某公寓營(yíng)銷(xiāo)策略-wenkub.com
2025-06-24 03:16 本頁(yè)面
【正文】 具體可以參照下列圖片：十一、分期營(yíng)銷(xiāo)策略階段醞釀期時(shí)間2004年3月—4月企劃推廣策略大眾媒體：高檔雜志、戶外媒體特殊媒體：網(wǎng)絡(luò)媒體、傳播策略客戶間的耳語(yǔ)傳播公關(guān)活動(dòng)形象代言人業(yè)務(wù)銷(xiāo)售道具臨時(shí)接待處銷(xiāo)售手冊(cè)、對(duì)外宣傳冊(cè)銷(xiāo)售方式現(xiàn)場(chǎng)接待來(lái)人，了解市場(chǎng)和客戶需求喜好，灌輸豪宅理念，傳達(dá)地段的稀缺性和不可復(fù)制性以及公園綠地的最大賣(mài)點(diǎn)，打響樓盤(pán)市場(chǎng)知名度，累積預(yù)約期客戶。模型指示遙控器電瓶看房車(chē)（8） 其它售樓處不單要有綠化盆栽，還要有具有藝術(shù)感的鮮花插花及畫(huà)做點(diǎn)綴。配置建議（1） 門(mén)口：保安的遮陽(yáng)傘對(duì)講耳邁雨傘泊車(chē)牌（2） 吧臺(tái)區(qū)：飲水機(jī)咖啡機(jī)微波爐茶具，考慮到一次性水杯的低檔質(zhì)感和不夠衛(wèi)生，建議使用成套的高檔茶具。在看房車(chē)下車(chē)位置到做實(shí)品屋的這棟樓的入口做一個(gè)具有遮雨作用的頂棚，既可以在雨天不會(huì)讓客戶淋到雨，也可以遮擋在建房屋施工過(guò)程中掉下來(lái)的泥沙磚塊。同時(shí)對(duì)于非預(yù)約客戶要參觀樣板房的需現(xiàn)場(chǎng)交納RMB2000才可以接納，否則恕不接待。當(dāng)茶水剩至杯體的1/4就需要重新?lián)Q一杯新的送上，把原來(lái)的換下。前廳需要準(zhǔn)備一些樓盤(pán)資料，讓客戶索取。另外一點(diǎn)是為了對(duì)進(jìn)來(lái)的客戶做一個(gè)過(guò)濾。售樓處的出口配備兩名保安人員。這樣會(huì)給客戶比較高級(jí)正式的感覺(jué)。十、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略1． 售樓處，樣板區(qū)及流程售樓處配置要求建議：面積：1F：450500平方米；2F：樣板房，結(jié)合實(shí)際位置推薦1號(hào)樓的2樓完全作為樣板區(qū)使用。立面價(jià)差：根據(jù)樓層差異控制在12%（18F）26%（32F）。3． 開(kāi)盤(pán)策略開(kāi)盤(pán)的時(shí)候可以適當(dāng)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，建議：（1） 開(kāi)盤(pán)前50位客戶購(gòu)房送名設(shè)計(jì)師的裝修方案。鑒于目前各樓取得預(yù)證的時(shí)間順序以基本確定，所以我們建議：（1） 開(kāi)盤(pán)時(shí)推出7號(hào)樓的銷(xiāo)售，同時(shí)為保留人氣，為以后的銷(xiāo)售打好基礎(chǔ)，同時(shí)推出其它房源的預(yù)約活動(dòng)，形式參考上述預(yù)約策略。（3） 預(yù)約執(zhí)行方式為臨時(shí)售樓處發(fā)放安順卡形式，每張卡預(yù)收10萬(wàn)，可退。（2） 創(chuàng)刊：在售樓處制作一本月刊或者季刊，通過(guò)高檔商品情調(diào)的介紹，側(cè)面宣揚(yáng)項(xiàng)目的品牌和奢華特性，通過(guò)售樓處的發(fā)放和已購(gòu)客戶的郵寄來(lái)達(dá)到宣傳效果。5． ****業(yè)主聯(lián)誼會(huì)定期每月或者每季度舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，客戶簽約后，通過(guò)填寫(xiě)活動(dòng)參與表格形式，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)客戶意愿之后，在活動(dòng)舉辦之前，電話或者書(shū)面通知客戶參與，具體活動(dòng)安排可以如下：（1） ****業(yè)主慈善義賣(mài)會(huì)：收集客戶不要的名牌服飾以及擺飾等進(jìn)行義賣(mài)，所得款項(xiàng)捐與慈善機(jī)構(gòu)，或者直接聯(lián)合慈善機(jī)構(gòu)舉辦。具體安排配合媒體和活動(dòng)如下：（1） 簽約儀式（2） 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（3） TV廣告（4） 平面廣告（5） 適當(dāng)參加12次業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，并舉辦簽名合影活動(dòng)2． 境外獲獎(jiǎng)參加國(guó)外的建筑比賽活動(dòng)，如：金塊獎(jiǎng)等世界建筑業(yè)大獎(jiǎng)，通過(guò)各類(lèi)獎(jiǎng)項(xiàng)和榮譽(yù)把個(gè)案和發(fā)展商品牌成功炒做，為本案的高檔定位打好伏筆，同時(shí)展示發(fā)展商的實(shí)力。3． 海外留學(xué)生會(huì)海歸派也是非常具有購(gòu)買(mǎi)力的客戶，同時(shí)葉落歸根的想法對(duì)中國(guó)人實(shí)在是非常的有說(shuō)服力的，上海作為未來(lái)中國(guó)的商務(wù)中心，對(duì)他們的吸引力是不言而喻的，所以可以通過(guò)了解海外留學(xué)生會(huì)的名單，通過(guò)DM的形式，在配合海歸派的網(wǎng)絡(luò)特性，結(jié)合前述的網(wǎng)絡(luò)廣告吸引他們。（2） 名單交換：通過(guò)交換客戶訊息，達(dá)到合作目的，畢竟作為高檔消費(fèi)場(chǎng)所來(lái)說(shuō)，客戶都是互通的，能獲得最大的宣傳效果才是最重要的。 六、傳播策略根據(jù)高檔客戶的消費(fèi)特性，安排各類(lèi)特殊傳播方向，緊密抓住客戶脈動(dòng)，以達(dá)到更高的宣傳效果，促使銷(xiāo)售任務(wù)的順利達(dá)成。（3） 境外推廣結(jié)合每年的港臺(tái)房展會(huì)以及其它推廣活動(dòng)，進(jìn)行海外推廣宣傳，為港臺(tái)的潛在客戶先行進(jìn)行概念推廣以及品牌輸入，促使他們未來(lái)的可能購(gòu)房行動(dòng)中會(huì)優(yōu)先考慮我們項(xiàng)目，這就已經(jīng)可以說(shuō)境外推廣非常成功了。g. 作為周邊延伸地帶的天山區(qū)域，適當(dāng)做些燈箱或者看板即可。c. 在古北小區(qū)，虹橋辦公區(qū)設(shè)置燈箱廣告。（2） 雜志配合高檔客戶消費(fèi)習(xí)慣，安排航空雜志以及FORBES等財(cái)經(jīng)雜志宣傳本項(xiàng)目，吸引客戶關(guān)注。（10）國(guó)際殊榮 提請(qǐng)本項(xiàng)目參加并獲得國(guó)外建筑業(yè)知名大獎(jiǎng)，如：金塊獎(jiǎng)等，從而在起點(diǎn)上就給予客戶我們與眾不同的感覺(jué)，并為發(fā)展商直接提供了最佳形象，同時(shí)也為銷(xiāo)售創(chuàng)造了一個(gè)絕佳的時(shí)機(jī)，能結(jié)合開(kāi)盤(pán)活動(dòng)和前期的SP活動(dòng)則效果更佳。通過(guò)它，我們的硬件部分才可以真正的為業(yè)主使用，也是通過(guò)它，我們的硬件才可以更有效更長(zhǎng)久的為業(yè)主服務(wù)。雖然周邊的生活設(shè)施已經(jīng)很多了，但是小區(qū)內(nèi)的休閑娛樂(lè)設(shè)施也是客戶未來(lái)的居家生活相當(dāng)重要的因素。因?yàn)檫@就是我們未來(lái)的國(guó)際人文背景的支持。 （4）學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)望子成龍是所有父母的心聲，作為本案的高檔客源，可以預(yù)見(jiàn)他們?cè)谧优畣?wèn)題上會(huì)花更多的心血。（2）高貴地段仙霞路，古北小區(qū)周邊成熟的商業(yè)設(shè)施，虹橋的繁忙商務(wù)，這些都是本地段經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn)，但是本地段真正的珍貴之處在于它市中心不可替代的涉外淵源，以及市中心土地的日益稀缺性。6） 高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的打造新人文居住環(huán)境，引導(dǎo)都市貴族的回歸，從而創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值和優(yōu)秀業(yè)績(jī)。2） 過(guò)形象代言人這一方式來(lái)起到錦上添花的效果。三、營(yíng)銷(xiāo)總精神唯一等于無(wú)價(jià) 沙哈大飯店：歐洲十大傳奇飯店之一，從多瑙河之都優(yōu)美、斯文的沙龍聞名。郊區(qū)別墅類(lèi)高檔住宅對(duì)于市區(qū)高檔住宅的分流由于目前松江、青浦、閔行、浦東等地區(qū)大量別墅住宅的興起，吸引了相當(dāng)一部分高檔住宅的客戶，從而對(duì)市中心項(xiàng)目的客源造成一定的分流。金棕櫚目前已經(jīng)改變了其原先的夜總會(huì)的經(jīng)營(yíng)模式，換作國(guó)際知名公司的寫(xiě)字樓，而且我們是一座全封閉的純住宅物業(yè)，對(duì)我們小區(qū)內(nèi)業(yè)主的今后生活不會(huì)造成任何的影響，項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，類(lèi)似于在上海比較知名的古北二期規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力?；匦螤畹木窒扌杂捎诨匚挥谛潞鐦蚬珗@東南側(cè)，整個(gè)地塊呈長(zhǎng)條型格局，這將導(dǎo)致在房型規(guī)劃時(shí)朝向和景觀難以兼顧，同時(shí)也導(dǎo)致了本案直面公園的戶型僅有少數(shù)。新開(kāi)發(fā)高檔住宅聚居區(qū)對(duì)本案的威脅由于淮海路、世紀(jì)公園、北外灘等新興開(kāi)發(fā)的高檔住宅區(qū)的崛起，必然會(huì)分流一部分的高層客源，對(duì)本案造成一定威脅。產(chǎn)品力塑造、包裝方向多由于本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)
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