【正文】 市中心南移，開 發(fā) 區(qū) 為 核心，必將承 載 城市中高端客源 發(fā) 展區(qū)域 特點(diǎn) 開發(fā)時(shí)期 知名開發(fā)商 樓盤品質(zhì)老城區(qū) 商業(yè)中心 開發(fā)成熟 少 中端港閘區(qū) 省級(jí)開發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場(chǎng)群 開發(fā)中期 少 中端通河區(qū) 省級(jí)開發(fā)區(qū) 開發(fā)前期（ 08年） 少 中端新城區(qū) 市政府、體育館、 CBD 開發(fā)中期（ 05年） 少 中高端開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國(guó)際商業(yè)模式 開發(fā)前期 集中 高端蘇通合作區(qū) 沿江生態(tài)科技新城 開發(fā)前期 少 港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)上海 南通的鐵路兼城市輕軌兼高速公路的項(xiàng)目已經(jīng)于 2023年 2月得到國(guó)家發(fā)改委的批準(zhǔn)。能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項(xiàng)目，是開發(fā)區(qū)建區(qū)以來最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，與出口加工園、新材料工業(yè)園等類似的特色園區(qū)216。區(qū)位價(jià)值理解216。目標(biāo)客戶分析216。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個(gè)重點(diǎn)板 塊 ，相 對(duì) 新城和老城區(qū)，價(jià) 值 更有 優(yōu)勢(shì)216。城東和港閘板塊，與市區(qū)距離相對(duì)較近，爭(zhēng)奪看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表現(xiàn)傳統(tǒng)216。區(qū)位價(jià)值理解216。目標(biāo)客戶分析216。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品質(zhì)和總價(jià)要求，首次改善，追求生活品質(zhì)和總價(jià)要求， 110125平米，平米， 25％％再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升，再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升， 135144平米，平米， 35％％公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個(gè)案，公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個(gè)案， 200平米以上，平米以上， 5％％項(xiàng)目整盤客源爭(zhēng)奪的南通中高端改善型客源核心客源多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求，多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求， 160170平米，平米， 15％％南通客源南通客源 客源需求客源需求首次置業(yè)，更住宅總價(jià)控制和性價(jià)比因素，首次置業(yè)，更住宅總價(jià)控制和性價(jià)比因素， 90平米以內(nèi)，平米以內(nèi)， 20％％工作區(qū)域 居住區(qū)域從 優(yōu) 山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占 65％比例其次 為 開 發(fā) 區(qū)，占 25％比例工作在開 發(fā) 區(qū)客源，考 慮 工作便利性， 購買 比例放大優(yōu)山美地優(yōu)山美地 成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域離開發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對(duì)于客源、運(yùn)作等借鑒參考市區(qū)： 55％城北： 5％開發(fā)區(qū)： 30％下屬縣市及外地 10％客源分布： 市區(qū) 55％，開發(fā)區(qū) 30％，其他 15％客源年齡： 客源年齡在 3545歲為主置業(yè)目的： 前期以首置為主的剛需客源，包括首次置業(yè)和首次改善，后期投資和改善逐步增加項(xiàng)目整盤目標(biāo)客源預(yù)估項(xiàng)目整盤客源區(qū)域分布項(xiàng)目整盤客源區(qū)域分布需求面積 家庭結(jié)構(gòu) 年齡結(jié)構(gòu) 家庭年收入 （最低） 層次 典型特征首置客源 7090平米 單身、新婚 2535 10萬以上 企業(yè)職工、教師、公務(wù)員 希望面面俱到格外關(guān)注性價(jià)比、戶型和配套首改客源 110120平米 兩口之家新三口之家 3540 13萬以上 中層管理者、中級(jí)技術(shù)員、 教師、公務(wù)員 滿足城市價(jià)值的配套需求講究房型功能性和內(nèi)部環(huán)境再改客源 130150平米 后三口之家 3545 20萬以上 中高層管理者、高級(jí)技術(shù)員、小型私營(yíng)業(yè)主 傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價(jià)值多改客源 160平米以上 后三口之家 4055 25萬以上 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高官 面子 +需求，居住舒適度樓盤品質(zhì)和氣派最重要項(xiàng)目整盤客源需求表現(xiàn)項(xiàng)目整盤客源需求表現(xiàn)項(xiàng)目一期客源定位顧專通過優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述178。 另外，優(yōu)山美地早期以開發(fā)區(qū)客源主力，市區(qū)客源購買比例不足；隨著城市發(fā)展以及城市最好居住環(huán)境，市區(qū)改善客源比例迅速放大，達(dá)到近 70％比例優(yōu)山美地優(yōu)山美地 專案經(jīng)理專案經(jīng)理 總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受178。在近三年的小高層銷售中，在面積配比上， 在 90100平方米的分布上，感覺比例偏少，也導(dǎo)致一些客戶流失 ，其次三房面積變現(xiàn)偏大，最好能控制在 140平方米以內(nèi)，同時(shí)對(duì) 115130平方米的小三房比例也偏少 。 關(guān)于客源發(fā)展：三年的銷售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開發(fā)區(qū)其次，但 開發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升 ，隨著開發(fā)區(qū)的大力開發(fā)及招商引資，后期開發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時(shí) 開發(fā)區(qū)也存在較多的動(dòng)拆遷戶，必然會(huì)出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群 。 關(guān)于產(chǎn)品設(shè)想： 優(yōu)山美地在產(chǎn)品上制勝最大的因素是環(huán)境 ，因?yàn)榄h(huán)境好是很多業(yè)主介紹親朋好友的最主要的原因，在產(chǎn)品上應(yīng)該對(duì)環(huán)境提升品質(zhì)，同時(shí)在戶型上應(yīng)該能有創(chuàng)新，并且輔以實(shí)用性很好的附加值，增添戶型的舒適性和賣點(diǎn)。 關(guān)于操盤心得：優(yōu)山美地近 60%客戶來自他人介紹，在南通圈層營(yíng)銷、耳語營(yíng)銷是銷售制勝最大因素，對(duì)于項(xiàng)目的客戶無論是成交還是未成交客戶，一定要把客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，用心去提升客戶的滿意度，將為項(xiàng)目帶來口碑傳送的基礎(chǔ)。區(qū)位價(jià)值理解216。目標(biāo)客戶分析216。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位名京系未來系格林系自在系城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)城郊低密度大型住區(qū)城市副中心綜合住區(qū)南京名京上海未未來上海格林世界杭州自在城品牌品牌 金地集團(tuán)金地集團(tuán)216。幸福樂居系列216。幸福尊享系列品牌品牌 新城集團(tuán)新城集團(tuán)品牌品牌 和融集團(tuán)和融集團(tuán)產(chǎn)品系列 代表個(gè)案 檔次 區(qū)位 產(chǎn)品類型 價(jià)值特色“美地 ”系列優(yōu)山美地 高端 城市核心區(qū)邊緣 別墅、洋房、高層 山水自然環(huán)境、講究異 域風(fēng)情生活陽光美地 中端 城市核心區(qū)邊緣 小高、高層 大圍合景觀“國(guó)際 ”系列 巴比倫花園 高端 城市或者區(qū)域中心 小高、高層對(duì)稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已 經(jīng) 形成 “ 美地 ” 和 “ 國(guó) 際 ” 兩大成熟 產(chǎn) 品系定位思考定位思考 區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)中央居住價(jià) 值 區(qū)域，最具潛力、國(guó) 際 屬性的高端居住板 塊港閘區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)次中心（二級(jí)）南通城市中心（一級(jí)）北翼次中心（二級(jí)）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅： 06年 5月，一期別墅 20天搶空，8000運(yùn)作至 11000元 /㎡洋房： 15天內(nèi) 8棟洋房售馨， 4000運(yùn)作至 6000元 /㎡公寓： 07年小高層首次推盤，幾天內(nèi)去化 95%， 5600運(yùn)作至 6000元 /㎡河流、綠地以及植被的打造項(xiàng)目產(chǎn)品跳脫整個(gè)南通市場(chǎng)價(jià)格上升迅速客源運(yùn)作到全市的高度距離老城區(qū) 10公里左右交通、生活等配套欠缺南通優(yōu)山美地本土最大的高端 產(chǎn) 品運(yùn) 營(yíng) 商，在 戰(zhàn) 略上，需要高端個(gè)案延 續(xù) 品牌形象南通高端品牌運(yùn)營(yíng)商定位思考定位思考 品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)定位思考定位思考 客源需求客源需求216。優(yōu)山美