【正文】 牌戰(zhàn)略房地產(chǎn)的品牌包括房地產(chǎn)企業(yè)品牌和物業(yè)品牌兩種。投資者投資的最終目的還是為了獲取利潤(rùn)，而品牌只是一種手段，所以并非豪華、造價(jià)高、檔次高、性能優(yōu)等單一方面就能決定品牌。二、各階段銷售重點(diǎn)工作第一階段：蓄勢(shì)引導(dǎo)期任務(wù)：開渠引水 筑壩蓄勢(shì)時(shí)間：1—2個(gè)月耗時(shí)1—2個(gè)月的引導(dǎo)階段，是為后期充分做好各類準(zhǔn)備工作，同時(shí)，以多種方式打通客流渠道。價(jià)格如果定得低了，那銷售是可以很順暢，但是開發(fā)商的利潤(rùn)就會(huì)大在縮水，換句話說就是造成了損失。1611元/平方米是我們先行設(shè)置的內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的價(jià)格，目的是摸清樓盤由價(jià)格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場(chǎng)接受程度。展板：房型配置圖公司形象圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖B、洽談區(qū)： 洽談區(qū)的風(fēng)格要簡(jiǎn)約，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。此報(bào)告只是作為我們浩天置業(yè)與貴公司接觸的一座橋梁，是項(xiàng)目運(yùn)行的一個(gè)大綱。售樓中心包裝策略 作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓中心包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到開發(fā)商的整體形象，同時(shí)也是開發(fā)商文化內(nèi)涵與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。對(duì)影響各樓盤價(jià)為因素分析：通過前期消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)者選擇樓盤時(shí)考慮的因素如下：交通方便和環(huán)境優(yōu)美是消費(fèi)者購房除價(jià)格外的第一等因素，第二級(jí)因素包括物業(yè)管理完善程度、生活服務(wù)設(shè)施的配套程度、區(qū)域是否離工作地較近，房型設(shè)計(jì)是否獨(dú)特，而較少考慮是否有升值潛力。根據(jù)以上分析，我們建議項(xiàng)目應(yīng)盡快浮出水面，雖然不一定能趕在前面提到的幾個(gè)項(xiàng)目前開盤，但可以吸引客戶的注意，讓希望在這一片區(qū)購房的客戶安心等待，繼續(xù)留意本項(xiàng)目。硬件方面主要是銷售中心的外部包裝和內(nèi)部裝飾是否大氣精美，內(nèi)部的擺設(shè)用品是否美觀大方，不一定追求高檔，但是要能和項(xiàng)目的品質(zhì)風(fēng)格相吻合。 因此我公司認(rèn)為在本項(xiàng)目產(chǎn)品上應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1 ）注重質(zhì)量、性能和價(jià)格的綜合優(yōu)勢(shì) 首先是產(chǎn)品質(zhì)量。借助“浩天思茅客戶平臺(tái)”的客戶積累“浩天思茅客戶平臺(tái)”是我們浩天置業(yè)在思茅長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)銷售過程中積累的客戶資源，經(jīng)過整理后的建立的一個(gè)客戶資料集合。媒體和類型：報(bào)紙、電視廣告（3）強(qiáng)銷期：■推廣主題：金桂園——帶您進(jìn)入溫馨生活■階段目標(biāo)：此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面的快速調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場(chǎng)需求，此階段的宣傳速度可以適時(shí)放緩，承接第一階段所建立的聲譽(yù)逐步達(dá)到銷售目標(biāo)。推廣手段：通過廣告、促銷、人員推廣有機(jī)組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣廣告手段人員推廣促銷手段推廣階段：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)則，我們把推廣階段劃分為四個(gè)階段:第一階段：引導(dǎo)期； 第二階段：開盤期； 第三階段：強(qiáng)銷期； 第四階段：尾盤期。為了使案名成功地成為項(xiàng)目和客戶之間的紐帶，既要讓案名能體現(xiàn)項(xiàng)目的基本情況，又要讓客戶能夠感到親切而能夠接受能夠產(chǎn)生歸屬感。目標(biāo)客戶定位 所謂客源定位，就是依據(jù)項(xiàng)目自身的特征、品質(zhì)、形象為載體而進(jìn)行的對(duì)目標(biāo)接受人群以及購買對(duì)象的界定，是策劃銷售關(guān)系中的重要環(huán)節(jié)。3）區(qū)域內(nèi)商業(yè)旺盛，目標(biāo)客戶群體消費(fèi)能力強(qiáng)勁。一是這些小區(qū)幾乎是壟斷性的占有了這些單位的客戶，二是集資房由于其自身的特性，價(jià)格往往比較低，容易擾亂市場(chǎng)價(jià)格，制約房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。生配套不完善，因離市中心比較遠(yuǎn) 異型房太多，影響銷售。生活配套不齊全離商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、都比較遠(yuǎn)。思茅目前在售和即將發(fā)售的項(xiàng)目主要有以下幾個(gè)：項(xiàng)目名稱：半山映象項(xiàng)目地址：思亭路中段開發(fā)公司：思茅市海誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：１４畝總建筑面積：４７５３０㎡銷售價(jià)格：住宅14001750元/㎡建設(shè)情況：未動(dòng)工 銷售情況：2006年11月開始排號(hào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目本身規(guī)劃合理．、高檔住宅為主...開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富,實(shí)力雄厚. 項(xiàng)目劣勢(shì)分析：項(xiàng)目本身做為一個(gè)中、高檔的住宅區(qū),在所選擇的地段上有一定的失誤. 周邊的環(huán)境不好影響形象。27′之間。思茅有豐富的水能資源，境內(nèi)有紅河、瀾滄江、怒江三大水系及一百多條支流。歷史沿革　　思茅在解放初期稱普洱專區(qū)，市長(zhǎng)公署駐普洱，轄思茅專區(qū)及車?yán)铮ň昂椋?，佛海（勐海）、南嶠（勐遮），?zhèn)越（勐臘）。前言感謝貴公司給予我們思茅浩天置業(yè)這個(gè)機(jī)會(huì)參與到蘭花市場(chǎng)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的前期策劃工作。1955年市長(zhǎng)公署遷往思茅，改稱思茅地區(qū)，車、佛、南、鎮(zhèn)四縣成立西雙版納傣族自治州，仍由思茅地區(qū)代管，1973年州署分開正式成為兩地州。瀾滄江縱貫?zāi)洗?，漫彎、大朝山、糯扎渡三?jí)大電站總裝機(jī)容量達(dá)835萬千瓦。全區(qū)東西長(zhǎng)118公里，南北寬72公里，總面積3928平方公里，轄3鄉(xiāng)4鎮(zhèn)，聚居著漢、彝、哈尼等26個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?0%。缺乏社區(qū)商業(yè)配套。項(xiàng)目名稱：竹苑小區(qū)項(xiàng)目地址：邊城西路開發(fā)公司：思茅潤(rùn)生房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)模：２４５０㎡總建筑面積：６７６６㎡（商業(yè)㎡，住宅㎡）銷售價(jià)格：１５００—１５５０元/㎡。項(xiàng)目名稱：中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目地址：振興路中段開發(fā)公司：思茅海誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售價(jià)格：住宅1800元/㎡，商鋪元8000—12000/㎡建設(shè)情況：已封頂銷售情況：已售完項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：位于思茅的中心區(qū)域，地段絕佳的。當(dāng)然思茅的房地產(chǎn)在這幾年中發(fā)展還是很快的，這主要得益于思茅經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速增長(zhǎng)和銀行存款率較高，這兩點(diǎn)我們?cè)谒济┙?jīng)濟(jì)分析中就可以看出。4）項(xiàng)目的圍合式布局和物業(yè)管理在安全方面給購房者增加了購買信心。準(zhǔn)確而直觀的客源定位，將直接有助于整體推廣和銷售的成功?！敖鸸稹痹谧置嫔霞茨茏屓梭w會(huì)到小區(qū)的綠化和環(huán)境，使項(xiàng)目的綠化成為更加突出的賣點(diǎn)。推進(jìn)策略：品牌銷售慣性銷售項(xiàng)目引導(dǎo)形象樹立品牌建立情感訴求品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷引導(dǎo)期 開盤期 強(qiáng)銷期 尾盤期廣告宣傳策略多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)讓我們深刻認(rèn)識(shí)到：選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，要保證足夠的有效到送達(dá)率，避免不必要的浪費(fèi)，保證廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費(fèi)者前來咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購買欲望?！鐾茝V方式：以報(bào)紙廣告為主，同時(shí)配合短程促銷活動(dòng)，解決銷售中存在的問題與矛盾。其中收集了2000多批希望在近期內(nèi)購房的客戶。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)生存之本。另外還必須干凈整潔，讓人置身其中能有一種舒適的感覺。建議在十月份完成項(xiàng)目的包裝，開始進(jìn)行引導(dǎo)性宣傳，十一月開始進(jìn)行排號(hào)，十二月開盤。我們同時(shí)考慮未列入調(diào)查選項(xiàng)的各因素的影響力，得出各因素的權(quán)重為地理位置（離工作地較近）——4 交通方便——5 環(huán)境優(yōu)美——5 生活服務(wù)配套設(shè)施——3 物業(yè)管理——3 品質(zhì)——4規(guī)?！? 進(jìn)度——3房型設(shè)計(jì)——2項(xiàng)目名稱地理位置（4）交通方便（5）環(huán)境優(yōu)美（5）生活服務(wù)配套設(shè)施（3）物業(yè)管理（3）房型設(shè)計(jì)（2）品質(zhì)（4）規(guī)模（2）進(jìn)度（3）總得分均價(jià)比較系數(shù)評(píng)估均價(jià)半山映象344232421650學(xué)林雅苑34321620竹苑小區(qū)32321550城市花園234132423251580本案342321611比較項(xiàng)目的比較系數(shù)=項(xiàng)目均價(jià)/項(xiàng)目總得分。而我們的