【正文】 成本：由于地塊規(guī)模和地價等原因，相對于大盤，在成本上處于不利地位。 二、項目SWOT分析 關(guān)鍵詞：優(yōu)劣并存，機會與威脅同在。項目距正在建設(shè)的鄭東新區(qū)CBD商務(wù)區(qū)僅一路之隔。升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)勢、發(fā)展趨勢及日漸形成的高尚人居氛圍，無疑使項目具有巨大的升值潛力。知名度與開發(fā)經(jīng)驗：單從開發(fā)角度看，作為項目公司在鄭州的第一個項目，同建業(yè)等老牌和新銳地產(chǎn)商相比處于劣勢。品牌塑造：由于區(qū)位巨大的發(fā)展優(yōu)勢及項目地塊的稀缺性優(yōu)勢，具備營建高檔住宅的條件，同時借此塑造項目的品牌和企業(yè)品牌。潛在威脅：項目周邊尚有眾多在售樓盤，且占有入市先機，這些樓盤分流一部分客戶已成為不爭的事實，據(jù)悉，2004年本路段的市場投放量還會進一步加大，如在售樓盤中就有新鑫花園、錦江國際花園、中凱海上香頌、長城康橋花園和建業(yè)新天地二期等，此外，還有一批樓盤將在近期加入本區(qū)域的市場競爭，如廣匯國貿(mào)的東站地塊項目、銀基花園等，因此，市場潛在客戶群體是否能夠支撐整個區(qū)域的房地產(chǎn)投放量的增長還不得而知。在這里，你可以贏得見證繁榮，搶占未來的先機?！敖鹑谑兰摇备拍钹嵵萦卸鄠€老式的“銀行家屬院”，分布在市區(qū)的主要街區(qū)范圍內(nèi)。最終確定項目開發(fā)運營的整體戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)?！?星級酒店旁，新貴生活館”，是在上述的社會背景下、城市發(fā)展趨勢下和房地產(chǎn)市場形勢下，而提出的主題開發(fā)理念。開發(fā)策略——（理念實現(xiàn)方式）1）建立區(qū)位優(yōu)勢◇ 在整合項目公司的總體開發(fā)形象與興亞酒店的品牌形象的同時，為項目選擇一個體現(xiàn)新人居、新產(chǎn)品、新建筑理念并代表項目價值感的名字?！?展示部分國際化、專業(yè)化，模型、銷售資料精致周密，服務(wù)質(zhì)量與待客之道規(guī)范化、符合國際禮儀標準。4）建立承諾兌現(xiàn)優(yōu)勢◇ 對應(yīng)項目公司的品牌培育，在銷售過程中為業(yè)主提供全面、周到、具有合約性質(zhì)的樓房使用說明書與質(zhì)量承諾書?！?爭取建設(shè)部、省、市所頒發(fā)的有關(guān)住宅區(qū)方面的與項目推廣主題有關(guān)的各種獎項。通過上述分析， 我們意識到，項目必須走差異化競爭的道路，形成與眾不同的產(chǎn)品格局。而不只是自豪那么簡單。 他們是這樣一個群體： 主力客戶群：★ 金融、證券界人士★ 現(xiàn)代型企業(yè)中青年老板階層★ 海歸及有類似背景的人士★ 小私營業(yè)主★ 企事業(yè)單位管理階層（高級白領(lǐng)）★ 政府機關(guān)公務(wù)員★ 文化藝術(shù)界的有購買力人士次主力客戶群：★ 具有地域情節(jié)的周邊居民★ 外地在鄭經(jīng)商或工作人員★ 投資者★ 高收入技術(shù)工作者★ 自由職業(yè)者 新鄭州人來自于上述各個階層，在自己的階層中因生活經(jīng)歷、事業(yè)追求、價值觀念、生活方式、消費文化等方面的不同，而又有所區(qū)別。盡管對所謂新新人類的觀念很難理解，例如他們的子女與他們之間可能因為生活觀念的差異經(jīng)常產(chǎn)生沖突，但因為他們見證并在其成長過程中經(jīng)歷了中國改革開放的急風(fēng)暴雨，對于新鮮的事物，比他們的父母還是容易接受的，也愿意顯示他們經(jīng)過刻苦奮斗而獲得的成就并非暴發(fā)所得。他們更得益于改革開放，因此也已經(jīng)擁有了一套屬于自己的住宅，子女是10歲以上的學(xué)齡兒童，正在讀書。項目“5星級酒店旁，新貴生活館”的開發(fā)理念要求產(chǎn)品形態(tài)要體現(xiàn)城市標志性。在不浪費公用面積的基礎(chǔ)上，應(yīng)保證高層電梯前室采光通風(fēng)。符合大眾的審美趣味，又有濃郁的時代氣息。設(shè)置智能化的背景音樂播放系統(tǒng)，在公共空間、會所、環(huán)境小品及活動場所安排背景音樂播放。墻體刷白天花板刷白并安裝吊燈會客廳、臥室地面為高級地毯鋪設(shè)衛(wèi)生間地面為防滑地磚鋪設(shè)房間預(yù)留電、燈、電話、寬帶接口窗戶、入戶大門預(yù)裝七、項目經(jīng)濟估算因素的考慮基礎(chǔ)參數(shù)總用地面積：3150㎡總建筑面積：39270㎡ 商業(yè)：8220㎡ 住宅：27762㎡ 地下：3288㎡容積率：建筑密度：％車位：60個項目利潤估算（1）、定價依據(jù)：根據(jù)項目位置及鄭州市場目前高層市場售價，結(jié)合鄭州高層住宅市場的綜合走勢分析，建議項目售價如下：住宅：3500元/㎡商業(yè)：6500元/㎡車位：10萬元/個（2）、銷售收入分析：根據(jù)上述定價，項目整體銷售收入測算如下：住宅：27762㎡4000元＝；商業(yè)：8220㎡6500元＝5343萬元；車位：60個10萬元＝600萬元；合計：（3）、項目投資分析：收費項目總金額(萬元)總建筑面積 單方成本(元/平方米)編制依據(jù)土地費用土地出讓金依據(jù)土地合同土地契稅按鄭州標準，土地契稅4％計算合計樓面地價53元/平方米前期費用前期規(guī)費合計以鄭州市相關(guān)規(guī)費收費標準估算設(shè)計費參照相關(guān)項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)前期工程費參照相關(guān)項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)合計各項工程費用建安工程費用住宅單方造價按2000元估算（含精裝修）底層商業(yè)單方造價按1100元估算地下停車場單方造價按900元估算室外工程費用 參照相關(guān)項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)弱電工程費用參照相關(guān)項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)不可預(yù)見費用 以工程費用的5%估算合計期間費用財務(wù)費用450, , 年利率6％計%銷售總收入％銷售費用%銷售總收入％合計營業(yè)稅及附加營業(yè)稅銷售收入5%城建稅營業(yè)稅額7%教育費附加營業(yè)稅額3%小計總成本項目總投資如下：土地費用：208萬元；前期費用：；建安費用：；期間費用：；營業(yè)稅等：；合計：四、項目利潤估算銷售收入－投資成本=投資利潤回報率：利潤/投資成本=％銷售利潤回報率：利潤/銷售收入%=％ 德鄰地產(chǎn)策劃2004/335 /