【正文】 圖3－2 商品房銷售價(jià)格表資料來源：《南寧房地產(chǎn)信息》2001~2004年，南寧市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房銷售面積增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)需求旺盛。南寧市近年房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長(zhǎng)，幅度超過同期的GDP和固定資產(chǎn)投資增幅。新政出臺(tái)以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資整體增幅回落，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩，供求關(guān)系有所改善，商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，投機(jī)性購(gòu)房得到初步遏制，商品住房平均價(jià)格漲幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)信貸增速放緩。資料來源：寶資通聯(lián)行【寶資通觀點(diǎn)】新政的調(diào)控政策主要有以下幾個(gè)手段：一是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理；二是規(guī)劃調(diào)控，控制城市建設(shè)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是稅收杠桿，加強(qiáng)了住房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，對(duì)住房投資者和投機(jī)者(炒房者)進(jìn)行抑制；四是銀行信貸管理政策，中央銀行和銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了銀行住房信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)管理；五是需求管理，設(shè)置交易障礙和增加各種稅率等穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制購(gòu)房者的非理性預(yù)期，打擊住房投資和投機(jī)；六是供應(yīng)管理政策。2005年12月國(guó)土資源部。2004年10月為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴(yán)格土地管理，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。2004年6月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對(duì)全部經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛出讓，從政策上堵住經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓之路。l 土地政策變動(dòng)2003年以來，在嚴(yán)控“土地”的呼聲中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的另一關(guān)鍵因素——土地也被納入宏觀調(diào)控范圍并實(shí)施了一系列緊縮“地根”的政策（見表22）。從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，央行發(fā)布這一建議的促動(dòng)因素有二：一是從控制銷售方式（實(shí)質(zhì)上是提高投資門檻）入手，化解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；二是從開發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸。5月11日嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓“期房”；6月1日起個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，％％，％不變。10月18日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。4月27日國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例由20%提高到35%以上。宏觀產(chǎn)業(yè)政策分析l 金融及財(cái)政政策變動(dòng)2003年以來，中央實(shí)施以“看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施（見表21），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有重大影響的因素——金融政策成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。2006年，國(guó)家依然保持或加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控的力度【寶資通觀點(diǎn)】國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展平臺(tái)，在項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)作周期內(nèi)，國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)到正常發(fā)展的軌道上。如圖所示：附表：2005年13季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值絕對(duì)額（億元）比去年同期增長(zhǎng)（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值106275第一產(chǎn)業(yè)13510第二產(chǎn)業(yè)60440第三產(chǎn)業(yè)3232 固定資產(chǎn)投資需求增長(zhǎng)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力，近年呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快、投資結(jié)構(gòu)不合理等問題。楓灣荔景項(xiàng)目市場(chǎng)與開發(fā)定位報(bào)告第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)背景、進(jìn)入2005年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，%。附表：近幾年中國(guó)GDP產(chǎn)值增長(zhǎng)情況 單位（億元）、 2005年前3季度，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)論是數(shù)值還是增長(zhǎng)速度上看，依然是ⅡⅢⅠ的結(jié)構(gòu)。在國(guó)家宏觀調(diào)控下2004年固定資產(chǎn)投資增速有所回落；進(jìn)入2005年國(guó)家在進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控措施，管好土地和信貸兩個(gè)“閘門”，防止固定資產(chǎn)投資反彈。同時(shí)，由于近幾年來全社會(huì)固定資產(chǎn)投資過快，投資結(jié)構(gòu)不合理的問題，國(guó)家正在通過一系列的政策措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的支持力度在減弱。表2—1 近期金融政策變動(dòng)狀況時(shí)間“銀根”緊縮政策2004年4月25日。6月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體指標(biāo)，個(gè)人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。10月29日央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,%2005年3月17日調(diào)整商行自營(yíng)性個(gè)人房貸政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，（%），商行可自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則；二是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。4月18日房貸逾期不還，不但對(duì)逾期款收罰息，還將對(duì)其中利息部分收復(fù)利。資料來源：寶資通聯(lián)行2005年8月15日，央行發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》報(bào)告中建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。雖然此建議并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此建議傳達(dá)出這樣一種信號(hào)：即未來中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控將由整體調(diào)控轉(zhuǎn)向分類調(diào)控。表2—2 土地政策變動(dòng)時(shí)間“地根”嚴(yán)控政策2004年4月(1)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出實(shí)施“三個(gè)暫?！卑肽?，標(biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。2004年10月為切實(shí)保護(hù)耕地特別是保護(hù)基本農(nóng)田，國(guó)土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。2004年11月為貫徹落實(shí)10月的決定，完善土地供應(yīng)計(jì)劃，國(guó)土資源部先后出臺(tái)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。繼續(xù)嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地土地供應(yīng)?，F(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以中高檔商品房為主，中央政府要求地方政府加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；七是市場(chǎng)秩序管理。城市地產(chǎn)行業(yè)分析、南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況l 房地產(chǎn)行業(yè)主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表3－1 南寧市主要的房地產(chǎn)指標(biāo)（2000－2005年上半年）項(xiàng)目單位200020012002200320042005上半年投資額億元住宅23總計(jì)銷售額億元住宅51總計(jì)施工面積萬(wàn)㎡住宅總計(jì)竣工面積萬(wàn)㎡住宅52總計(jì)215銷售面積萬(wàn)㎡住宅總計(jì)113銷售均價(jià)元22352378227524582946空置面積萬(wàn)㎡住宅商業(yè)商務(wù)總計(jì)資料來源：《南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《南寧