上海浦東某地產(chǎn)錦之嘉項目定位(編輯修改稿)
2025-01-25 03:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 IQUE SERVICE APARTMENT 標準別出心裁的設(shè)計unique design可持續(xù)發(fā)展 de潛力地段location周到貼心的服務(wù)service方便通達的交通Communications持續(xù)推廣經(jīng)營策略spread穩(wěn)定健康發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境Economy environment項目整體定位世博核心 /全功能 /城市級 / Boutique 服務(wù)式公寓[ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ]項目定位依據(jù)■ 引入 Boutique概念，形成個性化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，與普通服務(wù)式公寓差異競爭；■ 上海的酒店式服務(wù)公寓總量有限，新增供應(yīng)減少 ,需求穩(wěn)定，供不應(yīng)求的狀況開始出現(xiàn)，租金及入住率穩(wěn)中有升，投資回報較高；■ 項目所處世博直接輻射區(qū)域內(nèi)尚未有服務(wù)式公寓項目，可填補區(qū)域市場空白；■ 服務(wù)式公寓的客戶來源主要是來自境外和海歸人士，利于提升整體項目檔次，帶動區(qū)域繁榮；■ 目前市場中的酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)稀缺，產(chǎn)品老化，項目可利用良好的設(shè)計理念，以領(lǐng)先的 Boutique服務(wù)公寓產(chǎn)品吸納浦東及市中心區(qū)域的中高端租賃客戶，提升社區(qū)整體檔次；項目價值定位物業(yè)名稱 房型面積 租金 (報價 ) 價格水平日租 (元 /天 ) 月租 (元 /月 ) USD/平方米 /月明城花苑 1R:83 1R:1480 1R:31000 302R:106121 2R:1880 2R:388003R:148 3R:2280 3R:47880東櫻花苑 1R:83 —— 1R:14760 20—252R:107 2R:213203R:142274 3R:2700032800雅詩閣 1R:86 1R:1500 1R:30000 35—402R:133168 2R:2350 2R:475003R:176183 3R:2700 3R:51000測算本案理論租金浦東浦江沿線服務(wù)式公寓租金狀況陸家嘴陸家嘴南浦大橋選取東櫻花苑與本案比較比較項目 東櫻花 苑 錦之家 參考權(quán) 重 系數(shù)區(qū)位因素 地段 1 30% 周邊環(huán)境 1 10% 交通便利 1 5% 景觀 1 5% 產(chǎn)品因素 內(nèi)外裝修 1 5% 硬件設(shè)施 1 1 5% 會所配套 1 5% 管理服務(wù) 經(jīng)營管理公司 1 25% 項目知名度 1 10% 綜合系數(shù) 100% 本案綜合系數(shù)： 東櫻花苑租金： 20—25 美元 /平方米 /月本案理論租金 =20/25*=—— 美元 /月 /平方米項目價值定位測算條件：本案理論租金： — 美元 /平方米 /月年 空 置 率： 20%投 資 回 報 率： 8%本案理論售價＝ (月租金 12 月 80 ％ ) 8 / 8% =13248—16560 元 /平方米月租（美元 /平方米） — 單位折合年租金收益（美元 /平方米 /年） 160201投資回報率 推導(dǎo)出的售價（元 /平方米） 13248— 16560本案的理論售價： 13000—16500 元 /平方米項目價值定位項目價格定位考慮項目預(yù)售時尚未正式經(jīng)營，市場口碑度不高，且軌道交通尚未開通，同時預(yù)留給客戶一些盈利空間，因此建議價格取低值：靜態(tài)價格定位為 :13500元 /平方米 (含裝修）項目銷售客戶定位 未來主要的面對客戶對象將是全市范圍內(nèi)的投資及高端自住客戶，主要包括：n全市乃至江浙一帶的投資群體；n外資公司、跨國公司或機構(gòu)駐滬的工作人員；n國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級管理人員；n“海歸創(chuàng)業(yè)派 ”人士；n其他
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