開發(fā)區(qū)月亮灣項目市場研判及策略定位報告-wenkub.com
2025-02-27 12:43 本頁面
【正文】 2023/3/11 23:27:1223:27:1211 March 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 三月 21三月 21Thursday, March 11, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 三月 2123:27:1223:27Mar2111Mar21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/11 23:27:1223:27:1211 March 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 三月 21三月 2123:27:1223:27:12March 11, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 21三月 21Thursday, March 11, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。低總價優(yōu)勢最具生態(tài)環(huán)境的、低總價優(yōu)勢的定位區(qū)域中端的經濟型別墅社區(qū)項目市場定位競爭市場客源 樓盤名稱 客源表現太陽湖大花園主力客源來自上海地區(qū)客源，本地和江浙區(qū)域購買為輔；大多數客源以度假為主，但目前空置率較高；由于總價因數和產品表現，投資客相對較少；并且有部分港商在此處購買江南岸一期供應量少，客源區(qū)域分布較廣；上海區(qū)域客源約占 45％左右；蘆墟內私營業(yè)主約占30％左右；港澳臺資企業(yè)家約占 10％左右，開發(fā)商關系戶和政府要員占 15％左右；購買以自住和度假等自用客為主，投資較少；湖濱 1號項目未開盤，在看房客戶中，上?？驮礊橹髁Γ壤s為 6： 4。購買目的： 70%以度假型自用為主，投資自用皆可占 10％， 15％投資， 5％養(yǎng)老。定位背景針對公寓產品公寓市場定位思考，未來擁有良好的生態(tài)以及景觀支撐，包括項目自身位于元蕩湖，擁有良好的臨湖面以及四面臨水的景觀優(yōu)勢，具備較強的休閑度假旅游的區(qū)域屬性；，以及滿足部分投資者對未來整體區(qū)域發(fā)展的價值預估，用以投資用途。本案的規(guī)模在競爭市場中最小，不具優(yōu)勢；項目沒有地下室，在產品附加值方面不具競爭力；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花 園二期 江南岸 湖濱 1號總戶數 120 97 168 獨棟： 36已開盤 120 97 36 未開盤未來供應量 3期約有 30萬供應 132 36競爭市場－－供應 未來供應以高端的太陽湖大花園為主，約有 30萬的體量，競爭激烈；市場中端獨棟產品供應偏少，并且此類產品能夠保證比較好的市場去化 ；項目運作高端將面臨巨大的競爭風險，并且現有中端產品的快速去化也預示著此類產品良好的市場機會點。元蕩湖周莊聯(lián)排、獨棟150－ 200昆山淀山湖獨棟 200－ 700朱家角獨棟 400－ 1800宏觀別墅市場－－環(huán)淀山湖別墅市場 昆山環(huán)淀山湖區(qū)域別墅總價在 300萬元以上，部分小面積獨棟產品的總價可控制在 300萬以內，但此類小獨棟相比本案在居住的功能性上存在一定的差異。整個項目分 3期建設：1期：中學，酒店式公寓，會所、商業(yè)街等配套設施2期：雙拼別墅群3期：獨棟別墅群完整的規(guī)劃定位、配套齊全；供應與去化供應套數 開盤時間 去化套數 去化率 月均去化一期 200 200 100％ 二期 296 266 90％ 5幢酒店式公寓總計 496套，體量約為 4萬方左右，分 2期開發(fā)，其中一期于 04年底去化完；項目兩期酒店公寓推出市場后受到了市場的歡迎，保持著良好的市場去化，月均去化可以達到 13－ 17套；價格單價 裝修價格 主力面積 主力總價 租約5100－ 6000 700－ 800 70－ 90 35－ 55 5年年回報 7％目前不臨湖的房源售價在 5100元 /平方米左右（含 700800元 /平方米的裝修），臨湖的房源價格在 6000元 /平方米左右，總價在 3550萬之間； 帶 5年租約，年回報率在 7%左右； 1年可免費入住 28天； 本司認為，通過溫哥華特區(qū)相關市場信息分析，在區(qū)位不夠成熟、僅依托度假概念作為自身產品特性的酒店公寓式產品，必須完善自身的配套以及服務來規(guī)避現有市場風險的主要手段。但是，特別值得注意的是，溫哥華特區(qū)是基于楓華國際學校的絕對支撐利好條件下，同時內部配套充分的條件下實現去化的。區(qū)位背景結論現存問題：項目現階段區(qū)域價值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競爭中均處于劣勢
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