【正文】 市場。街區(qū)優(yōu)勢：金水路是目前“鄭州第一路”，其成熟度、知名度和美譽(yù)度為鄭州市民所公認(rèn)；同時隨著107國道改造成鄭州最亮麗的迎賓大道的動作，使項目仿佛是“兩條金腿在走路”，迎著金光大道向前進(jìn)。 二、項目SWOT分析 關(guān)鍵詞：優(yōu)劣并存，機(jī)會與威脅同在。同時金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，來往各地極其便利；距鄭州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈僅需10分鐘；從金水路到火車站，時間僅為15分鐘左右；到達(dá)機(jī)場則只需30分鐘。周邊項目高檔住宅區(qū)林立如早期的金水花園、建業(yè)城市花園、新鑫花園、錦江國際公寓等；兩側(cè)的興亞國際俱樂部和鞍鋼大酒店，及不遠(yuǎn)德億大酒店是項目地塊中的配套亮點(diǎn)。第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活”興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設(shè)想問題提出： 鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務(wù)、文化等項目復(fù)合元素成為市場價值的重要成分，在整體趨勢下，項目的定位何去何從？ 區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點(diǎn)區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內(nèi)開發(fā)水平較高，有一定購買力，精品較少，但所謂精品的市場接受度如何？我們在精品的空白點(diǎn)上繪出怎樣一幅藍(lán)圖才能完成既定的企業(yè)目標(biāo)？ 面對片區(qū)高層市場的較大開發(fā)量，項目以高層產(chǎn)品出現(xiàn)以怎樣的核心能力去面對未來市場的競爭？如何在未來2年的開發(fā)周期內(nèi)降低市場風(fēng)險？ 地塊位置得天獨(dú)厚，如何尋找差異化并在產(chǎn)品設(shè)計時構(gòu)建更大的價值？我們的產(chǎn)品定位有客戶嗎？價格和價值能否得到市場的認(rèn)可？多長周期產(chǎn)生多大的利潤？ 項目定位依據(jù)：《鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告》《鄭州房地產(chǎn)市場高層（小高層）產(chǎn)品調(diào)查分析報告》《項目經(jīng)濟(jì)可行性分析》項目地塊價值判斷及價值體現(xiàn)我們的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)能力貴司的項目企業(yè)目標(biāo)其它依據(jù) 興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設(shè)想 目錄：一、 項目概況二、 項目SWOT分析三、 項目地塊價值判斷與價值定位四、 項目開發(fā)理念及市場定位策略五、 項目目標(biāo)客戶群定位：新鄭州人群體六、 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品屬性定位 規(guī)劃建議 戶型設(shè)計建議 建筑風(fēng)格建議 環(huán)境景觀建議 配套功能建議 智能化建議 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議七、經(jīng)濟(jì)估算因素的考慮基礎(chǔ)參數(shù)項目利潤估算項目經(jīng)濟(jì)估算興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設(shè)想一、項目概況本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯興亞建國酒店后側(cè)，項目東靠107國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠(yuǎn)。項目距正在建設(shè)的鄭東新區(qū)CBD商務(wù)區(qū)僅一路之隔。金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機(jī)關(guān)單位，周邊配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。 在鄭州城市北移東擴(kuò)的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，上述城市主干道在城市交通體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中的位置越加舉足輕重，前景看好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化程度的提高和生活居住質(zhì)量的提升，是大勢所趨，必然會在城市多中心的城市化主導(dǎo)潮流影響下，成為不可忽視的，且客觀發(fā)展的城市中心之一。項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：東區(qū)是鄭州發(fā)展的龍頭和風(fēng)向標(biāo)，北移東擴(kuò)的城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略和鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使這一區(qū)域成為城市的熱點(diǎn)和城市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，前景看好。升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)勢、發(fā)展趨勢及日漸形成的高尚人居氛圍，無疑使項目具有巨大的升值潛力。 交通優(yōu)勢：金水路、世紀(jì)大道、鄭汴路和未來大道縱橫交錯，方便快捷，繁華便利，更使居家引以為豪。規(guī)劃優(yōu)勢：項目不直接臨近主要交通干道，相對而言，噪音相對較??；地塊規(guī)模較小，開發(fā)周期相對較短，開發(fā)風(fēng)險相對較小。產(chǎn)品定位：由于地塊規(guī)模的局限性，使產(chǎn)品形態(tài)的可選擇性余地不大。知名度與開發(fā)經(jīng)驗：單從開發(fā)角度看，作為項目公司在鄭州的第一個項目，同建業(yè)等老牌和新銳地產(chǎn)商相比處于劣勢。項目機(jī)會點(diǎn)發(fā)展趨勢：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域無疑是真正的城市中心區(qū)，是除了行政、經(jīng)濟(jì)中心之外，鄭州的高尚居住區(qū)集中地，對提升項目的居住價值具有重要作用。高起點(diǎn)開發(fā)：雖然這是項目公司的第一個項目，但在興亞建國酒店品牌的支持下和優(yōu)秀團(tuán)隊的共同努力下，抓住市場時機(jī)，進(jìn)行高起點(diǎn)開發(fā)運(yùn)作，定能取得項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。開發(fā)銀行的配套及入?。簩τ陧椖课愋袠I(yè)的目標(biāo)客戶群具有一定的促進(jìn)作用。品牌塑造：由于區(qū)位巨大的發(fā)展優(yōu)勢及項目地塊的稀缺性優(yōu)勢，具備營建高檔住宅的條件，同時借此塑造項目的品牌和企業(yè)品牌。 鄭東新區(qū)的影響：隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，尤其使左近CBD商務(wù)區(qū)的影響，為項目的發(fā)展帶來了巨大的市場契機(jī)和附加價值。由于地塊的局限性和利潤要求，定位于小高層的產(chǎn)品形態(tài)已成定局；但區(qū)域內(nèi)高層住宅供應(yīng)量大，競爭激烈，在成本沒有優(yōu)勢的情況下，如何通過產(chǎn)品定位和開發(fā)運(yùn)作來盡可能規(guī)避風(fēng)險，是項目的核心問題。這對整個市場和各個開發(fā)企業(yè)來說必須有心理準(zhǔn)備和及時的應(yīng)對策略。潛在威脅：項目周邊尚有眾多在售樓盤，且占有入市先機(jī)，這些樓盤分流一部分客戶已成為不爭的事實(shí)，據(jù)悉，2004年本路段的市場投放量還會進(jìn)一步加大，如在售樓盤中就有新鑫花園、錦江國際花園、中凱海上香頌、長城康橋花園和建業(yè)新天地二期等，此外，還有一批樓盤將在近期加入本區(qū)域的市場競爭，如廣匯國貿(mào)的東站地塊項目、銀基花園等，因此，市場潛在客戶群體是否能夠支撐整個區(qū)域的房地產(chǎn)投放量的增長還不得而知。而 金水路東段在新城市規(guī)劃的戰(zhàn)略中“舉足輕重，備受矚目”，開發(fā)與居住也是如 此，城市高尚住宅區(qū)的形成，使鄭州的人居方向是——“看東方”。 地塊價值和區(qū)位屬性往往決定了項目市場定位和產(chǎn)品形態(tài)，城市中心無疑是項目的最大價值，這一價值如何通過產(chǎn)品創(chuàng)建和包裝產(chǎn)生更高的附加值，并得到市場的認(rèn)可，是項目成功的關(guān)鍵。整個城市的發(fā)展方向是——“東方紅”。在這里，你可以贏得見證繁榮，搶占未來的先機(jī)。東方紅是一種城市軌跡，也是一種人文精神，代表了繁榮的取向。隨著這一區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，高尚生活圈日漸形成。對大多數(shù)人來講，城市生活的首要因素就是便利，隨著居住水平的提高對環(huán)境的要求也越來越高，同時，便利意味著生活成本的降低；金水路作為鄭州第一路，起到重要的作用，是現(xiàn)代城市生活的聚居地，是適合人居的地方?！敖鹑谑兰摇备拍钹嵵萦卸鄠€老式的“銀行家屬院”，分布在市區(qū)的主要街區(qū)