【正文】 配市場(chǎng)在馬鞍山具有較強(qiáng)的生存空間 55 3 產(chǎn)品研究 項(xiàng)目解讀 SWOT分析 結(jié)論 56 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 57 馬鞍山 城 區(qū) 本案 項(xiàng)目周邊配套綜述 本案商業(yè)：立足于馬鞍山汽車商業(yè)集中區(qū)，周邊 4S店，經(jīng)銷店等密布，與車管所，汽車城相鄰；屬于未來(lái)城市發(fā)展方向，具備良好的汽車后市場(chǎng)建設(shè)的商業(yè)基礎(chǔ)。 以汽配城為研究和營(yíng)銷的核心 新汽配物業(yè)體系的衍生 53 商業(yè)研究 城市商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論 2 54 ?隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，居民生活水平不斷提高，對(duì)私車的需求量不斷增加，汽車后市場(chǎng)行業(yè)未來(lái)具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 ——營(yíng)銷基礎(chǔ) 汽配市場(chǎng)發(fā)展前景 51 汽車后市場(chǎng)的十九大業(yè)務(wù) ?汽車美容 ?汽車改裝 ?汽車裝飾 ?汽車電子 ?汽車養(yǎng)護(hù) ?汽車飾品 ?汽車娛樂 ?影音系統(tǒng) ?汽車租賃 ?汽車專業(yè)維修 ?汽車上 ?辦公用品 ?汽車輪胎 ?車主俱樂部 汽車融資 二手車業(yè)務(wù) ? 汽車電子商務(wù) ?汽車文化 ?汽車廣告 ?汽車培訓(xùn) ?汽車資 汽車維修 及配件 二手車 及租賃 汽車文化 及運(yùn)動(dòng) 汽車養(yǎng)護(hù) 汽車 IT行業(yè) 汽車金 融行業(yè) 汽保行業(yè) 七大分類 ? 所謂一站式汽車后市場(chǎng)是指汽車銷售以后，圍繞汽車使用過程中的各種服務(wù)，它涵蓋了消費(fèi)者買車后所需要的一切服務(wù)。 項(xiàng)目打造成熟的汽車服務(wù)片區(qū)。 私車保有量逐年增長(zhǎng)。 在整個(gè)汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構(gòu)成為 2： 1： 4。 50 產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷 城市營(yíng)銷 項(xiàng)目營(yíng)銷 適合創(chuàng)業(yè)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 汽車行業(yè)的發(fā)展空間巨大。 汽配市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) 專業(yè)市場(chǎng)啟示 49 汽配市場(chǎng)發(fā)展歷程 2023－ 20XX年 洗牌階段 1997－ 2023年 高速發(fā)展階段 1990－ 1996年 開始階段 20XX年以后 平緩發(fā)展階段 服務(wù)對(duì)象：基本是公務(wù)車； 服務(wù)對(duì)象：公務(wù)車為主，私車 15％； 服務(wù)對(duì)象：私車， 50％公務(wù)車 50％； 服務(wù)對(duì)象：私家車。 一座成功的汽配城應(yīng)完善的汽車服務(wù)鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾，汽車服務(wù)等，區(qū)域內(nèi)的汽車航母，一站式專業(yè)市場(chǎng)。 汽配專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展由“點(diǎn)”到“線”再到“城”，由“散亂差”到“功能配套”再到“現(xiàn)代化大賣場(chǎng)”，“ 4S店”、“汽配用品超市”、“汽配用品連鎖店”、 “汽配裝飾美容”等，甚至有的汽配城還復(fù)合規(guī)劃了休閑、餐飲、酒店等配套，形成多個(gè)主題功能的業(yè)態(tài)復(fù)合模式。 “大”是指專業(yè)市場(chǎng)容量和規(guī)模越來(lái)越大； “?！笔侵甘袌?chǎng)的專業(yè)性強(qiáng)；“細(xì)”是指在產(chǎn)品種類齊全的基礎(chǔ)上細(xì)分市場(chǎng)。 市場(chǎng)采取連續(xù) 5年年租金 8%的回報(bào)方式，聘請(qǐng)專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，最大化地降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保了投資者的經(jīng)濟(jì)利益，回報(bào)高安全可靠，即投入即收 40%回報(bào)吸引了眾多眼球，但目前招商及經(jīng)營(yíng)狀況較差，空臵率較高。 在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無(wú)疑，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。 中南汽車港占地 881畝，建筑面積超過 65萬(wàn)平米，擁有汽配用品、汽車倉(cāng)儲(chǔ)物流、舊機(jī)動(dòng)車交易、汽車品牌推廣及汽車文化、汽車人才培訓(xùn) 5大基地。 西區(qū)剩余存量商鋪出租價(jià)格： 56萬(wàn)元 /年，面積 8米 *8米，雙層 1：東區(qū) 2：東區(qū) 3：東區(qū) 5：東區(qū) 4：西區(qū) 6：西區(qū) 7：入口景觀 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京 寧南汽配城 45 為江蘇省汽配行業(yè)批發(fā)中心和南京市汽配交易龍頭市場(chǎng) .營(yíng)業(yè)面積 20萬(wàn)平方米 ,超過南京原有汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積的總和 ,屬于汽車配件專業(yè)市場(chǎng) . 建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者作為倉(cāng)庫(kù) 棲霞大道的高力汽配城 以大車的修理、交易、裝飾為主，并聚集了各類汽車品牌的配件經(jīng)銷商，運(yùn)作成熟，是區(qū)域汽配市場(chǎng)的集散地。與大明路、寧南大道、寧溧路汽車 “ 后市場(chǎng) ” 一條街，外延至江寧汽車整車生產(chǎn)基地，形成了全國(guó)第一條完整的最大的汽車生產(chǎn)、銷售與汽車后市場(chǎng)貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目概況 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京大明路汽配城 44 由南京林大汽配市場(chǎng)和常熟國(guó)際汽配城合作興建，城南商貿(mào)集聚區(qū)子項(xiàng)目之一，也是雨花臺(tái)區(qū)、寧南街道兩級(jí)政府重點(diǎn)扶持企業(yè)。目前運(yùn)營(yíng)狀況良好，租賃率過 90%。 該項(xiàng)目依托大明路汽車一條街的成熟氛圍，地勢(shì)條件無(wú)可比擬。建成后占地面積 12298平方米，建筑總面積 19281平方米，中心綠化廣場(chǎng)面積 2023平方米。 汽配市場(chǎng)案例 —— 合肥華中汽配大市場(chǎng) 43 借鑒大中城市汽配市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 坐落于大明路、寧溧路交界處。目前匯集一汽、二汽、上汽、北汽福田、重汽、柳汽、陜汽、玉柴、大柴和錫柴等上萬(wàn)種配件產(chǎn)品 。該汽配城是安徽省內(nèi)汽配行業(yè)初具規(guī)模，規(guī)劃科學(xué)，管理正規(guī)的汽配商城。 汽配市場(chǎng)案例 —— 合肥汽配城 41 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 安徽國(guó)際汽車城位于合肥市銅陵北路與北二環(huán)路交叉口 ,占地面積 ,總建面積： 13萬(wàn)方 .其附屬大地汽摩配市場(chǎng)分為汽車美容用品區(qū)、小車配件區(qū)、大車配件區(qū)、汽車快修區(qū)、摩托車電動(dòng)車區(qū)等。本案與其定位可構(gòu)成行業(yè)聯(lián)動(dòng)，相輔相成。 打破舊的體系，以塑造及發(fā)展與國(guó)際高品質(zhì)接軌的綜合型汽車后市場(chǎng)服務(wù)新體系。從形態(tài)來(lái)看多為底商經(jīng)營(yíng)；從業(yè)態(tài)來(lái)看以汽配、汽車美容為主經(jīng)營(yíng)的主要集中在江東大道、東暉路、花園路等區(qū)域，不具備行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模輻射性。 ?面積分割：在售商業(yè)項(xiàng)目較少，以配套底商為主，以銀河灣、天澤水岸項(xiàng)目為代表的開發(fā)區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目，主力戶型面積在 80160平米之間。 ?租金：目前開發(fā)區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鸹驹?30元 /平米 /月左右，但有較多的空臵商鋪。 ?開發(fā)區(qū)商業(yè)形象檔次不高，專業(yè)市場(chǎng)形象認(rèn)可度相對(duì)尚可； ?商務(wù)辦公氛圍弱，新的住宅樓盤稀缺，基本是以舊換新，初步改善型客戶為主； 馬鞍山商業(yè)現(xiàn)狀 —— 發(fā)展趨勢(shì) —— ? 城市商業(yè)規(guī)劃政策導(dǎo)向支持，利用專業(yè)市場(chǎng)的革新升級(jí)來(lái)提速區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 面對(duì)客戶日益多元化的需求與全球競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以及原有品牌氛圍的累積優(yōu)勢(shì)，專業(yè)市場(chǎng)急需擴(kuò)建升級(jí)，與新興產(chǎn)業(yè)及國(guó)際接軌； ? 隨著幾大市政改造項(xiàng)目的實(shí)施完成，區(qū)域傳統(tǒng)零售商業(yè)配套迎來(lái)發(fā)展較好的機(jī)遇。 城市集中商業(yè)項(xiàng)目定位與概況 綜合購(gòu)物類集中商業(yè)對(duì)集中程度要求較高，馬鞍山集中商業(yè)卻呈分散分布，無(wú)形中割斷了商業(yè)氛圍形成的連續(xù)性，導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)難以形成。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 30 樓盤名稱 物業(yè) 形態(tài) 總體量 （萬(wàn)㎡） 商業(yè)體量 （萬(wàn)㎡） 項(xiàng)目定位 經(jīng)營(yíng)模式 輻射范圍 花山美居 建材家居 15 12 建材市場(chǎng)、住宅宅、休閑娛樂餐飲 包租二年， 6%、 7%回報(bào) 本地、南京 明都財(cái)富廣場(chǎng) 商業(yè)中心 綜合體 5 4 購(gòu)物、美食、娛樂、休閑 一層自持物業(yè)，二層以上包租 6%6%7%回報(bào) 本地、南京、浙江、杭州 馬鞍山在售集中商業(yè)以明都財(cái)富廣場(chǎng)，以及花山美居人氣較旺。本項(xiàng)目由于東擴(kuò)南進(jìn)城建布局的變化，開發(fā)區(qū)和主城交通的改善，傳統(tǒng)商圈影響力正在弱化，開發(fā)區(qū)商業(yè)消費(fèi)的吸納作用日趨明顯。 銀河灣 ——— 住宅底商 本地 住宅 140270㎡ 住宅 65006700 多層住宅已售完，剩余小高層可售 152套。 銀城公寓 3500商業(yè) 底商 本地 ——— 12023 一二層連買 97折，買鋪送300平裝修。 雨山區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 27 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （㎡） 產(chǎn)品類型 銷售模式 面積區(qū)間 售價(jià) （元 /平米） 備注 名都財(cái)富廣場(chǎng) 40000 14商業(yè) 負(fù) 1蘇果 1萬(wàn)方 客戶本地、杭州、南京 551069㎡ 一層 30000—40000 二層20230三層10000 辦卡 5萬(wàn)抵 8萬(wàn)二層以上三年包租 6%6%7% 花山美居廣場(chǎng) 9萬(wàn)建材3萬(wàn)家居售 4樓2023㎡ 建材一條街 本地 65210㎡ 12層 ，最高 ， 包租二年， 6%、7% 匯金廣場(chǎng) 總面積34000商業(yè)6160 商業(yè)住宅 本地 暫無(wú) 暫無(wú) 下半年推出二期 市中心繁華地段，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)區(qū)域已劃分，以包租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)為主，均價(jià) 20230元 /平方米。 雨豐廣場(chǎng) 1500 共十來(lái)間底鋪， 12層120㎡ 客戶蕪湖馬鞍山 120㎡ 1800035000 ———— 住宅底商多為 12層連賣，多以散鋪為主。城市主干道所具備的人流量及通達(dá)性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重心的南移給本案帶來(lái)了絕佳的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇和空間。即在現(xiàn)有的“六橫六縱”的基礎(chǔ)上增加了印山路、九華路、梅山路、南環(huán)路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南擴(kuò)計(jì)劃已十分明顯。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)居民收入水平高 調(diào)控影響投資預(yù)期 + 城市商辦市場(chǎng)以及其它高價(jià)商品市場(chǎng)面臨階段性機(jī)遇；準(zhǔn)確抓住市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，盡一切手段加速本項(xiàng)目去化。 ?由于本地人口絕對(duì)數(shù)較少，本案的銷售推廣應(yīng)以本地市場(chǎng)與外區(qū)域市場(chǎng)并重。 食品加工業(yè)、汽車及汽車零部件業(yè)、機(jī)械深加工和成套設(shè)備制造、光電子和電子原材料等非鋼產(chǎn)業(yè)，已成為開發(fā)區(qū)四大特色產(chǎn)業(yè)群體 21 ?城市化進(jìn)程將在未來(lái)五年內(nèi)呈加速發(fā)展，居民收入提高，消費(fèi)力增強(qiáng)，汽車保有量增加。 目前馬鞍山除了著力提升鋼鐵制造等 6大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力外，還要通過承接轉(zhuǎn)移和自主創(chuàng)新相結(jié)合，加快發(fā)展新材料、新光源、新能源、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、電子信息等 6大新興產(chǎn)業(yè)。 馬鞍山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng) ， 近年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快 ， 全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： 67： 。 一主： 主城區(qū) 一副： 副城區(qū) 兩帶： 產(chǎn)業(yè)帶和生活帶 完善主城，拓展副城，南進(jìn)東擴(kuò)，濱江帶狀發(fā)展 主城區(qū)： 主要 向南 發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展； 副城區(qū)： 主要 向北 發(fā)展，適當(dāng)向東、向西發(fā)展。 城市人口擴(kuò)張，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的需求。 ? 發(fā)展規(guī)模 規(guī)劃 2023年： 市域總?cè)丝?162萬(wàn)， 城市化水平 80%； 城市人口 120萬(wàn)， 城市建設(shè)用地 方公里 。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)說明馬鞍山居民消費(fèi)層次處于相對(duì)富裕階段，對(duì)應(yīng)住房需求處在改善投資型需求。 公務(wù)人員 馬鋼員工 私營(yíng)業(yè)主 居民消費(fèi)：城市公職人員多，公積金繳存額高，這些為城市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ) 16 居民消費(fèi)：消費(fèi)層次處于較富裕層面，對(duì)投資改善型房源需求度較大 ? 吃、住、穿基本消費(fèi)類型占主導(dǎo)，且比例逐年提高。 馬鋼集團(tuán)是當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，目前擁有員工 6萬(wàn)人左右，基層員工月薪 3000左右，中層干部年薪 30萬(wàn)左右。差異化定位及營(yíng)銷將成為制勝的重要策略。 較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和快速增長(zhǎng)的居民收入將為城市投資類產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)遇。 二、全市投資總量再創(chuàng)新高 去年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 ，比上年增長(zhǎng) ％。城市居民人均收入 11935元，比上年增長(zhǎng) ％；人均消費(fèi)性支出 8222元，比上年增長(zhǎng) ％。人均生產(chǎn)總值 。預(yù)計(jì) 20XX年底建成通車，屆時(shí)南京到馬鞍山時(shí)間不到 15分鐘，長(zhǎng)三角城市群之間將實(shí)現(xiàn)“ 公交化 ” 的高速快捷出行。 12 城市區(qū)位 馬鞍山位于安徽與江蘇交匯處，是南京都市圈核心城市之一，距離南京僅四十分鐘車程。 從城鎮(zhèn)人均可支配收入看 ， 20XX年馬鞍山的數(shù)據(jù)是 23022元 ， 高于江蘇省平均水平的 22944元 。 馬鞍山四區(qū)一縣總?cè)丝?129萬(wàn)人 ， 人均 GDP約為 ， 折合9600美元 ， 居安徽省第一位 ， 遠(yuǎn)超合肥和蕪湖 。 10 1 政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論 宏觀研究 11 馬鞍山 南京 上海 杭州 向內(nèi)地?cái)U(kuò)展 城市概況 馬鞍山是安徽省最富有的城市 。 ——機(jī)遇。 調(diào)控期 調(diào)控期 調(diào)控下各地樓市現(xiàn)狀 9 ?住宅： 限購(gòu)政策對(duì)一二線限購(gòu)城市樓市造成極大的影響，同時(shí)還將對(duì)全國(guó)購(gòu)房者造成房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期，三線及部分四線城市購(gòu)房者也將進(jìn)入觀望期 。 ” —— 摘自國(guó)八條 2 0 1 0 年各城市成交對(duì)比（萬(wàn)方）0 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0