【正文】 ——% % % ——時(shí)代星居—— 68平米 8898 ———— 25% 75% ——世金國(guó)際35平米 5064 —— ——5％ 95％ —— ——高發(fā)城馳37平米 4859 —— ——％ ％ —— ——第 1次修正結(jié)果：?jiǎn)畏浚?2837平米，占比 5％ 10%一房： 4865平米，占比 1525%二房： 7598平米，占比 7080% （備注：目前大部分項(xiàng)目 1房都相當(dāng)于 2房的功能）第二次修正切入點(diǎn)：通過(guò)同片區(qū)成交最活躍的獨(dú)棟公寓項(xiàng)目及成交價(jià)格較高的、成交宗數(shù)較高的戶型進(jìn)行總結(jié)歸納，為項(xiàng)目戶型定位進(jìn)行第二次修正 。p 第一重 市場(chǎng)比較法p 第二重 價(jià)格年增長(zhǎng)率p 第三重 發(fā)展空間核算市場(chǎng)比較法第一重 項(xiàng)目名稱影響因數(shù) 本項(xiàng)目 景尚雅苑 Pa 怡楓尚品 Pb 五洲星苑 Pc目前市場(chǎng)均價(jià)（元 /M2） PX 16000 18000 20230地段交通 40 28 28 35 39項(xiàng)目規(guī)模 10 7 7 6 9內(nèi)部設(shè)備 14 12 10 12 13規(guī)劃結(jié)構(gòu) 8 7 6 5 6物業(yè)管理 11 9 8 8 10景觀環(huán)境 7 5 5 6 7商業(yè)環(huán)境 4 1 1 4 4升值潛力 3 2 2 3 3品牌形象 2 1 1 1 2推廣手法 1 1 1 1 1合計(jì) 100 73 69 81 94QX=73 QA=69 QB=81 QC=94PA’ =( QX/ QA)Pi PA’ =16927元 /平方米PB’ =( QX/ QB)Pi PB’ =16222 元 /平方米PC’ =( QX/ QC)Pi PC’ =15532 元 /平方米PX= PA’*WA + PB’*WB + PC’*WC = 16505元 /平方米 怡楓尚品 30%景尚雅苑 55%五洲星苑 15%參照項(xiàng)目權(quán)重比例市場(chǎng)比較法結(jié)論2023年底的銷售價(jià)格 16505元 *平均升幅（ 1+15%） =價(jià)格年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 2023年底推向市場(chǎng)，為價(jià)格制定更為合理，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律的變化來(lái)尋求項(xiàng)目在 2023年底的增長(zhǎng)空間。減值元素發(fā)展空間核算第三重緊鄰北環(huán)路，噪聲影響大。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目分析及產(chǎn)品定位25000元 /的售價(jià)，將賣什么產(chǎn)品給客戶？憑什么能夠吸引我們的目標(biāo)客戶群？產(chǎn)品提升建議2一、立面昭示性現(xiàn)實(shí)條件：外立面現(xiàn)代時(shí)尚、體現(xiàn)高檔形象建議一：項(xiàng)目臨北環(huán)大道，增加夜間燈光效果營(yíng)造， 將更突顯項(xiàng)目昭示性建議二：增強(qiáng)項(xiàng)目頂部、墻體的名稱或 LOGO顯示建議三：注重并突出裙樓南北面的包裝效果Symbol 標(biāo)志 。K） 〔 傳統(tǒng)單層玻璃窗為 （m2 新政23 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營(yíng)銷初步建議—— 方向 既可以是唯美的精彩展示，也可以是極少主義的完美體現(xiàn)。 27 三月 20232:19:03 下午 14:19:03三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 21三月 2114:19:0314:19:03March 27, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 14:19:0314:19:0314:19Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 2:19:03 下午 2:19 下午 14:19:03三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專家告訴。 14:19:0314:19:0314:193/27/2023 2:19:03 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 2114:19:0314:19Mar2127Mar211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 14:19:0314:19:0314:19Saturday, March 27, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。時(shí)尚的元素堆砌為一個(gè)趣味性十足的賣場(chǎng)空間， 增加實(shí)用功能元素，如影碟收藏、精品元素展。 [高新科技 ] —— 太能能源系統(tǒng) 安防智能管理系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng) 邊界防范系統(tǒng) 邊界防范系統(tǒng)?周界防越報(bào)警系統(tǒng) ?數(shù)字有線電視系統(tǒng)?家居燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)?智能停車管理系統(tǒng)?家居緊急求助報(bào)警系統(tǒng)?緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)?非接觸式 IC門禁系統(tǒng) ?家居紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)?寬帶互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng) ?電子巡更管理?可視對(duì)講系統(tǒng) 依照 80％ +15％＋ 5％＝ 100％ 的原則，著力營(yíng)造社區(qū)安全感安防系統(tǒng)品質(zhì)打造1 整體市場(chǎng)分析—— 宏觀 4家私人主題會(huì)所，盡顯品質(zhì)感[建筑風(fēng)格 ] —— 外立面相關(guān)高新技術(shù)建議nMOMA在精裝階段設(shè)計(jì)了加厚一倍的戶門和室內(nèi)門及門窗暗藏的隔音、隔熱膠條，能夠有效隔熱、隔音 MOMA窗框nMoma采用斷熱鋁合金材料，其保溫性能明顯優(yōu)于普通鋁合金窗，可以避免熱橋出現(xiàn)，有良好的氣密性、水密性、斷熱性能，防止空氣滲透。 新政23 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營(yíng)銷初步建議—— 方向 周邊生活氛圍濃郁，配套完善，又有商務(wù)辦公的基礎(chǔ)。 客戶 戶型配比建議基準(zhǔn)切入點(diǎn)：了解目前片區(qū)的一手主流供應(yīng)趨勢(shì)，以最新的一手供應(yīng)作為戶型配比的建議基礎(chǔ)。產(chǎn)品定位p戶型配比定位p戶型設(shè)計(jì)建議原則 戶型配比建議1戶型定位戶型配比推導(dǎo)戶型配比建議戶型配比建議戶型戶型配比配比符合市場(chǎng)供求符合市場(chǎng)供求關(guān)系原則關(guān)系原則符合項(xiàng)目自身符合項(xiàng)目自身的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略符合地塊特征符合地塊特征及設(shè)計(jì)要點(diǎn)原及設(shè)計(jì)要點(diǎn)原則則實(shí)現(xiàn)利益最大實(shí)現(xiàn)利益最大化原則化原則戶型配比原則戶型定位思考自身資源與項(xiàng)目整體定位的沖突自身資源與項(xiàng)目整體定位的沖突項(xiàng)目戶型定位為中小面積單位的必然性項(xiàng)目戶型定位為中小面積單位的必然性u(píng) 地塊自身參數(shù)對(duì)戶型設(shè)計(jì)的嚴(yán)格限制與整體定位的矛盾u北向緊鄰北環(huán)大道的負(fù)面影響與項(xiàng)目高端定位的沖突u從開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略角度，快速回籠資金是目標(biāo)u從項(xiàng)目自身資源角度，中小面積單位是其最佳方向u從項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略看，做精品中小戶型將是未來(lái)熱點(diǎn)本項(xiàng)目必須出現(xiàn)本項(xiàng)目必須出現(xiàn)高附加值戶型高附加值戶型戶型推導(dǎo)過(guò)程過(guò)程 類比項(xiàng)目 類比依據(jù) 修正點(diǎn)基準(zhǔn)區(qū)間 景田片區(qū)（一手） 07年新推售的單棟公寓現(xiàn)階段的主流供應(yīng)趨勢(shì) 主流供應(yīng)房型、面積區(qū)間及占比第一次修正 其它片區(qū)（一手） 臨近的、同檔次片區(qū)主流供應(yīng)面積及配比 各房型的面積區(qū)間及配比第二次修正 景田片區(qū)（二手）片區(qū)內(nèi)單棟公寓中同檔次、同類型項(xiàng)目的二手成交熱點(diǎn)戶型各房型的面積區(qū)間第三次修正 客戶置業(yè)需求的歸納分 析客戶對(duì)不同房型及面積段的需求以及付款方式及接受程度各房型的面積區(qū)間周邊樓盤分析周邊樓盤分析 —— 怡楓尚品怡楓尚品項(xiàng)目名稱 怡楓尚品占地面積 8468平米總建筑面積 31200平米戶型配比面積 房型 比例 總計(jì) 1房 75%182套 2房 % 3房 %項(xiàng)目規(guī)模1棟 25層， 2梯 8戶，70年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目定位 泛 CBD地段 產(chǎn)品特色 戶戶南向，戶型任意分割組合目前狀態(tài)07年 7月 28日開盤，當(dāng)天銷售 94％，現(xiàn)已售磬。◆ 中心區(qū)的白領(lǐng) ：他們很多都是在福田上班，其中大部分就是在 中心區(qū)和車公廟附近上班，他們中大部分人收入較高。p 投資客戶非?？粗仨?xiàng)目的區(qū)位及未來(lái)的升值潛力。 用于中、長(zhǎng)期出租的客戶占到總體比例的％。生活配套 教育購(gòu)物醫(yī)療沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、福田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、 景田小學(xué)、順電、景田中醫(yī)院等 生活配套相當(dāng)完善休閑配套 休閑 娛樂 餐飲 社區(qū)雙公園、區(qū)域內(nèi)各檔次的休閑娛樂及餐飲等店面密集， 休閑配套完善交通配套 地上 地下 ?享有深圳東西向主干道北環(huán)、深南大道、廣深高速的通達(dá)性，到達(dá)深圳中心區(qū)、羅湖口岸、西部通道及深圳其它各區(qū)都非常便利?地鐵 2號(hào)線香梅北站、公交系統(tǒng)也四通八達(dá)比照項(xiàng)目 寫字樓 酒店式公寓知名度 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆影響度 ☆☆ ☆☆☆☆競(jìng)爭(zhēng)力 ☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)投入 ☆☆☆☆ ☆☆☆價(jià)值空間 ☆☆ ☆☆☆☆抗風(fēng)險(xiǎn)力 ☆☆ ☆☆☆☆銷售速度 ☆☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)方向最終研判開發(fā)方向最終研判p在以發(fā)展商利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、快速資金回籠的前提下，中原建議本項(xiàng)目的最優(yōu)方案是： 酒店式公寓目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位p深圳市酒店式公寓客戶分析p香蜜湖三大圈層客戶分析p景田片區(qū)客戶分析p項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位購(gòu)買 公寓原因分析 p購(gòu)買公寓物業(yè)原因方面經(jīng)過(guò)頻次統(tǒng)計(jì)，選擇最多的是地段、雙地鐵、靠近會(huì)展中心和未來(lái)升值潛力大。成功關(guān)鍵 ：針對(duì)投資客精準(zhǔn)傳遞項(xiàng)目具有唯一性的賣點(diǎn) 由于目標(biāo)客戶的主體是投資客戶，需要重要傳遞的信息點(diǎn)應(yīng)該主要集中于升值潛力而非物業(yè)功能，而升值潛力的關(guān)鍵點(diǎn)除了地段外，就集中于 項(xiàng)目品質(zhì)及形象的提升。說(shuō)明：為說(shuō)明酒店式公寓在公寓類產(chǎn)品中的溢價(jià)能力，特選取中心西區(qū)乙級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行溢價(jià)比較， 另選擇近期較具代表性的酒店式服務(wù)公寓進(jìn)行參考。公寓定位：國(guó)際酒店式公寓　　 　　　　　　　　　252。寫字樓檔次難以提升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值難以體現(xiàn)；租金水平低，空置高率。 區(qū)域極限地處香蜜湖輻射區(qū)邊緣，面臨價(jià)值極限。高尚生活配套完善高尚生活配套完善沃爾瑪沃爾瑪網(wǎng)球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)城市公園城市公園福田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校福田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校景田小學(xué)景田小學(xué)分析小結(jié) 區(qū)域形象 香蜜湖 /景田片區(qū)邊緣地帶 /高尚住宅聚集地完善配套 生活配套完善 /商務(wù)配套薄弱環(huán)境印象 既擁有都市的繁華，又獨(dú)享自然的清新交通印象 多維交通，但目前經(jīng)常造成局部交通梗塞城市中心區(qū)后花園的高尚居住屬性，具備濃厚的居家氛圍以及城市中心區(qū)后花園的高尚居住屬性，具備濃厚的居家氛圍以及完善的高尚生活、頂級(jí)教育配套設(shè)施。西面 ：緊靠 33層高的警華苑，無(wú)景觀。p 本輪新政雖然影響巨大，但并未從根本上解決目前供需之矛盾，市場(chǎng)仍有足夠需求，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍受追捧 。受其供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，稍有波動(dòng)。二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心廣嘉正景田地塊開發(fā)方向研判廣嘉正景田地塊開發(fā)方向研判有這樣一個(gè)地方 ……城市頂級(jí)豪宅片區(qū) 800米 城市中心區(qū)度假村15分鐘漫步166平方公頃城市公園 20分鐘漫步CBD中心區(qū) 10分鐘車程空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū) 20%11萬(wàn)平米的街道公園 沒有距離稀缺 舒適 高端居住屬性優(yōu)勢(shì)明顯然而，它卻是商務(wù)屬性！！