【正文】 ，同時，市場容量還會隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸成熟呈上升趨勢，因此預(yù)計市場仍有機(jī)會點(diǎn)； 09 年洋房產(chǎn)品無新增供應(yīng)，在售洋房為 08 年存量房源持續(xù)銷售，以富力城為主，成交量小，預(yù)計 2020 年后，龍湖花千樹、 U 城、東方劍橋、金科等項目的陸續(xù)入市，伴隨區(qū)域配套、交通條件的逐漸成熟，市場容量將有明顯上升。 二、未來兩年潛在供應(yīng)分析 中渝物業(yè)競得 金科集團(tuán)競得 3號 地塊 卓越熙街 近期大學(xué)城項目分布圖： 龍湖東橋郡 融城華府 龍湖 U城，首期精裝公寓 7 月推出 首期推出 180 套聯(lián)排， 6月亮相， 8萬㎡的示范區(qū)和 3000 ㎡的體驗商業(yè) 東方劍橋 康田項目 富力城 城南居住集中區(qū) 花千樹，純洋房， 5月推出 卓越熙街 ， 2020 套，主力面積 3050㎡一房和 30 ㎡以下單間配套 東方劍橋 ， 1300 套，主力面積 6070 ㎡兩房 60%和 90110 ㎡三房 35%，其他 5% 融城華府 370 套，主力面積：疊拼 130160 ㎡，聯(lián)排 160180 ㎡ 東橋郡 240 套，主力面積 聯(lián)排 200240 ㎡，雙拼 250360 ㎡，主力總 價330600 萬 富力城， 200 套，主力面積 200230 ㎡，主力總價 250350萬元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 富力城， 8800 套，主力面積 6070 ㎡兩房 30%， 80100㎡三房 40%， 100120 ㎡四房 15%， 3545 ㎡一房 10%，其他 5% 花千樹 2500 套，主力面積 70110，舒適兩房和三房為主 ■ 片區(qū)未來四年潛在項目供應(yīng)走勢 東方劍橋 400 套，主力面積平層 110120 ㎡，躍層 140180 ㎡ 康田項目 ， 1000 套，主力面積 80㎡以下 高 層 洋 房 別 墅 金科地塊 ，約 4000 套， 60100 平米為主，一房 15%，兩房 45%，三房 30%，其他 10% 龍湖花千樹 780 套，主力面積平層 100120㎡，躍層 120180㎡ 金科地塊 1500 套，主力面積平層 85120 ㎡，躍層 140160 ㎡ 龍湖 U城 800 套，主力面積平層 90120 ㎡，躍層 120140㎡ 金科大學(xué)城 600 套，主力面積：聯(lián)排 200230 ㎡，預(yù)計 14000 元 / ㎡ 龍湖 U城 ， 5000 套，預(yù)估有約 70%的產(chǎn)品面積在 70110 平米，其他為公寓 龍湖 U城 150 套，主力面積：聯(lián)排 200230 ㎡，預(yù)計 16000 元 / ㎡ 東方劍橋， 150 套，主力面積 180230 ㎡，主力總價 250350 萬元 區(qū)域近期 60 平米以下的投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)，從 2020 年以居住型產(chǎn)品為主 的項目將陸續(xù)入市，面積在 70110平米，項目逐漸增多，競爭激烈； ■ 20202020 年區(qū)域高層供應(yīng)情況 從 2020 年開始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（ 85120 ㎡）、躍層戶型（ 120160 ㎡）。因此，目前區(qū)域還不適合洋房產(chǎn)品的開發(fā)； 關(guān)于高層 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場有大學(xué)城 15 所高校、未來軌道交通等投資價值作為支撐，其投資型產(chǎn)品開發(fā)量較大，銷售情況較好，待 1號線通車后，大學(xué)城居住型高層將受到追捧。 2020 年別墅價格提升較快，東橋郡聯(lián)排價格已達(dá) 14000 元 /㎡、雙拼 20200元 /㎡ ；富力城聯(lián)排價格為 9200 元 /㎡ ；融城華府預(yù)計開盤價格疊拼 8500 元 /㎡ 、聯(lián)排 11500 元 /㎡ （產(chǎn)權(quán)面積單價 7000 元 /㎡ ）。 [在售市場分析 —— 別墅 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項目名稱 +推出套數(shù) +成交單價 09 年別墅供應(yīng)主要為富力城、東橋郡、融城華府三個項目，他們在面積選擇上有明顯的差異化，銷售情況均較好。 去化速度快 （東橋郡） 總價段 /面積段 150 ㎡以下 150160 ㎡ 160180 ㎡ 180200 ㎡ 200220 ㎡ 220240 ㎡ 240 ㎡以上 100 萬以下 融城華府 35， 7126 100120 萬 融城華府 18， 7967 東橋郡 24， 6500 120140 萬 富力城 24， 8200 富力城 30， 8300 龍湖睿城 22， 7000 東橋郡 38， 6800 140160 萬 融城華府 3， 10193 富力城 20， 8500 融城華府 9， 9156 龍湖睿城 22， 8000 東橋郡 50， 8300 160180 萬 融城華府 15， 11091 融城華府 2， 10358 富力城 17， 8600 東橋郡 20， 9200 東橋郡 30， 8500 180200 萬 融城華府 1， 13048 龍湖睿城 36， 8500 東橋郡 65， 9200 東橋郡 55， 9000 200250 萬 融城華府 10， 12801 龍湖睿城 50， 9500 東橋郡 10， 10000 東橋郡 110， 10000 龍湖睿城 40， 11000 250 萬以上 東橋郡 30， 12020 龍湖睿城 6， 13000 東橋郡 16， 15000 20202020 年別墅各總價段銷售一覽表 經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價 120140 萬 中檔型別墅主力總價 220250 萬 從上表可以看出，經(jīng)濟(jì)型別墅占區(qū)域別墅供應(yīng)的 55%左右，主力總價在120140 萬之間，其余為中檔以上別墅，主力總價 220250萬之間； 東橋郡主要選擇大于 180 ㎡的產(chǎn)品，富力城選擇 160200 ㎡的產(chǎn)品，而融城華府選擇小于 170 ㎡的產(chǎn)品，他們在不同的市場上進(jìn)行錯位競爭，銷售情況較理想。 2020 年隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸成熟，龍湖在大學(xué)城開始主攻洋房市場，花千樹、 U城兩項目陸續(xù)面市，但其他企業(yè)仍比較謹(jǐn)慎，不做或推遲開發(fā)洋房產(chǎn)品。進(jìn)入 2020 年，低總價經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得高總價洋房市場空間更小，持續(xù)滯銷。 近期，因供求缺乏，無洋房成交。 2020 年，在售高層產(chǎn)品向自住發(fā)展，但客戶購買目的仍以投資為主，供應(yīng)以兩房、三房為主，富力城 2房及小 3房的價格已 6300 元 /㎡（ 除 1200 裝修），4房價格 5100 元 /㎡（除 1200 裝修）； 2房、緊湊三房溢價能力強(qiáng)，大面積靠低單價去化。一房總價控制在 20 萬以下，兩房總價在 40萬以內(nèi)。 一房戶型主力總價 20萬以下 二房戶型主力總價 2530萬 三房主力總價 4060萬 [09 年銷售市場分析 —— 高層 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項目名稱 +推出套數(shù) +成交單價；富力城（ 1200）、龍湖睿城（ 800）、東方劍橋（ 500）已除去裝修 費(fèi)。 高層分析 戶型 單間配套 一房 兩房 小三房 大三房 總計 面積 2030 ㎡ 3040 ㎡ 4050 ㎡ 5060 ㎡ 6070 ㎡ 7080 ㎡ 8090 ㎡ 90100 ㎡ 100110 ㎡ 110 ㎡以上 東方劍橋 61 299 47 59 363 0 0 47 0 0 876 富力城 0 208 248 0 756 120 136 268 318 154 2208 龍湖睿城 60 182 549 124 59 0 0 0 0 0 974 總計 121 1533 1259 571 472 3908 比例 3% 39% 31% 14% 11% 100% （ 20202020 年 3 月）高層各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表 主力供應(yīng) （銷售）面積 【市場份額 70%】 [在售市場分析 —— 高層 ] 一房 、二房是大學(xué)城高層產(chǎn)品供應(yīng)和銷售的主力 高層各總價段銷售一覽表 總價段 單配 一房 小兩房 小三房 大三房 2030 3040 4050 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110 以上 20 萬以下 東方劍橋 61， 3500 龍湖睿城 60， 4400 東方劍橋 299， 3400 富力城 208， 4500 睿城 182， 4400 東方劍橋 47， 3800 睿城 549， 4200 富力城 248， 4200 2025 萬 東方劍橋 59， 3400 龍湖睿城 124， 4300 睿城 59， 3800 2530 萬 東方劍橋 363， 3800 富力城 248， 4300 3035 萬 富力城 328， 4300 3540 萬 富力城 120， 4200 東方劍橋 47， 3400 4050 萬 富力城 46， 5000 富力城 268， 4800 富力城 228， 4400 5060 萬 富力城 64， 4400 從圖表可以看出，大學(xué)城在售高層項目一房主力總價在 20萬以下，兩房主力總價在 2030萬，三房主力總價在 40萬以上。 睿城 康田置業(yè)公司競得地塊 我司用地 金科集團(tuán)競得 龍湖 U城，精裝公寓， 7月推出 3號 地塊 卓越項目 2020 年大學(xué)城項目分布圖： L分區(qū) 城南居住集中區(qū) 龍湖 .東橋郡 主力產(chǎn)品：聯(lián)排，雙拼 主力面積： 220240， 250、 300 主力單價： 1100015000， 2020022020 總價區(qū)間： 300500 萬 月均去化套數(shù)： 37 套 富力城 主力產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 主力面積： 150180 主力單價： 85009500 總價區(qū)間： 150200 萬 月均去化套數(shù)： 43 套 西永租賃 房 萬套 陳家橋 經(jīng)濟(jì)房 花千樹，純洋房， 5月推出 首期推出 180 套聯(lián)排， 6月亮相， 8萬 m2 的示范區(qū)和 3000m2 的體驗商業(yè) 龍湖租賃房 一共 2020 套 2020 年 220 套 富力城 主力產(chǎn)品：高層 主力面積： 60100 主力單價： 55005900 總價區(qū)間： 4060 萬 月均去化套數(shù)： 62 套 融城華府 疊拼： 120160 ㎡， 800010000 元 /㎡， 100160 萬元； 聯(lián)排： 150170 ㎡， 1100013000 元 /㎡， 180200萬 月均去化： 93 套 一、區(qū)域在售市場分析 別 墅 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 13月 富力城 （ 銷售） 推盤套數(shù)及售價 173 套 ,8350 元 /㎡ 65 套， 8595 元 /㎡ 消化速度 43 套 /月 22 套 /月 東橋郡 （ 銷售） 推盤套數(shù)及售價 108 套， 6200 元 /㎡ 372 套 ,9040 元 /㎡ 112 套，聯(lián) 14030 元 /㎡，雙 20200 元 /㎡ 消化速度 82 套 /月 34 套 /月 39 套 /月 融城華府 （ 銷售） 推盤套數(shù)及售價 93 套（疊 64，聯(lián) 32）