【正文】 端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)； 住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。 小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。 ?住宅智能化 側(cè)重于個(gè)體住宅 ， 為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境 ， 是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái) 。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。 升值空間 5000元/平方米 產(chǎn)品定位 說明：由于本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補(bǔ)充。 老項(xiàng)目 戶型大總價(jià)高 認(rèn)購時(shí)間過長，客戶流失 價(jià)格定位 ? 本項(xiàng)目戶型面積 說明：由于目前只有套內(nèi)面積，因此下表中建筑面積 1只考慮本樓層公攤，使用率接近 70%，建筑面積 2考慮了 本樓層公攤的同時(shí)，也考慮了其他公攤部分，暫時(shí)按照 65%使用率計(jì)算作為參考。 ?劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)對(duì)所有項(xiàng)目都是均等的，尤其在競(jìng)爭項(xiàng)目入市時(shí)間相近的情況下，面臨著相互間最直接的面對(duì)面的競(jìng)爭，因此除了項(xiàng)目自身的特性外，銷售手段和包裝推廣等就更加重要了。 ?優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 雖然遠(yuǎn)離商業(yè)中心，但自身配套在一定程度上進(jìn)行了彌補(bǔ)； ? 周邊形象差，不利于本項(xiàng)目高檔次的形象，通過現(xiàn)場(chǎng)包裝、外部鋪裝、小型綠化和小品雕塑等，從視覺形象上改善本項(xiàng)目的形象，提升項(xiàng)目的檔次； ? 戶型面積偏大，將導(dǎo)致總價(jià)過高，造成銷售壓力，可控制單價(jià)，從而控制總價(jià)。 ? 少量的外商客戶用于自住的只占項(xiàng)目比例的 2%。主力戶型解析 ? 主力戶型面積為 30平方米 80平方米 ? 戶型優(yōu)勢(shì) : ? 戶型方正 ? 戶型弊端 : ? 功能分區(qū)不夠明顯 客戶構(gòu)成 ? 本項(xiàng)目的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購買占到 65%,外地個(gè)人購買客戶占到 21%(其中決大部分是外地投資客戶 ),外國人占 14%,可見本市城鎮(zhèn)購買客戶群為主要客戶購買力 ,外地投資客戶還喲巨大挖掘潛力 ? 主力客戶 :是開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店公寓多以投資型客戶為主 . 客戶群 本地客戶 外地客戶 外商 65%21%14%本地客戶 外地客戶 外商 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述 2022年 6月 8000元 /平方 6712元 /平方米 7400元 /平方米 偏高 2022年 7月 8000元 /平方米 6200元 /平方米 7100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整 2022年 8月 8000元 /平方米 6500元 /平方米 7300元 /平方米 銷控調(diào)整 010002022300040005000600070008000第一階段 第二階段 第三階段最低價(jià)格均價(jià)最高價(jià)格?價(jià)格分析 銷售分析 02468101214166月 7月 8月成交套數(shù)成交面積成交回款? 銷售許可證 ? 6月 8月 ,月均銷售約 3套 ? 項(xiàng)目高開高走使項(xiàng)目升值空間小 ,大客戶談判期過長 ,后期同類項(xiàng)目增多 ,使客戶選擇性更多最終導(dǎo)致流失，尾盤、價(jià)格高也是銷售速度減慢的主要因素之一 ? 開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店式公寓無對(duì)比 （ 05年 9月開盤， 06年 10月入?。? 項(xiàng)目推廣 訴求商務(wù)功能 項(xiàng)目銷售中存在的問題 ? 銷售人員數(shù)量少 ,目前只留一個(gè)銷售人員 ,客戶接待做的很差 . ? 銷售人員對(duì)銷控表不清楚 ,無法起到銷控作用 . ? 銷售人員對(duì)客戶非常沒有禮貌 ,使客戶產(chǎn)生反感 . ? 銷售人員對(duì)法律法規(guī)沒有進(jìn)行系統(tǒng)化培訓(xùn) ,在銷售中很多問題無法個(gè)客戶解釋 . ? 樣板間因多種原因不能正常開放 ,使客戶心中產(chǎn)生質(zhì)疑 . ? 對(duì)外商客戶不能直接溝通 ,開發(fā)企業(yè)沒有配備專業(yè)人才 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ? 項(xiàng)目占地 10000平方米 ,建筑面積 38660平方米獨(dú)棟共 375套左右 . ? 開發(fā)區(qū)第一高端酒店式公寓 ,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的吸引力很大 ,聚集了一些高端客戶 ,但是在項(xiàng)目推廣上和形象定位上都沒有完全體現(xiàn)出 SOHO的概念 . ? 因項(xiàng)目已經(jīng)入住 ,后期物業(yè)管理費(fèi)用 3元 /月 /平方米不能給客戶相應(yīng)的同等價(jià)值服務(wù) . ? 項(xiàng)目前期銷售達(dá)到 80%以上 , 因?yàn)殇N控原因和大客戶談判時(shí)間過于長 ,后期同類競(jìng)爭項(xiàng)目增加 ,使客戶選擇性增多 ,最終流失 ,導(dǎo)致將近 15%的房子還沒有銷售 .單價(jià)過高逐漸脫離同類產(chǎn)品競(jìng)爭行列 . 君悅豪庭 項(xiàng)目概述 ? 項(xiàng)目位置 :開發(fā)區(qū)金馬路中段 . ? 屬性 :普通住宅，少量公寓 . ? 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000萬平方米 ,其中小戶型約 300套 . ? 戶型設(shè)計(jì)有躍層設(shè)計(jì)平層設(shè)計(jì)兩種 ? 建筑形式 :住宅高層板樓 ,公寓是塔樓 . ? 便利的交通環(huán)境 1,2,3,4,5,7路公交 . ? 小戶型做為本案的最后銷售賣點(diǎn) ,準(zhǔn)備 9月正式銷售 . 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述 2022年 8月 6500元 /平方米 5400元 /平方米 6400元 /平方米 簡單裝修 300元500元客戶任選 01000202230004000500060007000第一階段最低價(jià)格均價(jià)最高價(jià)格?價(jià)格分析 戶型解析 ? 戶型均好 ,但是 10層以下采光很差 ,樓間距過??； ? 起居室與活動(dòng)廳無阻隔 ,動(dòng)靜不能分離； ? 陽臺(tái)。 ? 初次到開發(fā)區(qū)發(fā)展或在開發(fā)區(qū)準(zhǔn)備長期工作的外埠客戶群占 20%。 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness S戶型功能分區(qū)明確，適宜居住 S 明廚是本項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一 S 2萬平米的會(huì)所，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，檔次高 S 裝修檔次、設(shè)計(jì)等高于競(jìng)爭項(xiàng)目 S自然景觀好，高層可望山觀海 S中央空調(diào)提升項(xiàng)目品質(zhì) S成本優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整提供了空間 W項(xiàng)目所處位置相對(duì)較偏 W周邊被眾多低檔破舊居民樓所包圍，缺乏高品質(zhì)的居住氛圍 W戶型面積偏大 W層高 3米，在同類競(jìng)爭項(xiàng)目中最低 W戶型高窗，影響采光 W異型房間，影響使用 W舊樓改造，歷史口碑不好 W中央空調(diào)提高居住成本 W產(chǎn)權(quán)年限剩余 44年 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threat O隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和發(fā)展，需求將得到進(jìn)一步增加 O由于手續(xù)等問題，目前市場(chǎng)上的眾多同類樓盤大多尚未取得銷售許可證 T目前市場(chǎng)上的同類樓盤較多，競(jìng)爭趨于激烈 T眾多競(jìng)爭樓盤均內(nèi)部認(rèn)購了相當(dāng)長時(shí)間，有了大量的客戶積累 T本項(xiàng)目與緊鄰的 “ 自由港 ” 項(xiàng)目相比較，具有位置、戶型面積、價(jià)格、客戶積累量等劣勢(shì)，威脅較大 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 戶型設(shè)計(jì)雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如功能分區(qū)明確和明廚； ? 裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本項(xiàng)目的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇； ? 雖然山和海等景觀資源在當(dāng)?shù)夭⒉皇窍∪?，但如果能夠享受到觀山望海的感覺也是一種舒適愜意的生活享受； ? 中央空調(diào)無疑是提升本項(xiàng)目品質(zhì)的因素之一； ? 成本優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)之一，本項(xiàng)目在后期銷售時(shí)，價(jià)格調(diào)整空間大。 ? 產(chǎn)權(quán)年限剩余 44年（標(biāo)準(zhǔn)為 50年），可從價(jià)格上考慮進(jìn)行彌補(bǔ)該劣勢(shì)。 ?外地客戶一般用于度假，兼顧投資，同時(shí)在大連有房子也很有面子 從事行業(yè)： ?開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)企業(yè)年輕的中層管理人員 ?核心區(qū)私營小業(yè)主 ?外地客戶行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 價(jià)格定位 價(jià)格定位 ?競(jìng)爭項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元／平方米）裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修報(bào)價(jià)（元／平方米）裝修實(shí)價(jià)（元／平方米）項(xiàng)目現(xiàn)狀 銷售情況古耕５０００ 6700 精裝修 800 500進(jìn)入銷售尾聲, 現(xiàn)只有少量1 9 層以上戶型選購, 銷售率8 0 %良好君悅豪庭( 公寓) 6400精裝修( 客戶也可選擇毛坯)3 0 0 和5 0 03 0 0 和5 0 0 客戶自選3 期8 月1 2 日已經(jīng)