【正文】 定位定位 項(xiàng)目前期仍是以開發(fā)區(qū)客源為第一主力（約 70％），包括開發(fā)區(qū)原居民、企業(yè)職工等，表現(xiàn)為改善客源 隨著區(qū)域發(fā)展，配套、交通、區(qū)位認(rèn)知逐步提升，將承載城市的居住功能， 中后期（ 23年） 必將吸引更多的城區(qū)客源， 為第一主力， 需求高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 現(xiàn)有客源現(xiàn)有客源開 發(fā) 區(qū)有 ，具有 購(gòu)買 能力和潛在 購(gòu) 房需求產(chǎn)業(yè) 人口 客源 潛在客源組項(xiàng)目 6公里范圍的原住居民 15萬 戶均 3口， 70％比例 500多家外資企業(yè) 20萬 中層以上管理者約占 10％ 15％ 23萬2023多家中資企業(yè)3000多家私營(yíng)企業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 購(gòu)房需求購(gòu)房需求置業(yè)目的 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu) 房需求表 現(xiàn)為 改善和 為 子女 買 房，反映在房型面 積 上 為 三房和二房需求對(duì)產(chǎn) 品方面，最多 選擇綠 化和物 業(yè) 服 務(wù) ，表明 對(duì) 居住 環(huán) 境和品 質(zhì) 需求；其次表 現(xiàn)為戶 型和 規(guī) 劃開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 房型面積房型面積需求房型 需求面積以改善型三房 為絕對(duì) 主力， 對(duì) 一房無需求需求面 積 集中在 110130平米面 積 段，其次 為 130144平米和 90110平米144平米以上需求相 對(duì) 有限，在 10％左右q 住房了解：目前居住三房為主，但對(duì)物業(yè)、景觀等不滿意，未來主要表現(xiàn)為改善型需求q 購(gòu)買用途：改善型需求主力（ 58％），其次為子女購(gòu)房q 房型面積：面積集中在 110130平米，其次為 130144平米和 90110平米q 產(chǎn)品需求：首選景觀和物業(yè)，其次為規(guī)劃和房型開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 客源特征客源特征216。178。178。178。 關(guān)于戶型需求：因本案通過前期的別墅與洋房實(shí)景的呈現(xiàn)，再結(jié)合銷售的口碑，小區(qū)品質(zhì)也得到市場(chǎng)認(rèn)可，而購(gòu)買本案小高層客戶，近 80%為改善居住，需求集中在 130145平方米左右的三房，另一部分為剛性及投資客戶，則傾向二房及一房。 顧專感受最深的是因?yàn)?“ 優(yōu)山美地 ” 在南通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù) 23%，二者比例總計(jì) 73%， 改善型和剛需 是目前整個(gè) “ 優(yōu)山美地 ” 的核心客源178。和融品牌研究216。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解216。依托城市發(fā)展而南向發(fā)展軸線，南通主要高品質(zhì)樓盤集中南向發(fā)展軸上，走品質(zhì)路線長(zhǎng)江一號(hào)7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動(dòng)開發(fā)區(qū)最早 10年下半年港閘區(qū)08年啟動(dòng)狼山06年啟動(dòng)通河08年啟動(dòng)萬通城7500金鼎灣國(guó)際15000濠南君邑15000城東04年啟動(dòng)老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域 代表個(gè)案后續(xù)量 主要土地供應(yīng)面積城東區(qū) 約 老城區(qū) 約 新城區(qū) 約 （不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項(xiàng)目） 狼山 約 10　 客源傳統(tǒng)，中端客源高端品質(zhì)，高端客源高端品質(zhì)，中高端客源市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 整體供應(yīng)整體供應(yīng)客源傳統(tǒng)，中高端客源（單位：萬方，土地供應(yīng)面積含部分商業(yè)配套）承 載 城市 對(duì) 居住品 質(zhì) 有要求客源，同一價(jià) 值 平臺(tái)下，直接 競(jìng) 爭(zhēng)后 續(xù) 體量 較 少市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 產(chǎn)品平臺(tái)產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng) 高端個(gè)案 營(yíng) 造手法，高端品 質(zhì) 具有運(yùn)作機(jī)會(huì)地塊 用地性質(zhì) 用地面積(平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 綜合容 積率 樓面單價(jià) (元 /㎡ )華潤(rùn)地塊 居住商業(yè) ＜ 415200，其中商業(yè)≤ 21400 1555景瑞地塊 居住商業(yè) ≤ 328000，其中商業(yè)部分建筑面積 ≥ 24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤ 304000 2116中港地塊 居住 ≤ 354000 1644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住 ≤ 209300，其中商業(yè)建筑面積 ≥ 43500，居住部分（含配套公建）建筑面積 ≤ 165800 2278和融地塊 居住 ≤ 392023 1699合計(jì) —— —— 1609600(居住 ) —— ——市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)品牌開 發(fā) 商、地 塊 集中上市（ 160萬方），板 塊 價(jià) 值 和 認(rèn) 知將迅速 釋 放市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊 用地性質(zhì) 綜合容積率 可能產(chǎn)品 后續(xù)體量華潤(rùn)地塊 居住商業(yè) 雙拼、 18F小高、 33F高層 160萬方景瑞地塊 居住商業(yè) 別墅、高層中港地塊 居住 未知農(nóng)工商地塊 商業(yè)居住 別墅、洋房、 33F高層和融地塊 居住 ？混合型 產(chǎn) 品，后 續(xù)競(jìng) 爭(zhēng) 壓 力大， 項(xiàng) 目必 須 要形成自身特色，走特色品 質(zhì) 路 線市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 景瑞項(xiàng)目規(guī)劃景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高端，立面 質(zhì) 感 強(qiáng) ，但 規(guī) 劃排布 較 平，沖 擊 力不 夠? 承 載 城市中高端客源南向 發(fā) 展方向，運(yùn)作高端物 業(yè) 具有機(jī)會(huì)? 板 塊 內(nèi)以外來開 發(fā) 商 為 主， 產(chǎn) 品品 質(zhì) 高端，需要通 過 低密度高端 產(chǎn) 品， 樹 立個(gè)案高端形象和品牌形象? 和融在南通就是高端個(gè)案運(yùn) 營(yíng) 商， 項(xiàng) 目 應(yīng)該 形成特色、走差異化路 線市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 結(jié)論結(jié)論216。南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線216。和融品牌研究216。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解216。項(xiàng)目區(qū)位更接近生活配套區(qū)域，附近集中老式小區(qū)、動(dòng)遷房等居住小區(qū)，居住氛圍更加濃厚項(xiàng) 目 處 于開 發(fā) 區(qū)核心區(qū)域，支撐運(yùn)作高端個(gè)案的區(qū)位價(jià) 值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤(rùn)華國(guó)際中心西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景區(qū)位背景 中央居住區(qū)中央居住區(qū)區(qū)位背景區(qū)位背景 類似區(qū)域發(fā)展借鑒類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū) 川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高端居住區(qū)上海外籍居住人口最集中的區(qū)域上海外籍企業(yè)最集中的區(qū)域上海國(guó)際屬性最強(qiáng)的區(qū)域多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，提升區(qū)位板塊價(jià)值和客源認(rèn)知，樹立上海高端居住區(qū)和國(guó)際社區(qū)形象上海最大的國(guó)際社區(qū)價(jià)值運(yùn)作 5萬以上，近次于一線豪宅在非核心區(qū)、依托集中 產(chǎn)業(yè) 支撐，通 過 多個(gè)高端 項(xiàng) 目共同運(yùn)作，將會(huì)吸引城市高端客源， 樹 立城市高端板 塊區(qū)位價(jià)值理解區(qū)位價(jià)值理解 結(jié)論結(jié)論? 伴隨大南通 規(guī) 劃定位，房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 將迎來快速 發(fā) 展機(jī)遇? 開 發(fā) 區(qū) 為發(fā) 展核心，承 載 城市南向 發(fā) 展價(jià) 值 重任，依托個(gè)案、配套集中爆 發(fā) ，開 發(fā) 區(qū)將代表未來南通房地 產(chǎn) 價(jià) 值 增 長(zhǎng) 最高區(qū)域? 我司把開 發(fā) 區(qū)定位 為 南通的 “ 聯(lián) 洋社區(qū) ” ， 項(xiàng) 目 應(yīng) 站在 這樣 一個(gè)高度來運(yùn)作216。建成后從南通開發(fā)區(qū)到上海只要 40分鐘長(zhǎng)江北側(cè)最大的天然 30萬噸級(jí)海港 洋口港已經(jīng)開航，南通正式進(jìn)入江海聯(lián)動(dòng)的新時(shí)代世界 500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開發(fā)區(qū)有 48家控股企