【正文】 開盤供銷比 龍湖東橋郡開盤至今共推出 3次，均是聯(lián)排別墅產(chǎn)品，銷售情況較好，分別為 56%、 83%、80%；龍湖雖然在大學城有 2個高品質樓盤在售，但從銷售率來看均銷售得較好，一是因為龍湖的品牌效應導致的，二是因為龍湖的產(chǎn) 品品質高。 90201050093009000400050006000700080009000100001100012020 富力城 2020年 3月至今推出 3次聯(lián)排別墅，價格從 4月政策影響后開始下降，總體去化比較好， 龍湖睿城 開盤供銷比 重慶大學城項目定位報告 14 龍湖睿城開盤至項目完成開發(fā)共推出 7次，第一次、二次開的聯(lián)排別墅和獨立別墅，銷售率均為 100%，第三、四次推出的是洋房，銷售率分別為 67%、 54%，第五、六、七次開的是高層，銷售率分別為 51%、 54%、 61%，可以看出龍湖睿城的產(chǎn)品，仍然受到消費者的青睞。 5月開的是 B8棟，推出產(chǎn)品面積為 53㎡ ㎡，推出 217套，銷售 87套，銷售率 40%。 4月聯(lián)排別墅推出兩次， 46套， 145180㎡，銷售 18套，銷售率39%。40% 40% 20% 大學城在售樓盤物業(yè)類型比例 別墅 高層 96639供應 196 66 60 352 150銷售 60 22 18 64 22供銷比 31% 33% 30% 18% 15%196 66 60 352 150 60 22 18 64 22 31% 33% 30% 18% 15% 0%5%10%15%20%25%30%35%050100150200250300350400 09年富力城開盤供銷比 供應 銷售 供銷比 重慶大學城項目定位報告 12 第五次開的是 A3棟，推出 150套，推出戶型面積為 69102㎡，開盤銷售 22套，銷售率為15%。第三次開的是 A8 棟 ，推出 60套，推出產(chǎn)品面積為 105192㎡，開盤銷售 18套，銷售率為 30%。 （ 2）、區(qū)域重點項目研究 富力城 富力城開盤供銷比 富力城 2020年開盤至今共推出 5次，第一次推出 196套，推出產(chǎn)品面積為 ㎡，開盤當天銷售 60套，銷售率為 31%。二期工程從沙坪壩至大學城，全長 20 公里，沿途 9個站，預計 2020年動工。 軌道一號線 地鐵一號線全長 32公里，總投資約 125億。主要利用既有西銅（西永至銅罐驛）便線進行改建，目 前，該線能力基本閑置。渝懷、遂渝線建成以后，重慶樞紐重心北移，這個環(huán)線能力有富余。目前，從 重慶 站始發(fā)經(jīng)由襄渝線去往北方的西部新城大學城西部新城城市中心現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)西永微電子工業(yè)園重慶現(xiàn)代鐵路物流園三峽廣場中梁山脈大學城西部新城城市中心現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)西永微電子工業(yè)園重慶現(xiàn)代鐵路物流園三峽廣場中梁山脈重慶大學城項目定位報告 9 車流都要經(jīng)過這兩條聯(lián)絡線，但渝懷線、遂渝線投運以后，主要車流不再經(jīng)過， 重慶 北站（沙坪壩）和 重慶 站（菜園壩）的能力也將有較大富余。另外，還將加強軌道交通與城市鐵路的銜接，依托換乘樞紐實現(xiàn)便捷換乘。 第三塊，中心區(qū)的正北面，規(guī)劃有一個巨大的湖泊，取名“重慶西湖”，這里將打造為重慶最大的白鷺保護區(qū)。 第一塊，就是圍繞大學城周邊，率先啟動的商業(yè)地產(chǎn)地塊，這在大學城里面約有 11平方公里，目前率先建起了樓盤的，就是位于重慶大學、川美、重師右側的地塊，這里也是大學城的核心區(qū)域。 從 西部新城的規(guī)劃來看，介于縉云山和中梁山山脈之間的整個西部新城是由多個板塊組成的。大學城目前已進行了 100億元的投資規(guī)模，微電園投資了 30 個億，物流園投資了 10 億元。 大學城區(qū)域介紹 西部新城分為大學城、土主物流園、重慶西永微電子工業(yè)園、配套服務區(qū)、生態(tài)園等五大板塊。 2020 年上半年不同空間結構及裝修情況對比圖01000020200300004000050000件050000010000001500000202000025000003000000350000040000004500000平方米件數(shù) 1184 43102 4502 12 3259體量 2 6 2 3 5 4 . 0 6 3846735. 5 4 1 0 4 6 3 . 1 2 2 4 1 1 . 9 4 2 4 1 5 5 7 . 9 2別墅清水 平層清水 平層裝修 躍層裝修 躍層清水重慶大學城項目定位報告 6 數(shù)據(jù)表明，從 2020年到 2020年上半年，市場成交戶型中，一室戶型的成交比例略有上升，三室客戶需求較快增長，成交比例上升了 。 客群需求 首置首改為主要客戶，改善型需求增長明顯 重慶市場正處于二次置業(yè)初期，改善性居住客戶逐步提升，這部分客戶以追求品質與舒適度為主，市場三房需求增加，未來這部分需求將逐步擴大。南山高爾夫、逸翠莊園、龍湖邁上組團等多個項目躍層小戶的供應；別墅主要集中在萬科錦繡前程、萬友新增物業(yè)中的躍層所占比例有所增加，主要由于仁安 另外，別墅類產(chǎn)品面積區(qū)間也較為緊湊，疊加別墅主力產(chǎn)品面積區(qū)間在 140平方米以下，聯(lián)排別墅主力產(chǎn)品區(qū)間在 170240 平方米之間；獨立別墅供應面積則主要集中在 300400平方米之間。在房價高位運行的市場環(huán)境下，通過收緊戶型面積，合理控制總價，是當前市場發(fā)展的一大趨勢。 033萬 存銷比 總價段 90㎡以下 90110㎡ 110140㎡ 120200㎡ 200250㎡ 250㎡以上 ? 市場總體供應結構以中小戶型為主 2020年上半年主城各區(qū)的房型供應仍以兩房、三房為主，供應體量分別占總體量的 %和 %，單配及一房供應體量占總量的 %和 %，中小戶型供應比例占 90%以上，四房及以上戶型比列約為 10%，市場供應結構較合理。由于價格下降，首置產(chǎn)品成交有向中心城區(qū)聚集趨勢。隨著市場回暖，首改的機會將產(chǎn)生。 龍湖春森彼岸、江與城、悠山庭院、金科十年城、陽光 100國際新城、協(xié)信天驕城、復地別院、奧林匹克花招商江灣城 2020 年上半年主城各區(qū)新增物業(yè)各房型供應體量比例圖三房%獨立別墅%一房%雙拼別墅%洋房%疊加別墅%四房%聯(lián)排別墅%五房%兩房%類獨棟別墅%單配%重慶大學城項目定位報告 4 4080萬 存銷比 魯能新城、康德國會山、奧利匹克花園 龍湖酈江、富力現(xiàn)代廣場 東方雅郡、金科云湖天都、融匯國際溫泉城、金科 10年城、華潤二十四城、國際社區(qū) 改善型第一居所產(chǎn)品市場份額 10 年持續(xù)減少，整體需求被壓制。品牌洋房市場份額上升。 保利高爾夫花園、龍湖悠山郡 、協(xié)信阿卡迪亞、緹香小鎮(zhèn)、協(xié)信彩云湖、棕櫚泉國際花園 130250萬 存銷比 大戶型產(chǎn)品 08 上半年市場放量較少，以洋房頂?shù)诪橹?，下半年大量?jīng)濟型聯(lián)排沖擊市場，搶占市場份額， 09年整體競爭比較激烈。 供應房型特征 2 0 0 9 年 2 0 1 0 年上半年重慶主城各區(qū)樓面價對比圖0100020203000400050006000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部高新園 北部經(jīng)開園渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)2 0 0 9 年上半年2 0 0 9 年下半年2 0 1 0 年下半年2 0 1 0 年上半年重慶主城各區(qū)地面均價情況0 200 400 600 800 1000渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)