【正文】 深圳本地客戶占比較大（ 6080%），也有部分香港及外籍客戶。p具有一定資金實力長線投資者p此類客戶占比較大，預期可達到 8成以上p部分有長期居住需求的商務(wù)人士p此部分客戶占少數(shù)投資客自用客酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 酒店式公寓的核心客戶 *酒店式公寓核心酒店式公寓核心客戶群客戶群客戶描述：業(yè)主姓名： 吳先生年齡： 4050歲家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家職業(yè)： 自營業(yè)主學歷： 本科置業(yè)經(jīng)歷： 星河世紀公寓整層、金地名津整層 投資公寓的關(guān)注點： 地段是否具有升值潛力，公寓產(chǎn)品帶精裝修的檔次及品段、廚衛(wèi)等用材品牌是否高端，由于酒店式公寓都是租給一些高管類型的商務(wù)人士，所以品質(zhì)和檔次是必須保證的。* 典型投資客戶深度訪談 2 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析關(guān)鍵詞：面積小總價不高、裝修風格及檔次關(guān)鍵詞：面積小總價不高、裝修風格及檔次* 客戶深訪小結(jié) *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶關(guān)注的要點：客戶關(guān)注的要點：l投資客戶對于目前的房地產(chǎn)未來走勢仍持樂觀態(tài)度投資客戶對于目前的房地產(chǎn)未來走勢仍持樂觀態(tài)度l關(guān)注精裝修的檔次關(guān)注精裝修的檔次l關(guān)注廚衛(wèi)品牌關(guān)注廚衛(wèi)品牌l關(guān)注裝修的風格是否能夠提升形象檔次關(guān)注裝修的風格是否能夠提升形象檔次結(jié)論：結(jié)論：產(chǎn)品價值能否得到客戶認同，關(guān)鍵點就在于物業(yè)形象及產(chǎn)品價值能否得到客戶認同，關(guān)鍵點就在于物業(yè)形象及檔次、精裝修。水榭花都熙園香榭里花園香域中央中旅國際公館香蜜湖 1號香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖外圈香蜜湖幅射圈香山美樹香詩美林盛景國際風臨左岸香蜜山香格麗苑緹香茗苑香逸名園香 雅園翠?；▓@二期新天國際名苑香蜜湖片區(qū)圖則 圈層 香蜜湖內(nèi)圈 香蜜湖外圈 香蜜湖幅射圈客戶性質(zhì) 自住為主，部分投資 自住為主，少量投資 自住為主，投資較少區(qū)域來源 福田客戶為主，輻射羅湖、南山，在部分關(guān)外、外地客戶福田為主（約 60%），主要為中心區(qū)、景田、蓮花北、和車公廟；輻射區(qū)域有南山（約 10%）、梅林、羅湖；少量關(guān)外車公廟、中心區(qū)為主部分景田客戶職業(yè) 私企老板、公司高層、高級公務(wù)員為主2房：公司白領(lǐng)、中級管理人員 3房四房：中小企業(yè)主，公司管理層、金融證券、高科技人員、福田老居民車公廟和中心區(qū)白領(lǐng)、 高科技人員、小私營業(yè)主家庭年收入 30萬以上，超級富豪居多 20萬以上 15萬以上年齡 3550歲為主 2房 2530歲為主， 3房 3045歲為主 2535歲為主家庭結(jié)構(gòu) 3口以上居多，部分攜父母居住2房 2口之家多， 3房 3口以上居多 2口、 3口之家居多置業(yè)需求 150—190 平米以上四房、五房為主適中 3房為主， 2房也有一定比例 實用兩房、三房為主關(guān)注因素 依次為環(huán)境、檔次、教育配套及車位依次為價格、位置、戶型（贈送面積）依次為價格、戶型、位置等【 香蜜湖三大圈層客戶特征總結(jié) 】p小戶型結(jié)構(gòu)已會成為景田的新寵。 景田片區(qū)客戶分析景田片區(qū)客戶分析◆ 舊城改造失去住所的居民 ：他們中的絕大部分都是深圳本地人， 這類人在該片區(qū)購房比例較小，這類人購買能力強，大多為一次性付款。 這類人在該片區(qū)夠房的比例較大，多選擇一些單身公寓、一房、二房。 景田片區(qū)客戶構(gòu)成景田片區(qū)客戶構(gòu)成 目標客戶定位目標客戶定位p主力客戶 ：投資兼自用客戶，占 6070%。p重要客戶 ：自用客戶，占 2030%。p偶得客戶 ： 自用客戶，占 1020%描述： 他們一部分來自于香蜜湖片區(qū)的富人，作為社交用房，談?wù)勊矫艿纳? ；還有一部分源于福田外國語學校的家長們。開盤售價： 18000元 /平米兩房一房三房 0107080605040302項目名稱 泛華國際公寓 MINI新居 葵花公寓（景達軒） 時代星居占地面積 3500 3000 3000總建筑面積 27498 15000 22331 11702戶型配比面積 房型 套數(shù) 總計 面積 房型 套數(shù) 總計 面積 房型 套數(shù) 總計 面積 房型 套數(shù) 總計53 1房 4627628 單房 15045024 單房 6438868 1房 218475 2房 230 50 1房 300 3539 1房 260 88 2房 21 50 2房 64 98 2房 42項目規(guī)模1棟 31層，集公寓、辦公、商業(yè)一體， 50年產(chǎn)權(quán)1棟 16層酒店式公寓， 50年產(chǎn)權(quán) 1棟 33層， 3梯 24戶， 70年產(chǎn)權(quán)2棟 15層， 2梯 4戶， 70年產(chǎn)權(quán)項目定位酒店式服務(wù)公寓，圣廷苑酒店管理 酒店式商務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓，圣廷苑酒店管理 公寓產(chǎn)品特色 戶戶贈送 6米高入戶花園 帶精裝修，全復式單位，送精裝修 ，全復式單位目前狀態(tài)外墻已基本脫除，但尚未取得預售許可證。據(jù)悉， 11月對外發(fā)售，均價不詳。據(jù)了解， 11月初預計對外發(fā)售，均價 35000元 /平米此項目現(xiàn)樣板房已開放，但尚未取得預售許可證。素。 以一房 /二房為主：單房： 2832平米，占比 5％ 10%一房： 5062平米，占比 1020%二房： 7598平米，占比 7080% 三房： 110120平米，占比 5％ 項目名稱 單房 1房 2房 3房泛華國際公寓—— 53平米 75平米 ———— 17% 83% ——MINI新居28平米 50平米 —— ——33% 67% —— ——怡楓尚品 62平米 98平米 117平米75% % ％第一次修正切入點：了解臨近的，同檔次片區(qū)的一手主流供應趨勢，對戶型基礎(chǔ)建議作第一次修正。 房型 面積段 (平米 )單房 2831 一房 3945二房 5863訪談客戶需求戶型歸納 第 2次修正結(jié)果：單房： 2831平米，占比 5％ 10%一房： 4048平米，占比 2030%二房： 6070平米，占比 6575% 戶型配比定位最后修正切入點：針對近期片區(qū)公寓客戶的成交付款狀況統(tǒng)計，以及客戶對戶型面積的需求，對第二次修正的結(jié)果進行最后微調(diào) 。戶型設(shè)計的原則創(chuàng)新建議 1 ：針對一房 —— 極具投資價值的百變 2DK戶型，一房變兩房房間 1廳房間 2公共廚衛(wèi)創(chuàng)新建議 2： 一房帶入戶花園，也可改作兩房用改造前 改造后創(chuàng)新建議 3：針對一房，一房變兩房 房間 2此陽臺為半贈送，可以選擇不要改造后，增加 1個房間創(chuàng)新建議 4：針對兩房 —— 帶入戶花園和錯層空中花園空中花園入戶花園創(chuàng)新建議 5： 針對二房，二房變?nèi)? 整體市場分析—— 宏觀 新政23 銷售價格預測4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營銷初步建議—— 方向 產(chǎn)品定位項目分析及產(chǎn)品定位酒店式公寓銷售收益估算注：采用多重推導法，按 70年使用年限計算。近幾年價格年增長極速提升，現(xiàn)政府下定決心通過各種手段來抑制價格的上漲，陸續(xù)推出的政策也的確對房價有一定的壓抑作用，估計未來幾年房價將呈理性上場發(fā)展，因此本項目的平均年增長值暫定： 15%。升值元素結(jié)合地塊本身優(yōu)勢，應在綜合市場定價基礎(chǔ)上再增值 30% 左右。毗鄰香蜜湖，屬福田中心區(qū)輻射區(qū)域。精裝修交樓。 13的容積率，獨棟高層，項目本身休閑 /綠化配套有限。同樣，地塊的劣勢降低項目的定價打分，依據(jù)定價原則指數(shù)，應在價格的基礎(chǔ)上降低 10% 左右 。 區(qū)域 客戶 二、公共部分 —— 最能體現(xiàn)項目檔次感與品質(zhì)感Status 形象 。p 建議聘請專業(yè)設(shè)計公司進行塑造，可保證項目的檔次、品味在細微之處也得到體現(xiàn)。 設(shè)置壁球館，讓業(yè)主隨時隨心所欲。斷橋鋁合金窗采用斷熱冷橋技術(shù)，即將鋁合金窗框分成三部分組成復合材料，外部鋁合金框，內(nèi)部鋁合金框以及連接內(nèi)外鋁框的中間芯子部分，中間芯子部分即 “ 斷熱冷橋 ”LOWE玻璃＋氬氣斷橋鋁合金窗n反射 80％以上的遠紅外線輻射（普通玻璃只反射 12％左右）n傳熱系數(shù)小于 （ m2K ） ，中空普通玻璃窗只有（ m2[高科技 ] —— 新風系統(tǒng)鋒尚國際用的是德國愛屋公司 Alulux明裝卷簾窗，該公司還有多種門窗產(chǎn)品：暗裝卷簾窗、防盜卷簾窗、爬升式車庫門、側(cè)行式車庫門、標準型車庫門、經(jīng)濟型車庫門。太陽能光電系統(tǒng)的組件與復合板相似，其潛在的成本效益比很高并且適用于垂直建筑。 區(qū)域 客戶 這部分客戶感性勝過理性，瞬間的打動能使他們狂歡不已，主要從以下二個方面體現(xiàn)。Sociality 交際 。[營銷建議 ] —— 賣場展示[營銷建議 ] —— 樣板房展示 1一個全新的空間，一個不同設(shè)計理念的試驗場。[營銷建議 ] —— 讓心淡泊的至美空間[營銷建議 ] —— 個性的創(chuàng)意展示 1[營銷建議 ] —— 個性的創(chuàng)意展示 2[營銷建議 ] —— 另類 演繹的完美細節(jié)有待進一步探討的問題：扮演的市場角色：酒店式公寓的形象定位及命名建議 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 三月 2114:19:0314:19Mar2127Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 21三月 2114:19:0314:19:03March 27, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 212:19 下午 三月 2114:19March 27, 20231行動出成果，工作出財富。 2:19:03 下午 2:19 下午 14:19:03三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 14:19:0314:19:0314:193/27/2023 2:19:03 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 14:19:0314:19:0314:19Saturday, March 27, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 27 三月 20232:19:03 下午 14:19:03三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/27 14:19:0314:19:0327 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 三月 2114:19:0314:19Mar2127Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 27 三月 20232:19:03 下午 14:19:03三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/27 14:19:0314:19:0327 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不