【正文】 占一定比例，但不高。 產(chǎn)品線建議 2：低密度之聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：別墅戶型活動室和露臺休閑娛樂超大客廳面積產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：別墅戶型超大雙停車庫弧形轉(zhuǎn)角景觀客廳產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：別墅戶型三個衛(wèi)生間保證舒適性主臥轉(zhuǎn)角戶型窗超大觀景露臺的設(shè)計(jì)產(chǎn)品線建議 3：低密度之花園洋房現(xiàn)代風(fēng)格，略帶北美元素一二層、三四層分立入戶，獨(dú)立私家車庫大面積玻璃幕墻，達(dá)到很好的采光和日照條件首層住戶配有花園產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議戶型以躍層為主，平層為輔，戶型面積區(qū)間在 120240平米之間，主力戶型為140180平米產(chǎn)品線建議 3：低密度之花園洋房產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議 4：多層住宅現(xiàn)代簡約風(fēng)格或者歐式風(fēng)格陽臺和露臺的大面積贈送首層花園，頂層閣樓贈送產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議現(xiàn)代簡約風(fēng)格，中式元素考慮大面積玻璃處理外立面線條筆直，色彩柔和，一至三層用石材外掛，上層用乳膠漆或仿石漆處理，頂部做出自有風(fēng)格產(chǎn)品線建議 5：小高層住宅產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型控制總價： 戶型緊湊，無浪費(fèi)空間，主力戶型面積適中，使用面積不超過 100平米；適當(dāng)贈送面積，給予客戶優(yōu)惠；降低風(fēng)險： 設(shè)計(jì)一定比例的小戶型，滿足部分旅游投資客戶使用；設(shè)計(jì)一定比例的中等主力戶型，滿足市場主流客戶群；設(shè)計(jì)一定比例的大戶型，滿足少量高端人群需求結(jié)合地域特點(diǎn)： 避免純北向房屋，盡量避免東西向房屋品質(zhì)度提升： 增加戶型亮點(diǎn)和創(chuàng)新元素提升性價比： 充分利用陽臺、露臺面積，突破容積率，增加贈送面積，使客戶獲得優(yōu)惠產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議二居室、三居室南北通透，一居室朝南向產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議觀景凸窗窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過家具調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值，實(shí)惠又實(shí)用產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果步入式景觀凸窗 —— 通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果步入式陽臺 —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺凸窗頂板下降至 左右的高度? 步入式陽臺， 增加觀景面，并贈送面積，體現(xiàn)實(shí)惠產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議錯層局部錯層，增添空間情趣感產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議產(chǎn)品類型 建筑面積 容積率 占比 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品風(fēng)險預(yù)期獨(dú)棟 /雙拼 8500 1% 塑造項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹立項(xiàng)目和企業(yè)品牌 目前市場上缺少別墅類產(chǎn)品，其中獨(dú)棟、雙拼在 20棟左右，聯(lián)排和疊拼在 60套左右，占比不大，而且張北有部分富裕群體聯(lián)排 /疊拼 17000 2%花園洋房 170000 20% 花園洋房價格上比多層高 500左右，套數(shù)約在120套左右，市場消化量預(yù)計(jì)不是問題普通多層 408000 48% 滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨笫褂?市場主流產(chǎn)品小高層 212500 25% 突出產(chǎn)品差異化 規(guī)劃風(fēng)險，價格高 5001000，控制戶型面積，降低總價商業(yè) 34000 1 4% 滿足社區(qū)配套，形成區(qū)域配套，形成區(qū)域價值 張北全民經(jīng)商，對商業(yè)比住宅需求更大合計(jì) 850000 100% 品牌價值，保證利潤和速度 存在風(fēng)險，但風(fēng)險不大產(chǎn)品線配比建議規(guī)劃定位規(guī)劃定位產(chǎn)品線相對清晰的情況下，如何進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃和定位規(guī)劃定位規(guī)劃定位區(qū)域賦予的意義教育地產(chǎn)旅游地產(chǎn)住宅地產(chǎn)張北一中壩上草原項(xiàng)目本身旅游 是區(qū)域賦予的特色， 教育 地產(chǎn)是項(xiàng)目本身固有的區(qū)域位置所致，住宅 地產(chǎn)則為項(xiàng)目本身的固有特性，占據(jù)著項(xiàng)目 最大和最重 的比重；但其他兩者均可吸引 周邊區(qū)域客戶和一定的 旅游客戶 資源。 DIS系統(tǒng)社區(qū)空間中的標(biāo)示、燈具、設(shè)施等采用統(tǒng)一風(fēng)格設(shè)計(jì)，突出社區(qū)的中式風(fēng)情主題。規(guī)劃定位規(guī)劃定位大型商業(yè)賣場：提升區(qū)域商業(yè)氛圍大型商業(yè)賣場：提升區(qū)域商業(yè)氛圍 +吸引區(qū)域客戶吸引區(qū)域客戶大型百貨商場大型百貨商場大型倉儲超市大型倉儲超市 騎廊式商業(yè)街布局騎廊式商業(yè)街布局規(guī)劃定位規(guī)劃定位花店花店 酒吧酒吧 發(fā)廊發(fā)廊書店書店 工藝品店工藝品店 咖啡咖啡 服裝店服裝店p提供風(fēng)情展示的特色休閑類主題商業(yè)街：增加區(qū)域可識別性主題商業(yè)街：增加區(qū)域可識別性 +吸引區(qū)域客戶吸引區(qū)域客戶規(guī)劃定位規(guī)劃定位人文商品店人文商品店 ———— 滿足中學(xué)使用和區(qū)域標(biāo)識點(diǎn)滿足中學(xué)使用和區(qū)域標(biāo)識點(diǎn)書店、影像制品店、文化用品店、運(yùn)動商品店、個性商品店規(guī)劃定位規(guī)劃定位83風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)原則風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)原則216。推廣風(fēng)格營銷策略營銷策略p 策略：每個區(qū)域都有不同的發(fā)展階段。策略重點(diǎn)：重拳出擊 組合擴(kuò)大住宅項(xiàng)目是大宗消費(fèi)品，置業(yè)人群都是十分理性的，一個概念只能使產(chǎn)品迅速在市場中走紅，但最終能夠促進(jìn)客戶成交的還是項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。營銷策略營銷策略大眾媒體網(wǎng)絡(luò)分眾傳媒高端論壇大眾媒體前期以軟文形式預(yù)熱，后期軟硬結(jié)合適度推廣量市場培育期；以形象為主，結(jié)合報廣媒體以新聞角度闡述，綜合角度建立高端可信的產(chǎn)品形象網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒建立高知客群內(nèi)影響力營銷策略營銷策略專業(yè)銷售物料新都市主義，精品人居住區(qū)形象打造，發(fā)行未來社區(qū)生活場景的示意書和工藝別致樓書營銷策略營銷策略據(jù)工程節(jié)點(diǎn)組織滲透式營銷活動據(jù)工程、配套各項(xiàng)進(jìn)展，重大節(jié)點(diǎn)組織活動，抓住時機(jī)加強(qiáng)對客戶制造影響，開盤前增加客戶的信心，以促成成交。此卡注明期限。價格傾斜，迅速回款為確?？焖倩厥召Y金，減輕項(xiàng)目風(fēng)險，建議對一次性付款和短期內(nèi)付清全款的客戶給予價格上的充分傾斜。營銷策略營銷策略銷售前項(xiàng)目服務(wù)流程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定協(xié)成服務(wù)：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項(xiàng)目定位 。老帶新活動營銷策略營銷策略以短信和 DM直投為主要手段，數(shù)據(jù)庫資源相配合短信與 DM推廣成本低，客戶資源針對性強(qiáng)，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項(xiàng)目動態(tài)及時調(diào)整，是拓展客戶的重要手段?，F(xiàn)場辦卡者贈送精美禮品。營銷策略營銷策略結(jié) 論在樹立起項(xiàng)目新都市主義和生活標(biāo)典的基礎(chǔ)上深刻挖掘項(xiàng)目所具有的區(qū)位、文化、交通、人文等優(yōu)勢集群，通過各種優(yōu)勢資源的整合，進(jìn)一步豐富、完善、提升項(xiàng)目的形象品牌。策略基礎(chǔ)一：地產(chǎn)項(xiàng)目的購買動機(jī)是所有消費(fèi)品中最 “非理性 ”的策略基礎(chǔ)二：雙向的核心價值點(diǎn)客戶基礎(chǔ)與產(chǎn)品基礎(chǔ)策略基礎(chǔ)三：對于任何高端產(chǎn)品而言，購買動機(jī)就是對一種生活方式的追求。 滿足基本生活目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)過度飽和，社區(qū)配套要考慮 為小區(qū)業(yè)主提供基本的生活配套設(shè)施 ，以方便他們的居住生活，形成社區(qū)生活氛圍；216。規(guī)劃定位規(guī)劃定位第一層面：綠化景觀需求 滿足業(yè)主對綠色環(huán)境的要求，達(dá)到景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。 “套路開發(fā) ”優(yōu)勢： 易于建立鮮明的市場識別性，凸顯項(xiàng)目核心能力 易于與企業(yè)資源和能力相結(jié)合，在持續(xù)開發(fā)中提升開發(fā)效率，甚至進(jìn)行模式復(fù)制 易于建立品牌認(rèn)知?？們r范圍在 917萬 左右7090的是年輕人較多，部分為婚房，這部分客戶特點(diǎn)有參加工作不久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，有三口人居住需求，將來可能有改善需求，房屋總價控制在 1321萬左右90100的是三居為主，功能齊全，住起來相對舒適，購房人群主要為經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)定的上班族、公務(wù)員，有老人小孩需要撫養(yǎng)，總價控制在 1826萬左右100以上 的主要是改善型購房，舒適性強(qiáng)、適于有能力、富裕的家庭以及個體戶，總價控制在