【正文】 項(xiàng)目劣勢分析：在規(guī)劃設(shè)計上采用的是口袋形的設(shè)計，只有一面鄰街。財富廣場項(xiàng)目地址：思茅市五一路開發(fā)公司：思茅恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)模：50畝總建筑面積：67000㎡（商業(yè)17000㎡，住宅50000㎡）銷售價格：住宅1430—1640元/㎡，商鋪660018000元/㎡建設(shè)情況：接近封頂銷售情況：住房售完。項(xiàng)目優(yōu)勢分析：項(xiàng)目地處市中心，交通動線完整。周邊商業(yè)氛圍濃厚。底框結(jié)構(gòu)的設(shè)計使得住房房型不理想。小結(jié)總體來看，思茅的房地產(chǎn)發(fā)展還處于由計劃向市場過渡的階段，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售還沒有完全的市場化，這從目前思茅存在大量的“單位小區(qū)”就可以看出，比如電信小區(qū)、法院小區(qū)、園丁小區(qū)等，包括現(xiàn)在在建的還有建設(shè)小區(qū)和供電局小區(qū)等。一是這些小區(qū)幾乎是壟斷性的占有了這些單位的客戶，二是集資房由于其自身的特性，價格往往比較低，容易擾亂市場價格，制約房價的上揚(yáng)。由此帶來的是整個思茅市場擁有強(qiáng)勁的購買力，以至于到目前為止所有出現(xiàn)的住宅項(xiàng)目銷售情況都非常的好。但是同時我們也要看到，思茅住宅在局部也滯銷的現(xiàn)象，由于購房者的本土情節(jié)，小區(qū)的質(zhì)量及項(xiàng)目的營銷運(yùn)作成功與否等因素的影響，還是出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象。我們愿與貴公司一道，為本項(xiàng)目創(chuàng)造更好的明天。但是周邊生活配套較完善，由于緊臨振興大道，交通也較方便。 居住人口：該區(qū)域主要為片區(qū)常住人口、老國有企事業(yè)單位職工、個體經(jīng)營者等。區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個體經(jīng)營集中區(qū)域，區(qū)域個體經(jīng)營者主要集中在蘭花市場和沿振興路商鋪。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：1）蘭花市場片區(qū)是個成熟的居住區(qū)域，生活配套完善，居住氛圍良好。3）區(qū)域內(nèi)商業(yè)旺盛，目標(biāo)客戶群體消費(fèi)能力強(qiáng)勁。劣勢：1）項(xiàng)目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，蘭花市場和思茅農(nóng)場存在臟、亂、差現(xiàn)象，將對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。3）項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大，后期物管也較難管理。機(jī)會：1）項(xiàng)目附近沒有在開發(fā)的商品房項(xiàng)目，沒有區(qū)域競爭。3）浩天置業(yè)所掌握的“浩天思茅客戶平臺”將為項(xiàng)目提供巨大的潛在客戶群。2）項(xiàng)目北面靠蘭花市場的商鋪受到很大限制，給項(xiàng)目產(chǎn)值的最大化帶來阻力?，F(xiàn)在最大的課題就是如何在最短的時間內(nèi)迅速地回籠資金、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化，以及在鑄造項(xiàng)目品牌的同時提高開發(fā)商的知名度和美譽(yù)度，為“浙商房地產(chǎn)”在思茅的后續(xù)開發(fā)中打下堅實(shí)的基礎(chǔ)和品牌的保證。三、項(xiàng)目定位住宅定位 由于周邊環(huán)境的影響，使項(xiàng)目無法開發(fā)為高檔住宅，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃等因素，我們將項(xiàng)目住宅定位為：城區(qū)中檔康居住宅小區(qū) 形象定位為：惠而不貴的、有生活氛圍的、方便的，有溫暖的回家感覺的形象。目標(biāo)客戶定位 所謂客源定位，就是依據(jù)項(xiàng)目自身的特征、品質(zhì)、形象為載體而進(jìn)行的對目標(biāo)接受人群以及購買對象的界定，是策劃銷售關(guān)系中的重要環(huán)節(jié)。1）項(xiàng)目周邊常住人口。3）外來置業(yè)者4）投資者。項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位分析此區(qū)域的商品房購買者一般追求兩點(diǎn)，一是本土情節(jié)，多年居住在此養(yǎng)成的生活依賴性；二是以方便為主解決居住問題，此部分群體多為附近做生意的流動人口，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購買能力，但他們卻更看重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。希望投資者看中的就是良好出租率及未來不可估量的增值空間。在具體接觸項(xiàng)目之后，我們會根據(jù)項(xiàng)目的特性和市場的情況，對項(xiàng)目的綠化、戶型等規(guī)劃細(xì)節(jié)提出建議，謹(jǐn)供貴公司參考。本項(xiàng)目總體量不大，并且住房部分我們的定位是以中檔為基準(zhǔn)，突出的是“有生活氛圍”和“有溫暖的回家感覺”兩點(diǎn)，是以案名不宜太過“文雅”和“大氣”，應(yīng)貼近生活和體現(xiàn)“溫馨”。金桂的外形嬌柔，其花甜香怡人，很容易讓人聯(lián)想到家庭中溫馨的感覺，而它作為一種大眾化的觀賞花又和項(xiàng)目作為中檔次相契合。為了使案名成功地成為項(xiàng)目和客戶之間的紐帶，既要讓案名能體現(xiàn)項(xiàng)目的基本情況，又要讓客戶能夠感到親切而能夠接受能夠產(chǎn)生歸屬感。如果采用此案名我們建議項(xiàng)目的綠化以桂花為主，以求名副其實(shí)。如本項(xiàng)目能把案名和項(xiàng)目結(jié)合在一起，不僅在推廣的過程中能更好的傳播和記憶，還可以形成和其它項(xiàng)目的一個差異點(diǎn)，也就增加了一個賣點(diǎn)。“小城人家”輔助案名詮釋： 如果說主案名“金桂園”強(qiáng)調(diào)的是一種直觀的感受，那么該案名則是一種婉約與風(fēng)韻，是對“溫馨生活”的抽象的表達(dá)?！靶〕侨思摇笔且环N傳統(tǒng)的“風(fēng)格+意境”的項(xiàng)目命名方式，強(qiáng)調(diào)的是一種朦朧整體意境，顯然“小城”是指南方小城，可以說是思茅，也可以說是江南小城，總的代指南方小城細(xì)致悠閑的生活方式。主推語詮釋：給家人和自己一個溫馨的家該主推語明快簡捷，情景交融，涵蓋了項(xiàng)目風(fēng)格、生活態(tài)度和物業(yè)品質(zhì)，“溫馨的家”是所有人夢寐以求的，它不只是好的生活環(huán)境和生活條件，更是一種好的生活狀態(tài)。二、VI設(shè)計１、 基本部分1） “金桂園”標(biāo)志2） 標(biāo)準(zhǔn)字體3） 標(biāo)準(zhǔn)色4） 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）5） 標(biāo)志象征圖形２、 應(yīng)用部分1） 證件類：員工工作卡、業(yè)主證、貴賓卡、2） 名片文具類：標(biāo)準(zhǔn)信封、標(biāo)準(zhǔn)信箋、名片、便箋、資料袋3） 招牌、標(biāo)識類：戶外交通道路指示牌、戶外廣告牌4） 宣傳廣告類：DM宣傳單、彩旗樣式、售樓價目表、注：主要戶外廣告平面創(chuàng)意、報紙廣告版面設(shè)計、電視廣告設(shè)計、售樓部裝修及展示設(shè)計將另外單獨(dú)設(shè)計，不在此列。 三、推廣建議 推廣目標(biāo)：○建立項(xiàng)目品牌形象項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。推廣手段：通過廣告、促銷、人員推廣有機(jī)組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣廣告手段人員推廣促銷手段推廣階段：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場運(yùn)作規(guī)則，我們把推廣階段劃分為四個階段:第一階段：引導(dǎo)期； 第二階段：開盤期； 第三階段：強(qiáng)銷期； 第四階段：尾盤期。本媒體推廣策略根據(jù)思茅市場的實(shí)際情況，對各銷售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。■推廣方式：1）、售樓部裝修，展板、門頭設(shè)計。為樹立項(xiàng)目形象，提高知名度。3）、在項(xiàng)目現(xiàn)場懸掛項(xiàng)目銷售信息橫幅。媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用部分啟動告知性報紙、電視廣告。而重點(diǎn)是對項(xiàng)目的住宅進(jìn)行銷售。針對主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購樓熱潮之目的。媒體和類型：報紙、電視廣告（3）強(qiáng)銷期：■推廣主題：金桂園——帶您進(jìn)入溫馨生活■階段目標(biāo)：此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面的快速調(diào)整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一階段所建立的聲譽(yù)逐步達(dá)到銷售目標(biāo)。媒體：報紙廣告 （4）尾盤期：■推廣主題：住在金桂園，品味自己的生活。針對特殊客戶的需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在客戶。此階段主要利用細(xì)節(jié)賣點(diǎn)做宣傳，銷售手法上應(yīng)該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價格制定出準(zhǔn)確的判斷。 第四部分 營銷篇 一、銷售策略 銷售策略是整個營銷體系中的中心，所有的營銷工作都將圍繞此而展開，因此在實(shí)際操盤過程中，不應(yīng)該盲目的制定任何銷售細(xì)節(jié)舉措，而是該將整個銷售策略體系，思考成熟，構(gòu)筑完善，這樣在后期的整個銷售過程中，才能針對不同的時期制定相應(yīng)的銷售策略，做到有的放矢。通過選擇恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)推盤，使項(xiàng)目可以快速的銷售，并且以最適當(dāng)?shù)膬r格來實(shí)現(xiàn)快速回籠資金與利潤最大化之間的平衡，才是我們項(xiàng)目的真實(shí)意圖。銷售方式我們認(rèn)為本案的銷售方式應(yīng)該采用主動銷售、被動銷售和電話營銷相結(jié)合的方式。這是我們在地州城市常用的一種銷售方法，也是最經(jīng)濟(jì)最有效的一種方法。借助“浩天思茅客戶平臺”的客戶積累“浩天思茅客戶平臺”是我們浩天置業(yè)在思茅長期從事房地產(chǎn)銷售過程中積累的客戶資源，經(jīng)過整理后的建立的一個客戶資料集合。借助此平臺，我們可以將項(xiàng)目信息直接送達(dá)這些客戶，實(shí)施項(xiàng)目宣傳的“精確打擊”。發(fā)展商形象與品牌戰(zhàn)略房地產(chǎn)的品牌包括房地產(chǎn)企業(yè)品牌和物業(yè)品牌兩種。房地產(chǎn)企業(yè)品牌就不同。因此，房地產(chǎn)