【正文】 由于毛坯房過多地保留了施工留下的痕跡，往往給購房者留下雜亂無序的印象?！?考慮到景觀設(shè)計的人文關(guān)懷，建議設(shè)計以“新貴生活館”為主題的文化墻。夜間燈光主要設(shè)置于道路兩側(cè)及園林環(huán)境部分，突出夜晚的環(huán)境，社區(qū)入口、單元入口、電梯廳與公共走廊空間、架空層，建筑頂部應(yīng)架設(shè)燈光裝飾。應(yīng)該根據(jù)建筑布局方式，考慮環(huán)境設(shè)計，項目的平面布局應(yīng)在項目環(huán)境設(shè)計之前進行，環(huán)境設(shè)計要迎合平面布局要求。所以建議項目的建筑風(fēng)格為—— 新現(xiàn)代主義風(fēng)格 新現(xiàn)代主義風(fēng)格產(chǎn)生于20世紀70年代，以邁耶和一批日本建筑師為代表。6） 建議底層設(shè)置架空層，增加環(huán)境景觀空間，提供更多的休閑空間和場所。 規(guī)劃建議1） 整個項目擬建為金水路地標性建筑物和反映時代特色的城市新建筑景觀，在規(guī)劃形式上建議為雙子塔樓設(shè)計；2） 民航路一側(cè)可設(shè)置兩層商業(yè)裙樓，對外銷售及用做自身配套使用；3） 由于地塊規(guī)模小，及容積率的限制，從技術(shù)角度考慮可設(shè)計成點式高層住宅，現(xiàn)方案四梯八戶的建筑布局是可行的規(guī)劃方式之一；關(guān)鍵是對于戶型面積及比例的設(shè)置，要嚴格參考市場分析和目標客戶的定位，經(jīng)過共同研究確定面積及比例。，分析結(jié)果是可行的，但同樣的容積率，所產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計效果卻不盡相同，所以在這一指標范圍的基礎(chǔ)上結(jié)合項目開發(fā)理念和細節(jié)差異化策略，進行精耕細作，應(yīng)是產(chǎn)品成功的關(guān)鍵。體現(xiàn)身份和地位。因為事業(yè)發(fā)展順利，對未來的預(yù)期也比較高。35歲左右人群的特征他們基本上沒有受文化大革命的影響，出生在70年左右，70年代上學(xué)，80年代末參加工作，受教育程度較高。無論這種品味是否正中。已經(jīng)有一套屬于自己的住房，事業(yè)小有成就，開始注重生活品位，講究生活質(zhì)量，在保證對子女未來投資的情況下，他們更愿意為自己（夫妻）支付必要的開支，改善生活。 40歲以上人群的特征：教育程度相對不高，主要受時代原因的影響。全球化、城市化和新經(jīng)濟是其產(chǎn)生的基本動因。這種生活，構(gòu)架了這個城市的文明高度，她尊貴、自然、舒適、和諧，高品質(zhì)、品位，并有較大的升值潛力。 2）市場差異化為原則的產(chǎn)品創(chuàng)新策略 適度領(lǐng)先：過度超前往往會造成成本的增加，消費者接受需要一定的過程，適當領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品才真正具有生命力，在短時間內(nèi)被市場消化并形成品牌優(yōu)勢。新、細、美、準：細節(jié)差異化定位，構(gòu)建客戶價值行動綱領(lǐng)：新——全力挖掘地塊區(qū)位價值，倡導(dǎo)全新的居住理念。如何使定位更加具體、準確，我們 認為應(yīng)該采取以下策略。6）建立規(guī)劃優(yōu)勢◇ 所有住宅單位均可以取景◇ 平面設(shè)計注重實用性與舒適度，強調(diào)可變能力，提供更多的灰色空間與觀景空間。]◇ 參加政府與媒體組織的各種活動。◇ 在營銷過程中，編撰《客戶通訊》，及時向潛在客戶與業(yè)主提供有關(guān)項目的進展、促銷活動、開發(fā)動態(tài)等資料?！?聘請著名的物業(yè)管理公司承擔項目管理顧問?！?樣板房裝修精美?！?通過新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的運用，提倡環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)人居，提升項目的附加價值，關(guān)愛居住者的健康與舒適。◇ 通過展示，塑造項目鄭州典范住宅與新世紀代表性物業(yè)的形象，吸引目標受眾。 在城市熱土上，創(chuàng)造希望，讓鄭州一部分人在5星級酒店的配套旁，享受貴族一樣的生活。 新貴生活館是針對新鄭州人所享受的貴族生活設(shè)施而言的，是本項目的完美的、具體化的表現(xiàn)。鑒于項目優(yōu)勢價值，結(jié)合我們的分析和專業(yè)觀點，我們建議項目進行——主題式開發(fā)，引導(dǎo)性居住開發(fā)主題理念開發(fā)主題理念—— 5星級酒店旁，新貴生活館【釋義】 隨著人們生活水平的提高，城市化進程的加快，以及房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展；新的城市藍圖、城市文化和城市格局，新的房子、新的生活方式和時代精神都是巨大變化的結(jié)果，這種變化究竟是怎樣的變化，其形式、性質(zhì)、標準是什么樣的，以前的鄭州人和現(xiàn)在的鄭州人有何不同，新的社會關(guān)系和生產(chǎn)關(guān)系是怎樣的，需要我們針對性研究并整合，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域形成生產(chǎn)力，從而形成市場價值。提醒我們要站在城市的高度看待產(chǎn)業(yè)的動向、市場的變化和居住文化趨勢。 小結(jié)：一個項目的產(chǎn)品定位要從市場、地塊、經(jīng)濟和企業(yè)目標的四個領(lǐng)域為出發(fā)點，深入研究分析，然后相互結(jié)合、融通論證，從而在這個基礎(chǔ)上，確定項目的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品的市場定位。地塊價值定位 用發(fā)展的眼光，多角度看待地塊的價值是我們的原則。對大多數(shù)人來講，城市生活的首要因素就是便利，隨著居住水平的提高對環(huán)境的要求也越來越高，同時，便利意味著生活成本的降低；金水路作為鄭州第一路，起到重要的作用，是現(xiàn)代城市生活的聚居地，是適合人居的地方。東方紅是一種城市軌跡，也是一種人文精神，代表了繁榮的取向。整個城市的發(fā)展方向是——“東方紅”。而 金水路東段在新城市規(guī)劃的戰(zhàn)略中“舉足輕重，備受矚目”，開發(fā)與居住也是如 此，城市高尚住宅區(qū)的形成，使鄭州的人居方向是——“看東方”。這對整個市場和各個開發(fā)企業(yè)來說必須有心理準備和及時的應(yīng)對策略。 鄭東新區(qū)的影響：隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，尤其使左近CBD商務(wù)區(qū)的影響，為項目的發(fā)展帶來了巨大的市場契機和附加價值。開發(fā)銀行的配套及入?。簩τ陧椖课愋袠I(yè)的目標客戶群具有一定的促進作用。項目機會點發(fā)展趨勢：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域無疑是真正的城市中心區(qū)，是除了行政、經(jīng)濟中心之外，鄭州的高尚居住區(qū)集中地，對提升項目的居住價值具有重要作用。產(chǎn)品定位：由于地塊規(guī)模的局限性，使產(chǎn)品形態(tài)的可選擇性余地不大。 交通優(yōu)勢：金水路、世紀大道、鄭汴路和未來大道縱橫交錯，方便快捷，繁華便利，更使居家引以為豪。項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：東區(qū)是鄭州發(fā)展的龍頭和風(fēng)向標，北移東擴的城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略和鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使這一區(qū)域成為城市的熱點和城市的政治、經(jīng)濟中心，前景看好。金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機關(guān)單位，周邊配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活”興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設(shè)想問題提出： 鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務(wù)、文化等項目復(fù)合元素成為市場價值的重要成分，在整體趨勢下，項目的定位何去何從？ 區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內(nèi)開發(fā)水平較