開發(fā)區(qū)月亮灣項目市場研判及策略定位報告(編輯修改稿)
2025-03-19 12:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 可能性，同時，由于該案房型面積設(shè)置過大，導(dǎo)致總價基本在 35－ 60萬元左右，過高的總價也在一定程度上限制了項目后期的市場去化。重點個案市場結(jié)論 針對別墅產(chǎn)品本案滬青平高速318國道項目解析－－項目位置項目所處的地理位置決定了未來競爭不僅僅局限在吳江區(qū)域，將直接面對環(huán)淀山湖區(qū)域昆山以及蘇州的競爭，包括上海的部分區(qū)域。蘇州別墅市場 昆山淀山湖太湖板塊300－ 800古城區(qū)板塊 350－ 680金雞湖板塊260－ 500陽澄湖板塊200－ 400吳澄湖板塊210－ 500淀山湖板塊宏觀別墅市場－－蘇州別墅市場 蘇州湖景別墅板塊較多，各板塊存在較多的潛在供應(yīng)，市場競爭激烈；目前蘇州獨棟產(chǎn)品的售價基本維持在 350－ 800萬元，價格相對比較集中；經(jīng)濟型別墅，包括雙拼、聯(lián)排以及疊加型產(chǎn)品的售價基本集中在 200－ 300萬元左右；蘇州別墅市場對本項目的影響 同比蘇州各別墅板塊區(qū)位，本司認為項目現(xiàn)有的區(qū)位現(xiàn)狀存在明顯的劣勢，蘇州高端別墅客源基本被蘇州各別墅板塊分流，本案的區(qū)位也決定了項目僅僅能夠爭奪蘇州區(qū)域的中、低端別墅置業(yè)需求。元蕩湖周莊聯(lián)排、獨棟150－ 200昆山淀山湖獨棟 200－ 700朱家角獨棟 400－ 1800宏觀別墅市場－－環(huán)淀山湖別墅市場 昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價在 300萬元以上，部分小面積獨棟產(chǎn)品的總價可控制在 300萬以內(nèi)，但此類小獨棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。朱家角的區(qū)位、產(chǎn)品特性以及價格來看，與本案所處蘆墟的小環(huán)境存在明顯的差距，因此本司認為朱家角區(qū)域產(chǎn)品與本案不存在競爭。周莊板塊的產(chǎn)品定位總價控制在 200萬元以內(nèi)的度假經(jīng)濟型產(chǎn)品，與項目區(qū)域處于競爭劣勢。環(huán)淀山湖別墅市場對本案的影響 朱家角板塊在區(qū)位優(yōu)勢、價格方面要遠高于本區(qū)域，不存在與項目產(chǎn)生競爭關(guān)系；本案競爭主要集中在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域的中端獨棟產(chǎn)品，在區(qū)位相對不占優(yōu)勢的情況下， 300萬是價格的上限；本案主要還是吸引經(jīng)濟型別墅客源；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花園 二期 江南岸 湖濱 1號 本案占地面積 建筑面積 容積率 （別墅： ）建筑形態(tài) 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 聯(lián)排、小高 公寓、聯(lián)排花園面積 17002700 16003300 4001000 400800 /地下室面積（架空層） 110200 180－ 450 80130 70－ 120 /占地面積 20233000 18003600 5601300 5701100 /競爭市場－－經(jīng)濟指標 作為別墅產(chǎn)品最重要的經(jīng)濟指標容積率而言，項目容積率已經(jīng)決定了本案在運作的初期已經(jīng)與之市場個案存在了一定的差距。本案的規(guī)模在競爭市場中最小，不具優(yōu)勢；項目沒有地下室，在產(chǎn)品附加值方面不具競爭力；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花 園二期 江南岸 湖濱 1號總戶數(shù) 120 97 168 獨棟： 36已開盤 120 97 36 未開盤未來供應(yīng)量 3期約有 30萬供應(yīng) 132 36競爭市場－－供應(yīng) 未來供應(yīng)以高端的太陽湖大花園為主，約有 30萬的體量，競爭激烈；市場中端獨棟產(chǎn)品供應(yīng)偏少，并且此類產(chǎn)品能夠保證比較好的市場去化 ；項目運作高端將面臨巨大的競爭風(fēng)險，并且現(xiàn)有中端產(chǎn)品的快速去化也預(yù)示著此類產(chǎn)品良好的市場機會點。競爭市場－－價格去化 項目名稱 太陽湖大花園一期 太陽湖大花園二期 江南岸 湖濱 1號主力總價 580780萬 685800萬 250350萬 300萬左右主力面積 600－ 720 600－ 1150 320－ 400 331345簽約面積 480520 400530 265305 260－ 280附加價格 9500－ 9700 7540－ 7800 8500－ 8780 9000－ 9100簽約單價 13000 15000 10000 11000去化量 110 77 36 /開盤時間 /去化速度 /月 /月 /月 /加上區(qū)域別墅附加值，按照其整體建筑面積來算，單價只有 7500－ 9700元之間；江南岸總價控制在 250－ 350萬左右這一相對較低的區(qū)間內(nèi)，去化速度明顯優(yōu)于太陽湖大花園總價 600萬以上的價格定位，市場對于別墅產(chǎn)品的價格敏感度較高，總價過高，市場會產(chǎn)生明顯抗性。競爭市場結(jié)論 區(qū)域未
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1