū)相關(guān)市場信息分析，在區(qū)位不夠成熟、僅依托度假概念作為自身產(chǎn)品特性的酒店公寓式產(chǎn)品，必須完善自身的配套以及服務(wù)來規(guī)避現(xiàn)有市場風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 其次，再結(jié)合生態(tài)度假以及總價(jià)的優(yōu)勢，才能夠在項(xiàng)目的運(yùn)作上保證一定的去化速度； 目前項(xiàng)目酒店公寓價(jià)格為 5100－ 6000元 /平方米為市場運(yùn)作后期的價(jià)格體系，不排除一定 “ 吊賣 ” 的
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1