開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場研判及策略定位報(bào)告(完整版)
【正文】 項(xiàng)目東側(cè)中加楓華國際學(xué)校為項(xiàng)目教育支撐；區(qū)位背景－－配套1. 交通配套：形成了以 318國道、蘇嘉杭高速公路、蘇同黎一級(jí)公路、蘆周公路、 A9（年底通車）公路等 “ 三縱四橫 ” 的干線公路骨架；2. 生活配套：占地 ，規(guī)劃成為吳江東南部的經(jīng)濟(jì)管理中樞、服務(wù)中心和文化、教育、生活服務(wù)完善的人居中心；大渠蕩生態(tài)公園； 36洞高爾夫球場；建設(shè)中的 5星級(jí)商務(wù)酒店；中加合作的楓華高級(jí)中學(xué)。吳江汾湖開發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場研判及策略定位報(bào)告上海華燕集團(tuán)2023年 10月報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分 項(xiàng)目背景理解第二部分 項(xiàng)目解析第三部分 項(xiàng)目市場定位第四部分 相關(guān)產(chǎn)品建議第一部分 項(xiàng)目背景理解城市背景－－地理位置吳江市位于江蘇省最南端，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角地區(qū) 吳江距上海市區(qū) 54公里；蘇州市區(qū) 45公里；杭州市區(qū) 100公里吳江是離上海最近的城市之一，處于以上海為龍頭長三角經(jīng)濟(jì)圈的核心位置處于上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，無論是經(jīng)濟(jì)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展受上海輻射作用明顯； 2023年中國百強(qiáng)縣市 GDP排名排名 名稱 GDP（億元）1 順德區(qū) 10582 江陰市 9803 南海區(qū) 9604 昆山市 9325 張家港市 8426 常熟市 8097 蕭山區(qū) 6858 武進(jìn)區(qū) 5809 吳江市 50110 晉江市 48723 太倉市 367城市背景－－經(jīng)濟(jì)03年之后，吳江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 06年 GDP相比 03年保持近一倍的增長，年增長率保持在 20％以上；吳江與昆山具有相似的區(qū)位條件，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差較大，相比較蘇州其他城鎮(zhèn)競爭力水平，未來存在較大的提升空間。項(xiàng)目對外交通相當(dāng)便利，目前生活配套欠缺，但未來汾湖鎮(zhèn)的整體規(guī)劃、定位將很大程度改善項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有生活配套不足的局面。但值得注意的是，項(xiàng)目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了項(xiàng)目區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、休閑、度假。 其次，再結(jié)合生態(tài)度假以及總價(jià)的優(yōu)勢，才能夠在項(xiàng)目的運(yùn)作上保證一定的去化速度； 目前項(xiàng)目酒店公寓價(jià)格為 5100－ 6000元 /平方米為市場運(yùn)作后期的價(jià)格體系，不排除一定 “ 吊賣 ” 的可能性，同時(shí)，由于該案房型面積設(shè)置過大，導(dǎo)致總價(jià)基本在 35－ 60萬元左右，過高的總價(jià)也在一定程度上限制了項(xiàng)目后期的市場去化。競爭市場－－價(jià)格去化 項(xiàng)目名稱 太陽湖大花園一期 太陽湖大花園二期 江南岸 湖濱 1號(hào)主力總價(jià) 580780萬 685800萬 250350萬 300萬左右主力面積 600－ 720 600－ 1150 320－ 400 331345簽約面積 480520 400530 265305 260－ 280附加價(jià)格 9500－ 9700 7540－ 7800 8500－ 8780 9000－ 9100簽約單價(jià) 13000 15000 10000 11000去化量 110 77 36 /開盤時(shí)間 /去化速度 /月 /月 /月 /加上區(qū)域別墅附加值，按照其整體建筑面積來算，單價(jià)只有 7500－ 9700元之間；江南岸總價(jià)控制在 250－ 350萬左右這一相對較低的區(qū)間內(nèi)，去化速度明顯優(yōu)于太陽湖大花園總價(jià) 600萬以上的價(jià)格定位，市場對于別墅產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較高，總價(jià)過高，市場會(huì)產(chǎn)生明顯抗性。關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、物業(yè)管理、裝修情況、社區(qū)配套以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展。 23:27:1223:27:1223:273/11/2023 11:27:12 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 11:27:12 下午 11:27 下午 23:27:12三月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 2111:27 下午 三月 2123:27March 11, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 三月 21三月 2123:27:1223:27:12March 11, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2111:27 下午 三月 2123:27March 11, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:27:12 下午 11:27 下午 23:27:12三月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 23:27:1223:27:1223:273/11/2023 11:27:12 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 23:27:1
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