【正文】 湖東地區(qū)生活配套設施目前相對湖西不太完善，但隨著政府對湖東的一系列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學校、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校，以及各類幼兒園等教育設施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。現(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。 高爾夫花園 園區(qū)機場路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角 園區(qū)項目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的 鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點。天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD 地塊。 東湖春之韻二期 鐘園路上 位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園 房 型 設計新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 40 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。 營銷 策略 分析 低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費者的手法是勢在必行的。 房型 分析 玲 瓏 灣 本 次 推 出 房 源 戶 型 多 樣 。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 39 去化 分析 目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。 產(chǎn)品 分析 該案總體預計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－ 500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米 左右 的三房兩廳兩衛(wèi) ，還有極少量的頂層復式公寓，面積高達 400500 平方米左右。在整個玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大 橋 的建成 ,交通將更為便捷。 ? 距離本項目地塊最近的 85 萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣?？上硎芘c嘉賓會員相同優(yōu)惠價格，有機 會 獲得新項目優(yōu)先選房安排，同時擁有白金卡。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購臵建屋的地產(chǎn)時， 享受購房準備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。 嘉賓會員指：在建屋地產(chǎn)各售樓現(xiàn)場完成調(diào)查問卷，個人資料填寫完整的到場客戶，憑身份證，即可成為嘉賓會員。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。除 此 之外，建屋的品牌在蘇州亦是吸引客源的動力。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 34 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在 4800 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進入市場。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎 信 息 開發(fā)商 園 區(qū) 建 屋 發(fā) 展集團 基地位臵 湖東萬盛街方洲路口 建 筑 設計 / 住宅形態(tài) 排 屋 、多層 、 小 高層、高層 銷 售 企劃 上 海 新聯(lián)康 投 資 顧問 主推賣點 售價低 公 開 日期 二期中 一批： 2021/05 二批： 2021/07 交房日期 售 樓 熱線 051267620218 工程進度 / 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 33 市 調(diào) 信 息 基 地 面積： 萬 平方米 建 筑 面積： 23 萬 平 方米 容 積 率： 2 綠 化 率： 54％ 得 房 率： 可 售 戶數(shù) 二期： 1348 銷 售 率： 70% 二 期 二批 100％ 二 期 三批未開 主 力 總價 64 萬元 面 積 配比 二房： 三房： ~四房： 躍層： ~單價 元 /m2 二期 一批： 4600 二批： 4800 主 力 單價 4800 元 建 筑 層數(shù) 12~18F 目 標 客源 / 配 套 設施 湖 東 鄰里中心 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項 目 綜合分析 東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地 10 萬 平方米 ，容積率 ，總戶數(shù) 1348 戶，產(chǎn)品類型為小 高層 及高層 ，二期 銷售 分組團 分期推 出， 銷售的 戶型中 ，90130 平方米 的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設計也得到了廣大客戶的好評，景觀 設計 的主要 特色為 主題 性的硬 景規(guī)劃 ，加 州陽光 的風尚 主題 ；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到 復式結(jié)構(gòu)共有數(shù)十種。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng) 意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲幅度將有所回落。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。 2021 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000 元 /平方米大關(guān)。但從 2021年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 2021年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300元左右漲到目前的 4700元左右，但漲幅有所減緩。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000元／平方米，比上年增長了 ％。 與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶勁時期。 但 2021年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火暴的趨勢明顯有所降溫。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，處女地極強的可塑性，較大的發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商已經(jīng)將目光投向了湖東。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年（ 20212021） 的水平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2021） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成 熟的社區(qū)。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。據(jù)初步統(tǒng)計， 2021預計園區(qū)商住房實際上市預售或銷售量 萬套。 圖 12： 19982021 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準預售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 25 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2021 年預計開發(fā)量 200 萬平方米。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。 景觀設計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 23 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標準、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現(xiàn)古城風貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 / 居住環(huán)境特征 古色古香， 園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風格 新加坡風格 新加坡風格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。今后該區(qū)主中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 20 要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設施。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟、文化中心。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風向標和當之無愧的領(lǐng)頭羊。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當數(shù)量有較高購買能力的客源。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準的可能。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 18 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西 ） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的 歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。 2. 地段的成熟度。 一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 房產(chǎn)不是普通的商品。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要歸功于長三角經(jīng)濟的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢 的涌入。 (3) 成交價格 圖 67 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 15 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預售面積為 萬平方米。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 12 (1) 供應量 圖 24： 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 13 蘇州市自 1998 年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2021 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強勁增長勢頭。 蘇州 國 有 土地儲備中心有關(guān)負責人表示，蘇州市政府表示 2021 年將房價增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應量進行房價調(diào)控。 2021 年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭， 4 月雅戈爾等企業(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價達 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價 2979元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 ■ 2021 年末 蘇州政府開始 醞釀