【正文】 提升企業(yè)形象通過(guò)本項(xiàng)目的發(fā)展，在獲取開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，在南寧市乃至廣西等區(qū)域內(nèi)，提升企業(yè)的社會(huì)形象，豐富和延展企業(yè)品牌。按全部物業(yè)出售測(cè)算。一級(jí)目標(biāo)體系 投資和成本目標(biāo)本項(xiàng)目用地目前已取得土地的使用權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主提供的數(shù)據(jù)土地的資金投入約為8820萬(wàn)元人民幣。建議商業(yè)物業(yè)以較小開(kāi)間（、）的劃分來(lái)對(duì)接市場(chǎng)。提升價(jià)值“楓灣荔景”項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展和提升，使項(xiàng)目發(fā)展成區(qū)域優(yōu)秀和特色的居住空間，形成區(qū)域新的居住物業(yè)品牌，代言區(qū)域的形象，達(dá)到本項(xiàng)目物業(yè)的不斷升值，是本項(xiàng)目的提升價(jià)值。發(fā)展理念一個(gè)以營(yíng)造“年輕中產(chǎn)精英生活空間”為發(fā)展理念，引領(lǐng)城市住宅產(chǎn)品發(fā)展方向，填補(bǔ)區(qū)域普通住宅產(chǎn)品空白，塑造區(qū)域具有活力與吸引力、最富感性張力的特色現(xiàn)代都市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。將項(xiàng)目做成一個(gè)高性價(jià)比的物業(yè)。 及早入市為化解銷(xiāo)售周期后移與資金壓力之間的矛盾，寶資通認(rèn)為：應(yīng)加快項(xiàng)目的啟動(dòng)速度，并同時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)等前期作業(yè)，盡快動(dòng)工建設(shè)，爭(zhēng)取在目前市場(chǎng)環(huán)境較好的階段盡早入市，以應(yīng)對(duì)后面不可知的政策、市場(chǎng)環(huán)境變化。 產(chǎn)品細(xì)分：通過(guò)前面系列的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)該是填補(bǔ)區(qū)域空白點(diǎn)的中小戶型，建議主力戶型面積設(shè)置在110平方米以內(nèi)，總價(jià)控制在35萬(wàn)以下。同時(shí)目前區(qū)域內(nèi)的相關(guān)生活配套并未完善，交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市等生活配套設(shè)施都基本處于在建或者規(guī)劃的階段，生活不方便顯而易見(jiàn)，這與選擇本區(qū)域的客戶的期望值形成矛盾。而與此相矛盾的是，居民的收入水平卻沒(méi)有顯著提高，05年居民收入水平基本與04年持平。據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，2006年南寧市的供應(yīng)量約580萬(wàn)平方米，與市場(chǎng)剛性需求300萬(wàn)平方米之間，產(chǎn)生了巨大的差額，也就意味著市場(chǎng)將有280萬(wàn)平方米的物業(yè)將加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。項(xiàng)目預(yù)售的門(mén)檻越高，則對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金的要求越高。企業(yè)目標(biāo)訴求通過(guò)與本項(xiàng)目發(fā)展商的溝通，我們理解并歸納項(xiàng)目業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目的投資發(fā)展，有如下的目標(biāo)訴求： 項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品的定位要與中國(guó)房地產(chǎn)新政的趨勢(shì)要吻合； 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位要順應(yīng)南寧市下一階段房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)； 項(xiàng)目產(chǎn)品線的設(shè)定要從區(qū)域板塊差異化、性價(jià)比的角度出發(fā)； 項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，縮短項(xiàng)目的投資回收期； 達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙贏的局面。本項(xiàng)目要想脫穎而出，必須以精準(zhǔn)的客戶群體定位，結(jié)合項(xiàng)目本身的資源條件，產(chǎn)品差異化的定位才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。鳴翠谷，西面是已經(jīng)交付使用的別墅項(xiàng)目新天地；北、南2面為其他項(xiàng)目用地。大戶型、大面積、高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品所對(duì)接的高端客戶資源基本消耗完畢，新生的高收入人群尚在形成。三、項(xiàng)目微觀背景鳳嶺片區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 住宅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體呈供大于求的態(tài)勢(shì)；但是適合中產(chǎn)階層的相對(duì)低總價(jià)、中小戶型的住宅物業(yè)呈現(xiàn)供小于求的格局。南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷南寧市房地產(chǎn)的整體需求是非常旺盛的，但在宏觀政策的影響下，出現(xiàn)了正常的波動(dòng)：A、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重依然處在合理區(qū)間，不存在總量規(guī)模偏大的不良因素；B、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題已顯現(xiàn)；C、房?jī)r(jià)漲幅低于2004年同期；D、成交量增幅出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。由于金融及稅收政策的收緊，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度帶來(lái)不利影響。這些措施達(dá)到了平抑房?jī)r(jià)的作用，但卻使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得低迷。另外，通過(guò)提高住房消費(fèi)信貸首付比例以及加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)人的審核，從而提高消費(fèi)者購(gòu)房門(mén)檻，以達(dá)到抑制住房需求過(guò)度膨脹的目的。但中央政府擔(dān)心房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)金融系統(tǒng)危機(jī)，危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，采取了對(duì)個(gè)人住房貸款加息措施和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款限制信貸規(guī)模、提高貸款門(mén)檻、提高首付、降低貸款年限等措施，還對(duì)銀行提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例等手段，達(dá)到了收縮信貸規(guī)模和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是因?yàn)橹醒胝畬⑦@作為考核地方政府的一個(gè)重要條件，所以執(zhí)行到何種程度還是問(wèn)題。所以單獨(dú)調(diào)控地價(jià)沒(méi)有取到控制房?jī)r(jià)的目的。 附表項(xiàng)目名稱05年4季度銷(xiāo)售情況05年4季度銷(xiāo)售均價(jià)榮和山水美地3533500翡翠園1303400大自然花園303900、市場(chǎng)空間提出 綜合前面對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)背景、行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段、項(xiàng)目所處區(qū)域地產(chǎn)情況（包括供應(yīng)量、產(chǎn)品形態(tài)，客戶情況，市場(chǎng)空白點(diǎn)等）的分析；結(jié)合項(xiàng)目地塊的資源稟賦，建議項(xiàng)目以：以城市普通住宅為標(biāo)準(zhǔn)，面積適中的中小戶型第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位項(xiàng)目的宏觀背景屬于影響項(xiàng)目過(guò)程的基本面，它包括國(guó)家的宏觀社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、導(dǎo)向，這些要素是項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程所處的外部環(huán)境，它對(duì)項(xiàng)目的影響既是間接也是直接的。目前3個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)保持在33003800元/平方米之間，而明顯配套設(shè)施完善、產(chǎn)品線豐富的“榮和山水美地”市場(chǎng)接受程度更高；對(duì)于超過(guò)這個(gè)價(jià)位、戶型設(shè)計(jì)較為奢華的如“大自然花園”，其銷(xiāo)售速度明顯緩慢，這從一個(gè)方面反應(yīng)了在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)空間已經(jīng)不大。不管是從靜態(tài)分析，或動(dòng)態(tài)觀測(cè)，平均每年都將有約100萬(wàn)平方米住宅產(chǎn)品供應(yīng)，占整個(gè)南寧市場(chǎng)剛性容量的1/3，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈。附件：區(qū)域內(nèi)目前在銷(xiāo)售及準(zhǔn)備項(xiàng)目銷(xiāo)售一覽：鳳嶺住宅項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）總戶數(shù)維也納森林1745萬(wàn)正l 區(qū)域住宅項(xiàng)目多、客戶選擇面廣鳳嶺區(qū)域一直是以中高端樓盤(pán)為主的區(qū)域，也是中高端客戶群體購(gòu)房的首選之地，近兩年隨著該區(qū)域樓盤(pán)的不斷推出，各種住宅物業(yè)的產(chǎn)品數(shù)量不斷增加，對(duì)購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)有了較廣的選擇面。五年總市場(chǎng)供應(yīng)量：595＋945=1540萬(wàn)平方米平均每年住宅新增需求量為308萬(wàn)平方米。l 房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表3—8 房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入單位2001年2002年2003年2004年2005年居民人均可支配收入元79068796916295319754可支配收入增長(zhǎng)率％4商品房?jī)r(jià)格元22352375245827672946房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率％比值資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近年呈上升勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度不高，特別是2004年遠(yuǎn)低于商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率，當(dāng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)者的有效需求將難以實(shí)現(xiàn)。結(jié)合南寧市GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率的比值在正常的范圍之內(nèi)，說(shuō)明房?jī)r(jià)大幅上漲是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的，總體良好。l 商品房銷(xiāo)售面積與竣工面積表3－5 商品房銷(xiāo)售面積與竣工面積單位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房竣工面積萬(wàn)㎡商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)㎡比值％資料來(lái)源：《南寧房地產(chǎn)信息》第13期，南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒此項(xiàng)指標(biāo)表示現(xiàn)房供求是否平衡，一般是商品房銷(xiāo)售面積略小于商品房竣工面積。05年上半年，由于宏觀層面的政策影響，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)較去年同期出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入等待觀望期；而同時(shí)房地產(chǎn)投資速度繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，這表明市場(chǎng)供應(yīng)方對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)的預(yù)期。%，實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)到