【文章內(nèi)容簡介】 寓產(chǎn)品基本都是作純住宅使用，而真正意義的酒店式公寓在本片區(qū)尚處于空白。216。 除金中環(huán)、世金漢宮等少數(shù)幾個樓盤為名副其實(shí)的高端酒店式公寓之外，近年來所推出的絕大多數(shù)酒店式公寓產(chǎn)品純粹是一些概念性的炒作，缺乏實(shí)質(zhì)的支撐酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析*深圳高端公寓分布（部分） *216。放量集中于在羅湖區(qū)及鹽田區(qū)，其它區(qū)域尚無該類產(chǎn)品的推出，面積區(qū)間在 30—96平米，平均面積為 53平米 /戶，其中 40—60 平米的戶型約占總量的 %數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心20232023年深圳新售酒店式公寓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱 區(qū)域 銷售均價 住宅推售量 住宅套數(shù) 平均面積湖心島公寓 鹽田梅沙 13500 236 60 泊岸雅苑 鹽田梅沙 14000 430 96 鉆石時代公寓 羅湖 .春風(fēng)路南側(cè) 12023 319 28 世金漢宮 B棟 羅湖 23000 23500 396 59 首地戴斯 羅湖 19000 —— 228 ——中航凱特公寓 羅湖 17000 431 41 快捷假日公寓 羅湖 16477 244 39 　 16425 2284 53　酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 2023年上半年供應(yīng) *區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 供應(yīng)量 主力戶型面積預(yù)計推出時間羅湖 京基金融中心 蔡屋圍 15萬平米的高級公寓 / ０８年封頂０９年完工 華潤幸福里 國貿(mào) 酒店式服務(wù)公寓 ：11萬平米　 800戶 /（ 60— 90平米 /戶） 2023下半年或 2023年上半年福田大中華新天地 中心區(qū)公寓部分 :米商務(wù)公寓 (5875平米 )： 330套酒店式公寓 (88126平米 )： 221套09年卓越世紀(jì)城 中心區(qū) 公寓 5萬平米 / 09年金地崗廈舊改項(xiàng)目泛中心區(qū) 公寓部分 :13萬平米 / 2023年上步南佳兆業(yè)項(xiàng)目中信廣場10萬平米，公寓面積待定 / 2023年香港花園 中心區(qū) 18600平米 / 07年下半年南山海岸時代公寓 南山 50000平米 /07年下半年216。 09年放量區(qū)域主要還是集中在老城區(qū)和中心區(qū)，其他區(qū)域只有很少的推盤量，與本項(xiàng)目 競爭較大 ；216。但未來兩年面市的公寓項(xiàng)目多數(shù)為大型都市綜合體中的一部分，與本項(xiàng)目 目標(biāo)客戶不盡相同 ；數(shù)據(jù)來源：深港研究中心酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 未來兩年主要競爭 *p片區(qū)未來暫無酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)：片區(qū)未來暫無酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)： 本片區(qū)土地供應(yīng)稀缺，尤其是香蜜湖與景田地帶土地供應(yīng)已趨于零；p酒店式公寓有較強(qiáng)的溢價能力：酒店式公寓有較強(qiáng)的溢價能力： 酒店式公寓的售價一般要高于其他類型的公寓產(chǎn)品，同時其獨(dú)有的附加值所帶來的溢價空間更是其他公寓產(chǎn)品所難以比擬的；p片區(qū)有潛在需求值得挖掘：片區(qū)有潛在需求值得挖掘： 隨著福田中心區(qū)核心地位日益鞏固以及國際化影響力的提高，本區(qū)域?qū)⒚媾R巨大的市場需求；酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 小結(jié) *片區(qū)酒店式公寓競爭力分析價 值結(jié) 構(gòu) 價 值 點(diǎn) 價 值評 價影響力 片區(qū)知名度 緊鄰城市頂級豪宅，處于高尚住宅區(qū)域，片區(qū)印象為高端、居家物業(yè)特征 物業(yè)檔次物業(yè)類型 檔次普遍 為 高端物 業(yè)類 型以 別 墅、空中豪宅、高尚住宅 為 主，發(fā)展?jié)摿?市政規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展前景作為福田中心區(qū)的一級配套高尚住宅區(qū)，城市中心的后花園功能，居家氛圍濃厚，未來片區(qū)檔次將進(jìn)一步得到提升。生活配套 教育購物醫(yī)療沃爾瑪購物廣場、福田外國語學(xué)校、 景田小學(xué)、順電、景田中醫(yī)院等 生活配套相當(dāng)完善休閑配套 休閑 娛樂 餐飲 社區(qū)雙公園、區(qū)域內(nèi)各檔次的休閑娛樂及餐飲等店面密集， 休閑配套完善交通配套 地上 地下 ?享有深圳東西向主干道北環(huán)、深南大道、廣深高速的通達(dá)性，到達(dá)深圳中心區(qū)、羅湖口岸、西部通道及深圳其它各區(qū)都非常便利?地鐵 2號線香梅北站、公交系統(tǒng)也四通八達(dá)比照項(xiàng)目 寫字樓 酒店式公寓知名度 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆影響度 ☆☆ ☆☆☆☆競爭力 ☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)投入 ☆☆☆☆ ☆☆☆價值空間 ☆☆ ☆☆☆☆抗風(fēng)險力 ☆☆ ☆☆☆☆銷售速度 ☆☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)方向最終研判開發(fā)方向最終研判p在以發(fā)展商利潤最大化、風(fēng)險規(guī)避、快速資金回籠的前提下，中原建議本項(xiàng)目的最優(yōu)方案是： 酒店式公寓目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位p深圳市酒店式公寓客戶分析p香蜜湖三大圈層客戶分析p景田片區(qū)客戶分析p項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位購買 公寓原因分析 p購買公寓物業(yè)原因方面經(jīng)過頻次統(tǒng)計，選擇最多的是地段、雙地鐵、靠近會展中心和未來升值潛力大。p成交客戶普遍看好 CBD的未來發(fā)展及金中環(huán)所在的區(qū)位。酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 金中環(huán)成交客戶分析 *252。工作和居住地都在深圳的客戶占 80％；252。在深圳已經(jīng)自置物業(yè)的客戶占 62％；252。暫時租物業(yè)和住酒店的客戶占 38％。 p 國內(nèi)投資客的占比達(dá)到了近四成，可見CBD的投資價值被投資者普遍看好。252。 用于中、長期出租的客戶占到總體比例的％。p 公寓部分產(chǎn)品的投資客占七成，若刨除部分毛坯交樓作寫字樓功能的自用客戶，公寓產(chǎn)品的投資客占比近 9成！ 居住地分析置業(yè)用途分析酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析工作職位分析成交客戶年齡分析252。 客戶基本以 36到 45歲的客戶為主，占到總體 ％。其次是 25到 35歲的客戶占到 ％。 p 成交客戶年齡普遍偏向中年，可見中年客戶對于置業(yè)總價的承受力更強(qiáng)！ 252。 企業(yè)主及管理人員是成交客戶的主體，占近七成的比例。 p 成交客戶的職位普遍偏高，對購買高檔物業(yè)的承受力也較強(qiáng)！ 酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 世金漢宮成交客戶分析 *15%自?。?85%投資40%外銷， 60%深圳本地香港客戶、國外客戶成交比例最大，呈現(xiàn)本項(xiàng)目外銷特征 ,但外銷客戶大部分指是以身份證為區(qū)別 ,他們的活動范圍以深圳為主。戶 型 面 積 區(qū) 間 戶 數(shù)復(fù)式雙套房 (兩房兩 衛(wèi)一 廳 一起居室 )～ ㎡ C棟 322套B棟 396套酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 案例分析小結(jié) *p 酒店式公寓的主力客戶群是 資金實(shí)力雄厚的投資客p 深圳本地客戶占比較大（ 6080%），也有部分香港及外籍客戶。p 投資客戶非?？粗仨?xiàng)目的區(qū)位及未來的升值潛力。p具有一定資金實(shí)力長線投資者p此類客戶占比較大，預(yù)期可達(dá)到 8成以上p部分有長期居住需求的商務(wù)人士p此部分客戶占少數(shù)投資客自用客酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 酒店式公寓的核心客戶 *酒店式公寓核心酒店式公寓核心客戶群客戶群客戶描述：業(yè)主姓名： 吳先生年齡： 4050歲家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家職業(yè)： 自營業(yè)主學(xué)歷： 本科置業(yè)經(jīng)歷： 星河世紀(jì)公寓整層、金地名津整層 投資公寓的關(guān)注點(diǎn)： 地段是否具有升值潛力，公寓產(chǎn)品帶精裝修的檔次及品段、廚衛(wèi)等用材品牌是否高端，由于酒店式公寓都是租給一些高管類型的商務(wù)人士，所以品質(zhì)和檔次是必須保證的。*典型投資客戶深度訪談 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析關(guān)鍵詞：升值、精裝修、用材及品牌關(guān)鍵詞：升值、精裝修、用材及品牌客戶描述：業(yè)主姓名： 紀(jì)小姐年齡： 40歲左右家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家職業(yè)：自營餐飲學(xué)歷： 大專置業(yè)經(jīng)歷： 星河世紀(jì)公寓 5套、中航凱特公寓 6套 投資公寓的關(guān)注點(diǎn)： 近年來房地產(chǎn)行業(yè)的整體增長趨勢較快，公寓物業(yè)面積小，總價不高，轉(zhuǎn)手容易，但裝修的和風(fēng)格和檔次必須到位。* 典型投資客戶深度訪談 2 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析關(guān)鍵詞：面積小總價不高、裝修風(fēng)格及檔次關(guān)鍵詞：面積小總價不高、裝修風(fēng)格及檔次* 客戶深訪小結(jié) *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶關(guān)注的要點(diǎn)：客戶關(guān)注的要點(diǎn)：l投資客戶對于目前的房地產(chǎn)未來走勢仍持樂觀態(tài)度投資客戶對于目前的房地產(chǎn)未來走勢仍持樂觀態(tài)度l關(guān)注精裝修的檔次關(guān)注精裝修的檔次l關(guān)注廚衛(wèi)品牌關(guān)注廚衛(wèi)品牌l關(guān)注裝修的風(fēng)格是否能夠提升形象檔次關(guān)注裝修的風(fēng)格是否能夠提升形象檔次結(jié)論：結(jié)論：產(chǎn)品價值能否得到客戶認(rèn)同，關(guān)鍵點(diǎn)就在于物業(yè)形象及產(chǎn)品價值能否得到客戶認(rèn)同，關(guān)鍵點(diǎn)就在于物業(yè)形象及檔次、精裝修。檔次、精裝修。水榭花都熙園香榭里花園香域中央中旅國際公館香蜜湖 1號香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖外圈香蜜湖幅射圈香山美樹香詩美林盛景國際風(fēng)臨左岸香蜜山香格麗苑緹香茗苑香逸名園香 雅園翠?；▓@二期新天國際名苑香蜜湖片區(qū)圖則 圈層 香蜜湖內(nèi)圈 香蜜湖外圈 香蜜湖幅射圈客戶性質(zhì) 自住為主，部分投資 自住為主，少量投資 自住為主，投資較少區(qū)域來源 福田客戶為主，輻射羅湖、南山，在部分關(guān)外、外地客戶福田為主（約 60%），主要為中心區(qū)、景田、蓮花北、和車公廟；輻射區(qū)域有南山（約 10%）、梅林、羅湖；少量關(guān)外車公廟、中心區(qū)為主部分景田客戶職業(yè) 私企老板、公司高層、高級公務(wù)員為主2房：公司白領(lǐng)、中級管理人員 3房四房：中小企業(yè)主，公司管理層、金融證券、高科技人員、福田老居民車公廟和中心區(qū)白領(lǐng)、 高科技人員、小私營業(yè)主家庭年收入 30萬以上，超級富豪居多 20萬以上 15萬以上年齡 3550歲為主 2房 2530歲為主， 3房 3045歲為主 2535歲為主家庭結(jié)構(gòu) 3口以上居多，部分?jǐn)y父母居住2房 2口之家多， 3房 3口以上居多 2口、 3口之家居多置業(yè)需求 150—190 平米以上四房、五房為主適中 3房為主， 2房也有一定比例 實(shí)用兩房、三房為主關(guān)注因素 依次為環(huán)境、檔次、教育配套及車位依次為價格、位置、戶型（贈送面積）依次為價格、戶型、位置等【 香蜜湖三大圈層客戶特征總結(jié) 】p小戶型結(jié)構(gòu)已會成為景田的新寵。p而小戶型結(jié)構(gòu)恰恰又是白領(lǐng)階級在深圳置業(yè)的首選。 景田片區(qū)客戶分析景田片區(qū)客戶分析◆ 舊城改造失去住所的居民 ：他們中的絕大部分都是深圳本地人， 這類人在該片區(qū)購房比例較小，這類人購買能力強(qiáng)，大多為一次性付款?！?中心區(qū)的白領(lǐng) ：他們很多都是在福田上班，其中大部分就是在 中心區(qū)和車公廟附近上班，他們中大部分人收入較高。 這類人在該片區(qū)夠房的比例較大，多選擇一些單身公寓、一房、二房?！?投資者 ：他們看好深圳的房地產(chǎn)市場，同時更看中該片區(qū)的升值潛力。 景田片區(qū)客戶構(gòu)成景田片區(qū)客戶構(gòu)成 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位p主力客戶 ：投資兼自用客戶，占 6070%。描述：他們對房地產(chǎn)市場是比較樂觀的，關(guān)注的是片區(qū)未來的升值潛力以及物業(yè)的形象檔次以及項(xiàng)目的品牌影響力。p重要客戶 ：自用客戶，占 2030%。描述：他們是 CBD的精英，大都在 2535歲之間，在每天繁忙的工作之余，他們希望擁有一種生活，一種事業(yè)與生活間的平衡的極至