【文章內(nèi)容簡介】 宅用地的供應(yīng)量有所起伏，2011年下降較為明顯，2012年恢復(fù)到2010年水平；（3）2012年的商服和住宅用地的供應(yīng)比例明顯降低，受到房地產(chǎn)調(diào)控背景的影響。（三）市場研判政策影響2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策。當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。2012年，一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續(xù)，三四線未限購城市將成為房價上漲的絕對主力。以上預(yù)測調(diào)整對聊城樓市來說都是向好趨勢，銷售情況有望改觀，房價將繼續(xù)上漲勢頭。土地市場的影響在我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大背景下，聊城市的土地市場也多少受到影響，2011年的土地流標(biāo)率明顯上升。聊城國土部門依據(jù)市場形勢，調(diào)整土地供應(yīng)，商服用地和住宅用地的供應(yīng)量也穩(wěn)中有降。但是，聊城的樓市整體來看運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，樓盤的銷售情況良好，開發(fā)商的資金鏈緊張但未斷裂，仍然有拿地開發(fā)的儲備實力，特別是國企背景的開發(fā)商充當(dāng)了拿地先鋒。因此，聊城土地交易市場前景比較樂觀。小結(jié)2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策稍有舒緩，但力度仍然很大，一線和二線城市的房價下行趨勢仍將繼續(xù)；對“聊城”這類沒有限購政策的三線城市房地產(chǎn)市場走勢持樂觀態(tài)度。盡管2012年聊城市的土地供應(yīng)量有所下降，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整，但市場供需整體平穩(wěn)。第四部分 市場調(diào)研由于我項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，又屬于商住用地，而非一般的住宅用地，則調(diào)研內(nèi)容應(yīng)包括住宅和商鋪兩個方面。因此，本次調(diào)研以聊城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)樓盤和沿街商鋪為主，其次對聊城市開發(fā)區(qū)西臨市區(qū)部分樓盤和沿街商鋪進(jìn)行了調(diào)研。一、樓盤基本信息與分析（一）樓盤基本信息樓盤名稱所屬板塊樓盤位置用地面積建筑面積開發(fā)商當(dāng)代國際廣場開發(fā)區(qū)東昌路與中華路交界處㎡66萬㎡當(dāng)代集團寶龍花園開發(fā)區(qū)東昌東路南，京九路西㎡㎡寶龍置業(yè)星光城市廣場開發(fā)區(qū)東昌路與黃山路交匯處30萬㎡80萬㎡星光房地產(chǎn)公司五環(huán)國際開發(fā)區(qū)東昌路開發(fā)區(qū)管委會對面㎡7萬㎡鴻翔房地產(chǎn)公司麗水陽光開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤東北角㎡㎡順德房地產(chǎn)公司御潤國際豪庭開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤東南角㎡㎡聊城浙報置業(yè)昌潤蓮城東昌府區(qū)東昌東路3號㎡87萬㎡昌潤住房開發(fā)公司寶徠花園東昌府區(qū)聊城市政府對過㎡10萬㎡星光房地產(chǎn)公司歐景麗都東昌府區(qū)振興路東首路北㎡㎡海源閣房地產(chǎn)公司金柱大學(xué)城開發(fā)區(qū)光岳路南、利民路西28萬㎡85萬㎡聊建金柱建設(shè)集團（二）相關(guān)分析本次調(diào)研樓盤大都分布在開發(fā)區(qū)，徒駭河以東；有3個樓盤在徒駭河以西，沿東昌路分布。㎡，㎡，體量比較大。樓盤的開發(fā)商大都是本地企業(yè)。比較有實力和名氣的是星光地產(chǎn)、當(dāng)代集團和昌潤地產(chǎn)。二、樓盤住宅產(chǎn)品信息與分析（一）樓盤住宅產(chǎn)品信息樓盤名稱戶數(shù)物業(yè)類型戶型與面積均價（元/㎡）客群銷售進(jìn)展當(dāng)代國際廣場總戶：2200當(dāng)期：1786高層二居、三居（主）80130㎡，102126㎡（主）4500開發(fā)區(qū)為主，私營業(yè)主、周邊下縣≤40%寶龍花園424多層高層二居、三居（主）74135㎡，115128㎡（主）待定蓄客中待售星光城市廣場總戶：4000當(dāng)期：1134小高層高層二居、三居（主）、四居90180㎡，99120㎡（主）4800市區(qū)、開發(fā)區(qū)為主，周邊下縣≥90%五環(huán)國際400小高層高層二居、三居（主）90140㎡，96122㎡（主）待定蓄客中待售麗水陽光總戶：420當(dāng)期：272高層未確定（售樓處無任何資料）待定蓄客中待售御潤國際豪庭492高層公寓寫字樓住宅二居、三居（主）122146㎡，128131㎡（主）公寓、寫字樓：50110㎡住宅：6600公寓：6000寫字樓：6500市區(qū)較多，開發(fā)區(qū)其次≥80%昌潤蓮城總戶：6426當(dāng)期：2462高層目前文化中心和回遷安置房在建待定蓄客中待售寶徠花園1100高層二居、三居為主92115㎡主力戶型4800市區(qū)為主，各行業(yè)都有≥90%歐景麗都650花園洋房98150㎡5000市區(qū)為主，私營業(yè)主，機關(guān)事業(yè)單位≥95%金柱大學(xué)城6268高層一居、二居（主）、三居（主）61126㎡，7090㎡（主）待定蓄客中待售（二）住宅產(chǎn)品分析 總量分析調(diào)研樓盤開發(fā)商品房總數(shù)約22380套，當(dāng)期開發(fā)總數(shù)約15000套，剩余的7000余套是后期規(guī)劃開發(fā)數(shù)。其中，供應(yīng)量前幾位的樓盤主要是：當(dāng)代國際廣場、星光城市廣場、昌潤蓮城、金柱大學(xué)城等。如此體量的商品房需要較長時間的消化吸收，銷售競爭較為激烈。物業(yè)類型分析調(diào)研樓盤的物業(yè)類型主要有：小高層、高層、公寓、寫字樓和洋房，項目周邊的別墅樓盤較少。小高層和高層是開發(fā)區(qū)的主要物業(yè)類型。戶型與面積分析調(diào)研樓盤的戶型主要有：一居、二居、三居和四居，其中，三居為主力戶型，其次是二居室。個別樓盤還未確定戶型和面積，如昌潤蓮城。另外，麗水陽光項目資料缺失，售樓處銷售人員不能提供任何數(shù)據(jù)。調(diào)研樓盤的戶型面積設(shè)計如下： 調(diào)研樓盤的主力戶型面積區(qū)間是：90146㎡，是二居室和三居室的設(shè)計區(qū)間；戶型重疊面積區(qū)間則是：98125㎡，是舒適二居室和中小三居室的設(shè)計區(qū)間。公寓和寫字樓的戶型面積區(qū)間集中在50110㎡。通過戶型設(shè)計和面積設(shè)計可以看出，聊城市開發(fā)區(qū)購房群體的居住需求以滿足居住為第一目標(biāo)，舒適度追求次之。銷售價格分析調(diào)研樓盤普通住宅的銷售價格區(qū)間在40006000元/平米，根據(jù)區(qū)位的不同，價格差異也較大；通過詢問周邊居民了解，開發(fā)區(qū)靠近河邊的住宅均價在5000元/㎡，部分樓盤公示價格偏高（價格是報房管局的，為虛價）；往東遠(yuǎn)離開發(fā)區(qū)核心區(qū)的樓盤價格較低，一般在40004500元/㎡。公寓銷售價格比住宅略低，在4000元/㎡左右，寫字樓價格與住宅價格較為接近，在4500元/㎡左右。公寓和寫字樓的價格也僅為個別已經(jīng)開盤的樓盤價格，由于開發(fā)區(qū)的樓盤很多是新盤，公寓和寫字樓產(chǎn)品處于規(guī)劃或者剛開始開發(fā)，價格還未對外公布，不能準(zhǔn)確了解整體銷售均價?？腿悍治稣{(diào)研樓盤的客群以剛需為主，開發(fā)區(qū)的住宅區(qū)位優(yōu)勢差異不是很明顯，多以小高層和高層為主，客群來源區(qū)分不大，市區(qū)和開發(fā)區(qū)都有，階層和職業(yè)都有涉及。主要區(qū)別是：區(qū)位相對較好的御潤國際豪庭、麗水陽光等，市區(qū)購房者較多。銷售去化分析調(diào)研樓盤中，待售的樓盤主要是：寶龍花園、五環(huán)國際、麗水陽光、昌潤蓮城、金柱大學(xué)城等，待售樓盤商品房總量約10000套左右；在售樓盤中，當(dāng)代國際廣場開盤較晚（2011年9月底），去化率40%以下，其他樓盤的去化率都比較高，去化總量在3500套左右。開盤較早的樓盤去化都不錯，但是最新開盤的樓盤住宅銷售情況較為一般，受到了樓市調(diào)控政策的一些影響。整體看，開發(fā)區(qū)住宅的銷售情況比較不錯，不過，開發(fā)區(qū)的居住人口數(shù)量有限，后期商品房的銷售競爭會比較大。（三）項目周邊沿街商鋪調(diào)研信息整理沿街商鋪銷售價格調(diào)研信息本次商鋪的調(diào)研主要針對開發(fā)區(qū)主要城市干道沿街鋪面，商鋪銷售價格（大都是二手價格）情況標(biāo)示如圖：（1）東昌路北面靠近大胡村的周邊，沿街鋪面銷售價格在4800元/㎡；南部胸科醫(yī)院附近和御潤財富城周邊的銷售價格相對較高，在65007000元/㎡；（2）光岳路和黃河路交叉口（御潤財富城往西）附近商鋪銷售價格在6000元/㎡；聊城大學(xué)東臨（中華路東）沿街商鋪銷售價格在48005000元/㎡；（3）距離項目較遠(yuǎn)的武樓村、馬廟村等舊村改造大型社區(qū)，周邊商鋪銷售價格在50005500元/㎡；（4）我項目與以上區(qū)域的繁華程度相比，相差較遠(yuǎn)，僅南部有一些住宅小區(qū)。生活配套和沿街鋪面都比較少，銷售價格在47004800元/㎡左右。隨著西鄰的當(dāng)代國際廣場、星光城市廣場的開發(fā)和不斷成熟，我項目的沿街商業(yè)銷售價格會有一個較大增幅空間。 沿街商鋪出租價格調(diào)研信息開發(fā)區(qū)主要城市道路沿街鋪面出租價格情況標(biāo)示如圖： 分析：（1）東昌路北面靠近大胡村的周邊，㎡/天；㎡/天；㎡/天；（2）光岳路和黃河路交叉口（御潤財富城往西）㎡/天；聊城大學(xué)東臨（中華路東）㎡/天