【正文】 開始銷售 一般億鋒現(xiàn)代城( 公寓) 6300 精裝修 3 0 0 5 0 0 待定 熱銷階段 良好福佳國際 6200 精裝修 1000 500 認(rèn)購階段 一般新財富中心 6020 精裝修 1000 500 進(jìn)行認(rèn)購 良好自由港 5200 裝修標(biāo) 800 300 認(rèn)購階段 良好均價都在6000元以上 金馬路項目 舊樓改造項目 由于各個項目同質(zhì)化嚴(yán)重，項目自身的特性對價格的影響，要小于地段（金馬路）、核心區(qū)、 “ 舊樓改造 ” 、戶型總價等因素對價格的影響。 價格定位 ? 價格定位 5200元/平方米 5600元/平方 5400元/平方米 如果項目自身各方面達(dá)到預(yù)期的效果，通過對項目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計未來整盤均價可達(dá)到 5400元，并有望達(dá)到 5600元，因此目前定價 5200元，為未來留有一定的升值空間，也為未來銷售時價格調(diào)整留有一定的余地，同時也給客戶留有一定的升值預(yù)期。 產(chǎn)品定位 ? 智能化設(shè)施 ?小區(qū)智能化 源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的 5A級智能大廈。 智能化分為 小區(qū)智能化 與 住宅智能化 兩部分。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。 ?住宅智能化 側(cè)重于個體住宅 ， 為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境 ， 是家庭個性化生活的技術(shù)平臺 。 產(chǎn)品定位 ? 會所功能定位 六大功能中心 會議中心 生活中心 洗娛中心 休閑中心 運(yùn)動中心 餐飲中心 產(chǎn)品定位 ? 會所功能定位 功能業(yè)態(tài)定位： 根據(jù)的市場調(diào)研，建議引入 商務(wù)會所 的概念，并設(shè)臵目的性較強(qiáng)消費(fèi)特征的功能業(yè)態(tài)： ?洗娛中心； ?餐飲中心（大型餐飲）； ?運(yùn)動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）； ?會議中心（設(shè)臵會議接待室）； ?休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等） ?生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等） 產(chǎn)品定位 ? 商業(yè)定位 樓層設(shè)臵： 洗娛中心 —— 可按現(xiàn)圖紙設(shè)計進(jìn)行設(shè)臵在 3— 4層； ?餐飲中心 —— 可設(shè)臵在 1層； ?運(yùn)動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等） —— 可按現(xiàn)圖紙設(shè)計進(jìn)行設(shè)置在 4層； ?會議中心（設(shè)臵會議接待室） —— 可設(shè)臵在 2層； ?休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等） —— 可設(shè)置在 2層； ?生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等） —— 可 設(shè)置在 1層； 營銷推廣報告 形象定位 形象定位 ? 定位原則 ? 市場原則 ? 客戶原則 ?項目價值原則 ? 差異性原則 形象定位 ? 形象定位作用： ? 形象定位是將項目特性用簡單形象的詞匯進(jìn)行整合 ? 形象定位是將項目的賣點(diǎn)完整展現(xiàn)，并能產(chǎn)生聯(lián)想 ? 形象定位直接影響客戶對項目的直觀感受，所以要精煉、準(zhǔn)確而富有創(chuàng)意，才能符合目標(biāo)客戶的心理特征 ?戶型功能分區(qū)明確，適于居住 ?自然景觀好，望山觀海 ?會所及配套設(shè)施齊全，規(guī)模大 ?項目自身檔次、品質(zhì)優(yōu)于其他項目，性價比高 形象定位 ? 主要賣點(diǎn)提煉 四大賣點(diǎn) 形象定位 ? 賣點(diǎn)總結(jié) ? 關(guān)鍵詞： 宜居、個性、高檔、精致、品味、高性價比 形象定位 ? 少數(shù)人：高階層的、年輕的、個性時尚的、追求生活品質(zhì)的人群 ? 定制：量身打造的、獨(dú)特的 ? 上品生活：高品位的生活，個性化的生活，時尚的生活，舒適的生活 為少數(shù)人定制的上品生活 形象定位 ? 為少數(shù)人定制的上品生活 ? 我們，城市的中堅 ? 讓您擁有一個五星級的家 強(qiáng)調(diào)個性的與眾不同的生活方式 強(qiáng)調(diào)客戶的尊貴與社會地位 強(qiáng)調(diào)高檔的生活品質(zhì)與家的歸屬感 通過形象訴求，改變本項目在人們心目中的歷史形象，并重新樹立本項目高品質(zhì)的樓盤形象 ? 形象訴求 形象定位 ? 體現(xiàn)項目檔次高，不是大眾人群可以擁有的，他適合追求生活質(zhì)量的高端人群 ? 體現(xiàn)了項目的稀缺性和獨(dú)特的氣質(zhì) ? 體現(xiàn)項目營造的是一種高品位的生活方式 ? 形象闡釋 為少數(shù)人定制的上品生活 形象闡釋 ? 重點(diǎn)體現(xiàn)我們項目的客戶群的特征，他們是一個城市的中堅力量，是社會的上層人群 ? 形象闡釋 我們，城市的中堅 形象闡釋 ? 五星級是體現(xiàn)一種高檔的服務(wù)和高品質(zhì)的生活 ? 家的概念是針對其他競爭項目而言的，只有我們的戶型格局才符合家的要求，體現(xiàn)出本項目的居住舒適度和居住品質(zhì) ? 形象闡釋 讓您擁有一個五星級的家 推廣策略 入市時機(jī) ? 開盤具備的條件： ? 銷售證（如不具備，可以認(rèn)購形式開盤） ? 完整的售樓處 ? 現(xiàn)場包裝到位 ? 銷售工具完備 ? 沙盤模型到位 ? 銷售隊伍組建 ? 價格體系建立 ? 交房標(biāo)準(zhǔn) ? 按揭銀行確定 ? 物業(yè)費(fèi)確定（公司） ? 會所功能確定 ? 最好具備樣板間 如條件不完全具備則影響銷售的順利進(jìn)行 入市時機(jī) ? 入市條件 條件一 條 件 二 條 件 三 條 件 五 條 件 四 銷售工具基本到位 具備完整的售樓處 銷售隊伍組建完成 樣板間的完成 現(xiàn)場包裝基本到位 入市條件 形象條件 基本條件 ?充分展示項目的形象 ?利于項目形象的塑造 ?給客戶信心，促進(jìn)銷售 ?對于高檔項目來說，過于簡單 ?不利于高檔項目形象，影響銷售 ?可快速實施銷售 建議在僅具備基本條件時，可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購； 理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時，再正式開盤，公開入市。 核心戰(zhàn)略 由于本項目歷史形象很差，因此，營銷戰(zhàn)略應(yīng)首先以形象公關(guān)為主，進(jìn)行大量的炒作，重新樹立項目形象，后期進(jìn)入正常的銷售軌道，采用賣點(diǎn)具體訴求促進(jìn)銷售。乾豪地產(chǎn)開發(fā)有限公司塑造的第一個知名品牌產(chǎn)品，獲得強(qiáng)力的提升價值空間。 ? 對其他各案客戶進(jìn)行滲透了解。 推廣計劃 ? 第二階段 —— 開盤期 廣告重點(diǎn) ：開盤廣告強(qiáng)勢亮相，四大主力賣點(diǎn)跟蹤展示； 公共傳播 ： (可配合開盤廣告與新聞報道 ) 2. 軟文持續(xù)炒作 (品牌核心價值的傳播 ) (整版形象發(fā)布，營造生活文化氣氛，不談銷售， 不提價格，只談生活之品位與美感 ) ，促進(jìn)成交。 公共傳播 ： 。 開盤活動要制造熱銷局面，并借勢制造轟動效應(yīng)，力爭一炮走紅 推廣策略 ? 營銷活動 ? 活動列舉 開盤儀式 樣板區(qū)開放 簽約儀式 入住儀式 酒會、產(chǎn)品說明會 舉辦巡回展覽會 有獎比賽 …… 媒體選擇 ? 媒體通常種類 ? 直郵廣告（ DM） ? 報紙廣告 ? 新聞繕稿（軟文） ? 電視廣告 ? 電臺廣播 ? 廣告牌（路牌、道旗） ? 車體廣告 ? 燈箱廣告 ? 直銷活動（巡展） ? 公關(guān)活動 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告 媒體選擇 ? 媒體選擇建議 媒體種類很多，本項目特點(diǎn)使我們不能每一種都去全力運(yùn)用，也不能只運(yùn)用一兩種，而是要綜合運(yùn)用，重點(diǎn)運(yùn)用幾種，其他作為輔助。 ? 樓書 通過樓書展示項目概況和項目形象、概念炒作，因此樓書一定要制作精美 ? 戶型折頁 對各戶型進(jìn)行具體展示，造價低，客戶攜帶也方便，使客戶購房更有針對性 ? 手提袋 可使客戶感覺服務(wù)周到，彰顯項目檔次，也可以通過客戶的攜帶對項目進(jìn)行廣泛宣傳 現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝 ? 包裝原則 ? 提升項目檔次 ? 彰顯項目品質(zhì)，宣傳項目理念 ? 滿足客戶虛榮心，使客戶認(rèn)可的同時促進(jìn)客戶迅速成交 現(xiàn)場包裝 ? 分類建議 ? 售樓處、工地包裝、沙盤模型、樣板間等建議已提交并開始實施，這里不再進(jìn)行闡釋。 推廣預(yù)算 ? 推廣費(fèi)用階段性安排 ? 內(nèi)部認(rèn)購期：占總推廣費(fèi)用的 30% ? 開盤強(qiáng)銷期：占總推廣費(fèi)用的 25% ? 持續(xù)期：占總推廣費(fèi)用的 15% ? 二次強(qiáng)銷期：占總推廣費(fèi)用的 30