開(kāi)發(fā)區(qū)月亮灣項(xiàng)目市場(chǎng)研判及策略定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 用途 ―― 以自用為主力，度假等第二居所為主；以外地在蘆墟有產(chǎn)業(yè)的私營(yíng)業(yè)主初次購(gòu)買(mǎi)為輔；因低總價(jià)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位規(guī)劃發(fā)展，進(jìn)行投資的為補(bǔ)充；? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 旅游度假區(qū)、生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)明顯定位思考 2－市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括蘇州、上海朱家角、昆山環(huán)淀山湖區(qū)域以及太陽(yáng)湖大花園的總價(jià)基本均控制在 300萬(wàn)元之上，而本案 250－ 300萬(wàn)的總價(jià)明顯具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是完全切合競(jìng)爭(zhēng)需求的中端產(chǎn)品的總價(jià)段。行業(yè)：行業(yè)分布較廣，包括貿(mào)易、物流、制造、紡織等。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位從區(qū)域的特性看，目前別墅類(lèi)產(chǎn)品由于對(duì)生活配套依賴(lài)小，又受到土地限撥的政策影響，有一定的市場(chǎng)去化可能，但普通公寓項(xiàng)目根據(jù)重點(diǎn)個(gè)案溫哥華公寓的成功經(jīng)驗(yàn)，配套的完善和產(chǎn)業(yè)的支撐是基礎(chǔ)，因此，對(duì)于本案的操作我們建議應(yīng)先完善相應(yīng)的度假及景觀配套來(lái)提升產(chǎn)品去化的動(dòng)力，或以開(kāi)發(fā)別墅類(lèi)產(chǎn)品為先。環(huán)淀山湖別墅市場(chǎng)對(duì)本案的影響 朱家角板塊在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)格方面要遠(yuǎn)高于本區(qū)域，不存在與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；本案競(jìng)爭(zhēng)主要集中在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域的中端獨(dú)棟產(chǎn)品，在區(qū)位相對(duì)不占優(yōu)勢(shì)的情況下， 300萬(wàn)是價(jià)格的上限；本案主要還是吸引經(jīng)濟(jì)型別墅客源；項(xiàng)目名稱(chēng) 太陽(yáng)湖大花園 一期 太陽(yáng)湖大花園 二期 江南岸 湖濱 1號(hào) 本案占地面積 建筑面積 容積率 （別墅： ）建筑形態(tài) 獨(dú)棟 獨(dú)棟 獨(dú)棟 獨(dú)棟 聯(lián)排、小高 公寓、聯(lián)排花園面積 17002700 16003300 4001000 400800 /地下室面積（架空層） 110200 180－ 450 80130 70－ 120 /占地面積 20233000 18003600 5601300 5701100 /競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)－－經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 作為別墅產(chǎn)品最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率而言，項(xiàng)目容積率已經(jīng)決定了本案在運(yùn)作的初期已經(jīng)與之市場(chǎng)個(gè)案存在了一定的差距。蘇州別墅市場(chǎng) 昆山淀山湖太湖板塊300－ 800古城區(qū)板塊 350－ 680金雞湖板塊260－ 500陽(yáng)澄湖板塊200－ 400吳澄湖板塊210－ 500淀山湖板塊宏觀別墅市場(chǎng)－－蘇州別墅市場(chǎng) 蘇州湖景別墅板塊較多，各板塊存在較多的潛在供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；目前蘇州獨(dú)棟產(chǎn)品的售價(jià)基本維持在 350－ 800萬(wàn)元，價(jià)格相對(duì)比較集中；經(jīng)濟(jì)型別墅，包括雙拼、聯(lián)排以及疊加型產(chǎn)品的售價(jià)基本集中在 200－ 300萬(wàn)元左右；蘇州別墅市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響 同比蘇州各別墅板塊區(qū)位，本司認(rèn)為項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位現(xiàn)狀存在明顯的劣勢(shì)，蘇州高端別墅客源基本被蘇州各別墅板塊分流，本案的區(qū)位也決定了項(xiàng)目?jī)H僅能夠爭(zhēng)奪蘇州區(qū)域的中、低端別墅置業(yè)需求。簡(jiǎn)介：溫哥華特區(qū)占地 1000畝，整個(gè)項(xiàng)目由三大部分組成：中加合作的楓華高級(jí)中學(xué)、 5幢酒店式公寓及以獨(dú)棟和雙拼別墅組成的別墅群。該項(xiàng)目住宅總建約有 9萬(wàn)方；項(xiàng)目在 ，去化不是很好，月均只有 1000多方的體量；并且價(jià)格相對(duì)較低，目前二手價(jià)格在 2500－ 2700元之間；2. 另一方面， “ 溫哥華社區(qū) ” 的酒店公寓能保證一定的市場(chǎng)去化，月均大約在 1200方左右，去化略高于住宅；并且在價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)，扣除裝修，價(jià)格比公寓價(jià)格高 1200－ 1500元左右；蘆墟酒店式公寓在去化上要略好于住宅去化，但酒店公寓的價(jià)格要遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格，在價(jià)格提升上具有優(yōu)勢(shì)。世界五百?gòu)?qiáng)豐田、韓國(guó)浦項(xiàng)制鐵、德國(guó)大眾、三菱商事、法國(guó)圣戈班等均在區(qū)內(nèi)有投資項(xiàng)目。區(qū)位背景－－規(guī)劃中心城區(qū)旅游休閑度假區(qū)北部生態(tài) 農(nóng)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)1. 將莘塔、金家壩、北厙、黎里、蘆墟五鎮(zhèn)合并為汾湖鎮(zhèn)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升區(qū)域在吳江以及環(huán)淀山湖的板塊價(jià)值，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展； 2. 規(guī)劃面積為 27平方公里，建設(shè)吳江城市東部副中心，改變區(qū)域生活配套較弱的環(huán)境；3. 項(xiàng)目所在區(qū)域充分利用湖蕩水面等生態(tài)資源，規(guī)劃為旅游度假區(qū)，大力發(fā)展休閑旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積為 35平方公里；并保留黎里、蘆墟古鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃為古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)；4. 本區(qū)度假村在數(shù)量上亦已成一定規(guī)模，如元蕩周?chē)淳奂卸鄠€(gè)度假村 —— 紅頂度假村（三星級(jí)）、紫藤園度假村、上海冶金局度假村等，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。昆山淀山湖元蕩湖? 朱家角上海沿淀山湖地區(qū)元蕩湖昆山淀山湖地區(qū)其它地區(qū)區(qū)位價(jià)值降低區(qū)位背景－－區(qū)位價(jià)值 2在環(huán)淀山湖區(qū)域
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1