新聚仁和融集團南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃(1)-全文預(yù)覽
【正文】 通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù) 23%，二者比例總計 73%， 改善型和剛需 是目前整個 “ 優(yōu)山美地 ” 的核心客源178。競爭市場理解216。南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線216。競爭市場理解216。建成后從南通開發(fā)區(qū)到上海只要 40分鐘長江北側(cè)最大的天然 30萬噸級海港 洋口港已經(jīng)開航，南通正式進(jìn)入江海聯(lián)動的新時代世界 500強企業(yè)中，在南通開發(fā)區(qū)有 48家控股企業(yè)中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃 55平方公里 50層五星級賓館 08年 12月 26日開工于南通開發(fā)區(qū)的能達(dá)商務(wù)區(qū)；四星級酒店 09年 10月開始營業(yè)南通開發(fā)區(qū)段長江寬度最窄處約 7公里，將發(fā)展大片工業(yè)開發(fā)區(qū)位背景區(qū)位背景 爆發(fā)式增長爆發(fā)式增長能達(dá)商務(wù)區(qū)于 2023年基本建成潤華國際中心 50層五星級賓館 08年 12月 26日開工于；四星級酒店 09年 10月開始營業(yè)星湖 101廣場共 12萬方，部分商業(yè)開始運營星湖街區(qū)共 8萬方，逐步開始營業(yè)開發(fā)區(qū)個案預(yù)計在明年集中上市知名開 發(fā) 商云集、以及政府 對 配套打造力度，在城市 發(fā) 展中尚屬首次，凸 顯 開 發(fā) 區(qū)在未來南通城市 發(fā) 展中的核心地位區(qū)位背景區(qū)位背景 最具國際屬性最具國際屬性開發(fā)區(qū)有 24個國家的 400多家外資企業(yè)落戶，其中世界 500強企業(yè)中，在南通開發(fā)區(qū)有 48家控股企業(yè)，南通外資企業(yè)最多開發(fā)區(qū)外籍人口最集中中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃 55平方公里南通最具國 際 屬性區(qū)域，南通高端 產(chǎn)業(yè) 聚集區(qū)，催生中高端客源，與新城區(qū)最大差異216。船舶運輸時代： 1990年以前，南通交通發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實、經(jīng)濟發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強216。目標(biāo)客戶分析216。4月 21日 證監(jiān)會 新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。 4月 15日 國務(wù)院會議 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月 11日 銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款 中國銀監(jiān)會 11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 。競爭市場理解216。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個中心城市建設(shè)p 推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè) “ 南融長三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部 ”的 “ 黃金海岸 ”p 江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級，促進(jìn)江蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進(jìn)城市經(jīng)濟、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展p 大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長三角經(jīng)濟區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)城市背景城市背景 城市定位升級城市定位升級城市背景城市背景 同城發(fā)展時代同城發(fā)展時代216。同城效應(yīng)時代：類似于蘇州，通過機場、鐵路、大橋等對交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成 1小時都市圈， 3小時經(jīng)濟市場消費圈城市 00年 05年 08年 09年 高端房價GDP 漲幅 GDP 漲幅 GDP 漲幅 GDP 漲幅 單價上海 4551 ％ 9144 ％ 13698 % 14901 ％ 10萬以上蘇州 1500 ％ 4027 ％ 6701 13％ 7400 11％ 南通 736 ％ 1472 ％ 2510 ％ 2873 14％ 經(jīng)濟 步入高速增 長 期，房地 產(chǎn) 將迎來快速增 長蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景城市背景 城市及經(jīng)濟發(fā)展核心城市及經(jīng)濟發(fā)展核心城市中心南移，開 發(fā) 區(qū) 為 核心，必將承 載 城市中高端客源 發(fā) 展區(qū)域 特點 開發(fā)時期 知名開發(fā)商 樓盤品質(zhì)老城區(qū) 商業(yè)中心 開發(fā)成熟 少 中端港閘區(qū) 省級開發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場群 開發(fā)中期 少 中端通河區(qū) 省級開發(fā)區(qū) 開發(fā)前期（ 08年） 少 中端新城區(qū) 市政府、體育館、 CBD 開發(fā)中期（ 05年） 少 中高端開發(fā)區(qū) 國家級開發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國際商業(yè)模式 開發(fā)前期 集中 高端蘇通合作區(qū) 沿江生態(tài)科技新城 開發(fā)前期 少 港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)上海 南通的鐵路兼城市輕軌兼高速公路的項目已經(jīng)于 2023年 2月得到國家發(fā)改委的批準(zhǔn)。區(qū)位價值理解216。項目戰(zhàn)略定位市場背景市場背景 房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個重點板 塊 ，相 對 新城和老城區(qū)，價 值 更有 優(yōu)勢216。區(qū)位價值理解216。項目戰(zhàn)略定位首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品質(zhì)和總價要求，首次改善，追求生活品質(zhì)和總價要求， 110125平米，平米， 25％％再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升，再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升， 135144平米，平米， 35％％公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個案，公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個案， 200平米以上，平米以上， 5％％項目整盤客源爭奪的南通中高端改善型客源核心客源多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求，多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求， 160170平米，平米， 15％％南通客源南通客源 客源需求客源需求首次置業(yè)，更住宅總價控制和性價比因素，首次置業(yè)，更住宅總價控制和性價比因素， 90平米以內(nèi)，平米以內(nèi)， 20％％工作區(qū)域 居住區(qū)域從 優(yōu) 山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占 65％比例其次 為 開 發(fā) 區(qū)，占 25％比例工作在開 發(fā) 區(qū)客源，考 慮 工作便利性， 購買 比例放大優(yōu)山美地優(yōu)山美地 成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域離開發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對于客源、運作等借鑒參考市區(qū)： 55％城北： 5％
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