開(kāi)發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告-wenkub
2023-03-20 12:43:55 本頁(yè)面
【正文】 ，對(duì)于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；并且短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項(xiàng)目的現(xiàn)階段的運(yùn)作；未來(lái)前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施，項(xiàng)目配套匱乏的局面將得以根本改變，項(xiàng)目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢(shì)也將得以凸現(xiàn)。本案區(qū)位背景－－經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不斷增加的民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)帶來(lái)大量中高端客源；1. 將蘆墟工業(yè)園、金家壩工業(yè)園、黎里工業(yè)園、北厙工業(yè)園、汾湖旅游度假區(qū) “ 四園一區(qū) ” 組建成汾湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 2023年 10月 11日正式更名成立 ；依托 “ 臨滬 ” 經(jīng)濟(jì)圈中最具地理優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，在上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，直接接受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射。項(xiàng)目北側(cè)元蕩湖為項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的景觀以及生態(tài)支撐賣點(diǎn)：項(xiàng)目東側(cè)中加楓華國(guó)際學(xué)校為項(xiàng)目教育支撐；區(qū)位背景－－配套1. 交通配套：形成了以 318國(guó)道、蘇嘉杭高速公路、蘇同黎一級(jí)公路、蘆周公路、 A9（年底通車）公路等 “ 三縱四橫 ” 的干線公路骨架；2. 生活配套：占地 ，規(guī)劃成為吳江東南部的經(jīng)濟(jì)管理中樞、服務(wù)中心和文化、教育、生活服務(wù)完善的人居中心；大渠蕩生態(tài)公園； 36洞高爾夫球場(chǎng)；建設(shè)中的 5星級(jí)商務(wù)酒店；中加合作的楓華高級(jí)中學(xué)。不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，給吳江的房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是別墅產(chǎn)品類高端產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展提供了一定的可能性。吳江汾湖開(kāi)發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告上海華燕集團(tuán)2023年 10月報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 項(xiàng)目背景理解第二部分 項(xiàng)目解析第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位第四部分 相關(guān)產(chǎn)品建議第一部分 項(xiàng)目背景理解城市背景－－地理位置吳江市位于江蘇省最南端，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角地區(qū) 吳江距上海市區(qū) 54公里；蘇州市區(qū) 45公里；杭州市區(qū) 100公里吳江是離上海最近的城市之一，處于以上海為龍頭長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的核心位置處于上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展受上海輻射作用明顯； 2023年中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市 GDP排名排名 名稱 GDP（億元）1 順德區(qū) 10582 江陰市 9803 南海區(qū) 9604 昆山市 9325 張家港市 8426 常熟市 8097 蕭山區(qū) 6858 武進(jìn)區(qū) 5809 吳江市 50110 晉江市 48723 太倉(cāng)市 367城市背景－－經(jīng)濟(jì)03年之后，吳江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 06年 GDP相比 03年保持近一倍的增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率保持在 20％以上；吳江與昆山具有相似的區(qū)位條件，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差較大，相比較蘇州其他城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力水平，未來(lái)存在較大的提升空間。城市背景結(jié)論利空：吳江的經(jīng)濟(jì)與昆山等區(qū)域相比實(shí)力存在一定差距、本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力厚實(shí)度不夠；城市擁有一定的中高端客源基礎(chǔ)，但缺乏吸引的火爆點(diǎn)，區(qū)域難支撐頂級(jí)產(chǎn)品。項(xiàng)目對(duì)外交通相當(dāng)便利，目前生活配套欠缺，但未來(lái)汾湖鎮(zhèn)的整體規(guī)劃、定位將很大程度改善項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有生活配套不足的局面。2. 截至到 2023年 10月 9日，汾湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成光電纜、機(jī)械制造、日用化工、電子資訊、汽車配件、新型建材、紡織服裝、皮革制鞋及休閑渡假為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)群。但值得注意的是，項(xiàng)目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了項(xiàng)目區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、休閑、度假。產(chǎn)品論證－－客源 地塊周邊生活配套欠缺，與盛澤等吳江傳統(tǒng)的居住區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配偏薄弱，對(duì)吳江其他區(qū)域的購(gòu)買住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能吸引本地的自住需求居民購(gòu)買；重點(diǎn)個(gè)案分析－－溫哥華特區(qū) 產(chǎn)品：房型面積 70平方米左右的一房與 95平方米的二房，采用上下分層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；室內(nèi)裝修按照 4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，約為 700800元 /平方米；聘請(qǐng)思來(lái)敘酒店管理公司作為管理公司，負(fù)責(zé)酒店日常運(yùn)營(yíng)；配套設(shè)施主要有：游艇俱樂(lè)部，星級(jí)會(huì)所， 15000平方米商業(yè)街，教育園內(nèi)的體育館、游泳館等。 其次，再結(jié)合生態(tài)度假以及總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，才能夠在項(xiàng)目的運(yùn)作上保證一定的去化速度； 目前項(xiàng)目酒店公寓價(jià)格為 5100－ 6000元 /平方米為市場(chǎng)運(yùn)作后期的價(jià)格體系，不排除一定 “ 吊賣 ” 的可能性，同時(shí)，由于該案房型面積設(shè)置過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)基本在 35－ 60萬(wàn)元左右，過(guò)高的總價(jià)也在一定程度上限制了項(xiàng)目后期的市場(chǎng)去化。朱家角的區(qū)位、產(chǎn)品特性以及價(jià)格來(lái)看，與本案所處蘆墟的小環(huán)境存在明顯的差距，因此本司認(rèn)為朱家角區(qū)域產(chǎn)品與本案不存在競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)
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