【正文】 商業(yè)㎡，住宅㎡）銷售價(jià)格：１５００—１５５０元/㎡。項(xiàng)目劣勢(shì)分析：交通極為不便。前期的廣告宣傳力度強(qiáng)。開發(fā)公司：思茅至勝房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積：131371㎡（商業(yè)㎡，住宅㎡）銷售價(jià)格：住宅1350—1530元/㎡，商鋪6800元/㎡，車位3100元/㎡建設(shè)情況：已建成銷售情況：基本售完項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商的實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。采用全框架加剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。開發(fā)商的實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。開發(fā)公司：思茅大地中立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售價(jià)格：二期1580元/㎡建設(shè)情況：一期已交房，二期建到3層銷售情況：一期二期已銷售完，三期尚未動(dòng)工項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：周邊環(huán)境好比較好，臨近梅子湖公園。缺乏社區(qū)商業(yè)配套。這一片區(qū)是02年以后才發(fā)展起來(lái)的以住宅為主的一個(gè)新城區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)建成的小區(qū)有曙光小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)、城市花園一期和二期、電信小區(qū)、園丁小區(qū)等，并且政協(xié)、人大、法院等政府機(jī)關(guān)單位也相繼的搬遷至此，但由于離城市中心距離太遠(yuǎn)，再加上生活配套設(shè)施也不是很完善，使該片區(qū)目前在市民心目中還是較為偏遠(yuǎn)。這一區(qū)域是思茅的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)及休閑娛樂(lè)的中心，人口最為集中，配套最為完善。二、思茅房地產(chǎn)現(xiàn)狀 思茅房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特征 根據(jù)思茅市的城市現(xiàn)狀和項(xiàng)目特征，本報(bào)告認(rèn)為可以將思茅的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城區(qū)和南部新區(qū)兩個(gè)市場(chǎng)板塊來(lái)加以概括、認(rèn)識(shí)和分析，以下對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)板塊的區(qū)域特征進(jìn)行概括性描述。糧食總產(chǎn)量4950萬(wàn)公斤，農(nóng)民人均純收入為1922元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8471元。全區(qū)東西長(zhǎng)118公里，南北寬72公里，總面積3928平方公里，轄3鄉(xiāng)4鎮(zhèn)，聚居著漢、彝、哈尼等26個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?0%。19′－101176。27′－23176。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入在去年同期高增長(zhǎng)（％）的情況下仍保持較快增長(zhǎng)達(dá)到了954元。城市和農(nóng)村消費(fèi)雙增長(zhǎng)，%。%。從國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和思茅市上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)看，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度11％以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)展　　2006年1－6月， 億元，%。瀾滄江縱貫?zāi)洗?，漫彎、大朝山、糯扎渡三?jí)大電站總裝機(jī)容量達(dá)835萬(wàn)千瓦。%，人均56立方米，、用材、造紙、%。景谷象牙芒果、冬早甜瓜等熱帶優(yōu)質(zhì)水果進(jìn)入上海等市場(chǎng)。小?？Х仁撬济釁^(qū)經(jīng)作中的新秀，品質(zhì)一流，1999年發(fā)展到12115公頃，居云南之冠，成為世界著名咖啡企業(yè)雀巢公司的生產(chǎn)基地。自然資源思茅是云南的第一大熱區(qū)，%，是一塊極適宜熱帶、亞熱帶動(dòng)植物生長(zhǎng)的寶地。C之間。C之間，最熱月（6月）176。氣候特點(diǎn) 思茅市地處低緯地帶，176。1955年市長(zhǎng)公署遷往思茅，改稱思茅地區(qū)，車、佛、南、鎮(zhèn)四縣成立西雙版納傣族自治州，仍由思茅地區(qū)代管，1973年州署分開正式成為兩地州?！?面積人口，共轄九縣一區(qū)，居住著漢、佤、拉祜、哈尼、彝、傣、布朗、瑤、苗、傈僳等十多個(gè)民族。之間，東接紅河州，南臨西雙版納，西連臨滄，北接玉溪，距省會(huì)昆明550公里，北回歸線橫穿其境?！?02176。東經(jīng)99176。24176。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下營(yíng)銷策劃報(bào)告第一部分 項(xiàng)目市調(diào)分析一、 思茅基本情況 地理位置思茅位于祖國(guó)西南邊疆，地處北緯22176。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。前言感謝貴公司給予我們思茅浩天置業(yè)這個(gè)機(jī)會(huì)參與到蘭花市場(chǎng)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的前期策劃工作。我們經(jīng)過(guò)深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報(bào)告。我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過(guò)程及策劃過(guò)程中，絲毫不敢大意，秉持專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。0239。5039。0939。1939。思茅國(guó)境線長(zhǎng)486公里，有著一地連三國(guó)，一江通五鄰的得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。歷史沿革　　思茅在解放初期稱普洱專區(qū)，市長(zhǎng)公署駐普洱，轄思茅專區(qū)及車?yán)铮ň昂椋?，佛海（勐海）、南嶠（勐遮），?zhèn)越（勐臘）。2004年3月思茅撤地設(shè)市。C—176。C—176。由于地形地貌、氣候及土壤等諸多因素的綜合影響，思茅市植被類型豐富多彩，云南亞熱帶氣候和北熱帶氣候條件的植被類型在思茅市幾乎均有分布。熱區(qū)經(jīng)濟(jì)作物面積達(dá)214萬(wàn)畝。思茅是馳名中外的普洱茶的故鄉(xiāng)，是普洱茶的原產(chǎn)地和集散地，擁有茶園29361公頃?！　∷济┦窃颇系牡诙罅謪^(qū)。思茅有豐富的水能資源，境內(nèi)有紅河、瀾滄江、怒江三大水系及一百多條支流。 礦產(chǎn)資源十分豐富，初步探明有金、銀、鉛、銅、鐵、錫、鎳、鈷、鉻、鈉、鉀鹽、煤、石油等多種礦產(chǎn)資源。其中： 億元， %； 億元， %； 億元， %。7月末，％，%。今年16月，%，增幅比上年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。1－6月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4670元，％。翠云區(qū)概況翠云區(qū)位于云南省南部、思茅市中南部、瀾滄江中下游，在北回歸線以南,北緯22176。06′、東經(jīng)100176。27′之間。區(qū)政府駐思茅鎮(zhèn)，距省會(huì)昆明415公里，班機(jī)航線305公里。 2005年。 城市發(fā)展綱要全區(qū)建設(shè)小康社會(huì)分三步走：第一步，到2007年，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到20億元以上，年均增長(zhǎng)12%，比2000年翻一翻以上，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到8000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到2000元，解決貧困農(nóng)村的基本生存環(huán)境、基本生產(chǎn)和生活條件問(wèn)題，全區(qū)人民生活總體上達(dá)到小康水平；第二步，到2012年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到30億元以上，比2000年翻二翻以上，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破10000元；第三步，到2020年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻三翻以上，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到云南州市中心城市的中上水平。 城區(qū)：包括的范圍以振興大道為軸線，北至思亭路，南至思瀾碑的片區(qū)。南部新區(qū)：大致位于思瀾碑以南的區(qū)域。思茅目前在售和即將發(fā)售的項(xiàng)目主要有以下幾個(gè)：項(xiàng)目名稱：半山映象項(xiàng)目地址：思亭路中段開發(fā)公司：思茅市海誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：１４畝總建筑面積：４７５３０㎡銷售價(jià)格：住宅14001750元/㎡建設(shè)情況：未動(dòng)工 銷售情況：2006年11月開始排號(hào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目本身規(guī)劃合理．、高檔住宅為主...開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富,實(shí)力雄厚. 項(xiàng)目劣勢(shì)分析：項(xiàng)目本身做為一個(gè)中、高檔的住宅區(qū),在所選擇的地段上有一定的失誤. 周邊的環(huán)境不好影響形象。項(xiàng)目名稱：城市花園項(xiàng)目地址 　梅園路茶園路交叉處。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前。開發(fā)規(guī)模大，社區(qū)環(huán)境好。項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 離城市中心區(qū)太遠(yuǎn)，交通不便。項(xiàng)目名稱：公務(wù)員小區(qū)項(xiàng)目地址：茶城大道中段。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大。規(guī)劃也比較合理。生活配套不齊全離商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、都比較遠(yuǎn)。 建設(shè)情況：打樁階段銷售情況：售出約50%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 處市中心地段，商業(yè)中心，交通方便。屬交通集團(tuán)開發(fā)，內(nèi)部職工消化較多。項(xiàng)目規(guī)模太小。項(xiàng)目名稱：學(xué)林雅苑項(xiàng)目地址：茶城大道、林源路的交叉處開發(fā)公司：思茅林城地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模：兩棟，共29套住房銷售價(jià)格：住宅１５４０－１７３０元/㎡建設(shè)情況：尚未動(dòng)工銷售情況：還處于預(yù)訂階段項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：是成熟的居住區(qū)。生活配套完整，有良好的居住環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)分析：項(xiàng)目本身能用地有限，獨(dú)立的兩棟房子，無(wú)法形成規(guī)模。項(xiàng)目名稱：綠豐小區(qū)項(xiàng)目地址：梅園路開發(fā)公司：思茅宏霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：兩棟銷售價(jià)格：住宅１４２０－１６８０元/㎡，商鋪６８００元/㎡建設(shè)情況：已建成一棟，另一棟處于打樁階段銷售情況：現(xiàn)房銷售較好項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：臨梅子湖公園，外在居住環(huán)境較好。生配套不完善，因離市中心比較遠(yuǎn) 異型房太多，影響銷售。開發(fā)商的實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。