【正文】 ......................................................................................................................................... 107 （二）景觀設(shè)計風(fēng)格建議 .................................................................................................................................................................................................................................................... 109 （三）景觀設(shè)計細(xì)節(jié)建議 ..................................................................................................................................................................................................................................................... 111 四、建筑篇 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................112 （一）建筑設(shè)計理念 ..............................................................................................................................................................................................................................................................112 （二）建筑設(shè)計風(fēng)格建議 .....................................................................................................................................................................................................................................................113 （三）商業(yè)建筑風(fēng)格建議 .....................................................................................................................................................................................................................................................115 （四）建筑設(shè)計細(xì)節(jié)建議 .....................................................................................................................................................................................................................................................115 五、 戶型篇 ..............................................................................................................................................................................................................................................................................117 （一）住宅戶型設(shè)計理念 .....................................................................................................................................................................................................................................................117 （二）住宅戶型設(shè)計建議 .....................................................................................................................................................................................................................................................118 （三）戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議 .................................................................................................................................................................................................................................................... 120 （四）商業(yè)物業(yè)設(shè)計建議 .................................................................................................................................................................................................................................................... 126 煙臺海濱置業(yè)項目市場調(diào)研及項目定位報告 信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SenoxPropertiesAgency,Ltd 5 第一章 宏觀市場分析 一、地理位置 地理位置優(yōu)越 煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔 海相望。 海濱置業(yè)最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，全市土地面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，全市海岸線長 公里，海島曲長 公里。 2020 年 將 建設(shè)成為現(xiàn)代化國際性港口城市。 小結(jié)：煙臺是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。有大小基巖島嶼 63 個，面積較大的有芝罘島、南長山島、養(yǎng)馬島。全市旅游資源按點、區(qū)、帶科學(xué)組合為“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”，如：蓬萊風(fēng)景旅游區(qū)、炮臺山公園、芝罘島海濱美食城等。除此外，煙臺還獲得 2021 全國文明城市、中國人居環(huán)境獎城市、最佳中國魅力城市、全國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、全國綜合實力 50 強(qiáng)、國家園林城市等十幾項榮譽。 流動人口較多 煙臺市 的 流動人口 為 34 萬人 ，而 僅有 15 萬常住人口的煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，到 2021 年上半年 流動人口已經(jīng)達(dá)到 20 萬 。 與山東省其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較 2021年煙臺市 GDP總量與山東其他發(fā)達(dá)城市相比，僅次于青島，居山東省第二位。購房潛力較大。而 2021 年后，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)增長率不斷降低，且后者降低的幅度大于前者。一方面說明煙臺市房地產(chǎn)投資比例相對較低，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，另一方面也預(yù)示著煙臺房地產(chǎn)市場還有很大的需求空間，存在著較多的投資機(jī)會。 煙臺是中國首批 14 個沿海開放城市之一，開放 的港口 文化是膠東文化的核心。 城市結(jié)構(gòu) 煙臺未來城市發(fā)展以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海 ，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島于一體的城市格局。市區(qū)以“黃、灰、白”三色為主色調(diào)，分為一般城區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)、工業(yè)園區(qū)進(jìn)行控制。 煙臺海濱置業(yè)項目市場調(diào)研及項目定位報告 信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SenoxPropertiesAgency,Ltd 16 八、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)狀況 房地產(chǎn)開發(fā)的條件： ? 巨大的經(jīng)濟(jì)增長與經(jīng)濟(jì)總量和快速的人口膨脹為開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)帶來得天獨厚的優(yōu)勢。近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，平 均在 1617%，去年 GDP為 1108 億，位于全國第 20 位，大連 1500 億，位于 19 位。 ? 煙臺的空氣潤而不濕，區(qū)別于其他城市。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀與未來規(guī)劃； ? 開發(fā)區(qū)現(xiàn)在戶籍人口 20 萬人，在未來 5 年將增至 5060 萬人口； ? 開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積共 220 平方公里，現(xiàn)開發(fā)區(qū)開發(fā)面積不到 40 平方公里，不到規(guī)劃面積的 20%，預(yù)計在未來 5 年內(nèi)將開發(fā)建設(shè)總規(guī)劃的 70%，在規(guī)劃上看本項目物業(yè)將成為開發(fā)區(qū)中心地段的海濱物業(yè)； ? 富士康在 2021 年將會新增 5 萬員工進(jìn)入； ? 大宇造船 2021 年 7 月將部分投產(chǎn)運營，將會新增員工 1 萬多人。 2021 年煙臺市委、市政府遷于此區(qū)，新的政治、文化中心正在 形成。但商業(yè)配套不完善，居民生活不便。 對煙臺市房價較周邊經(jīng)濟(jì)實力相當(dāng)城市較低的解釋： 煙臺市的房價比青島、大連都低許多，與威海的房價大致持平。 對開發(fā)區(qū)沿海樓盤和本項目的價格看法； 認(rèn)為開發(fā)區(qū)海濱樓盤均價在 4500 元還可以接受， 04 年以后每年以 1020%的速度增長幅度都屬于正常，價格不存在泡沫。但韓、日企業(yè)員工的工資水平較低（一般在 2021 元左右），購買力相對較弱。 本地人對濱海置業(yè)的看法； 海水潮濕，要退 200 米才適合建造住宅。 在開發(fā)區(qū)置業(yè)的目的； 主要是居住，認(rèn)為開發(fā)區(qū)的小區(qū)的入住率較高，其次為投資。 1 對建筑結(jié)構(gòu)看法； 煙臺居民還是喜歡通透性較好的板式住宅，塔樓由于通透性較差，且煙臺的濕度大，對此的抗性較大。 1 對戶型的需求； 最好在 120140 ㎡左右，為 三房。 國外人中韓國人在煙臺的數(shù)量較多，其中的流動人口占有較大比例。 (3) 對裝修的要求： 最好為精裝修，且為韓國風(fēng)格，地 面最好是木地板，他們不喜歡暗色調(diào)，裝修和家具配備都偏好暖色調(diào)。 煙臺海濱置業(yè)項目市場調(diào)研及項目定位報告 信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SenoxPropertiesAgency,Ltd 22 (7) 對廚房的要求： 對廚房的要求很高。 日本人在選擇住房時，注重浴室和廚房。歐美人向來要求生活的高品質(zhì)，所以他們一般會選擇住在各大酒店中。所以房子的朝向和采光非常重要。 （二）．芝罘區(qū)板塊 板塊現(xiàn)狀 該板塊歷來是煙臺市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利， 而且又有優(yōu)美的海岸資源，促使房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻如 地處內(nèi)陸的樓盤 雪玉花苑、華信家園 等住宅項目，樓盤均價 大多在 4500 元 /㎡ 以下 。 代表樓盤 陽光 100、天鴻隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，越來越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜 ，覆蓋煙臺全市及外地高層次置業(yè)者 。 煙臺海濱置業(yè)項目市場調(diào)研及項目定位報告 信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SenoxPropertiesAgency,Ltd 24 由于配套成熟、地價昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤價格在這該板塊也是最高的，如陽光 100、凱旋城均價都在8000 元 /㎡以上。 通過建小區(qū)雙語幼兒園滿足如韓國等國外人士的子女教育