【文章內(nèi)容簡介】 2020 年之前 150220 ㎡別墅的供應(yīng)和銷售比例較大，核心面積區(qū)間為150200 ㎡，富力城、融城華府在產(chǎn)品上與龍湖項(xiàng)目有明 顯差異。 去化速度快 （東橋郡） 總價段 /面積段 150 ㎡以下 150160 ㎡ 160180 ㎡ 180200 ㎡ 200220 ㎡ 220240 ㎡ 240 ㎡以上 100 萬以下 融城華府 35， 7126 100120 萬 融城華府 18， 7967 東橋郡 24， 6500 120140 萬 富力城 24， 8200 富力城 30， 8300 龍湖睿城 22， 7000 東橋郡 38， 6800 140160 萬 融城華府 3， 10193 富力城 20， 8500 融城華府 9， 9156 龍湖睿城 22， 8000 東橋郡 50， 8300 160180 萬 融城華府 15， 11091 融城華府 2， 10358 富力城 17， 8600 東橋郡 20， 9200 東橋郡 30， 8500 180200 萬 融城華府 1， 13048 龍湖睿城 36， 8500 東橋郡 65， 9200 東橋郡 55， 9000 200250 萬 融城華府 10， 12801 龍湖睿城 50， 9500 東橋郡 10， 10000 東橋郡 110， 10000 龍湖睿城 40， 11000 250 萬以上 東橋郡 30， 12020 龍湖睿城 6， 13000 東橋郡 16， 15000 20202020 年別墅各總價段銷售一覽表 經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價 120140 萬 中檔型別墅主力總價 220250 萬 從上表可以看出，經(jīng)濟(jì)型別墅占區(qū)域別墅供應(yīng)的 55%左右，主力總價在120140 萬之間，其余為中檔以上別墅，主力總價 220250萬之間； 東橋郡主要選擇大于 180 ㎡的產(chǎn)品，富力城選擇 160200 ㎡的產(chǎn)品，而融城華府選擇小于 170 ㎡的產(chǎn)品，他們在不同的市場上進(jìn)行錯位競爭，銷售情況較理想。 2020 年別墅價格提升較快，東橋郡聯(lián) 排價格已達(dá) 14000 元 /㎡、雙拼 20200元 /㎡ ；富力城聯(lián)排價格為 9200 元 /㎡ ；融城華府預(yù)計開盤價格疊拼 8000 元 /㎡ 、聯(lián)排 11000 元 /㎡ （使用面積單價 7000 元 /㎡ ）。 [在售市場分析 —— 別墅 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱 +推出套數(shù) +成交單價 09 年別墅供應(yīng)主要為富力城、東橋郡、融城華府三個項(xiàng)目，他們在面積選擇上有明顯的差異化，銷售情況均較好。 09 年區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價在 120160 萬，面積在 150180平米，中檔別墅主力總價在 200250 萬，面積在 200250 平米。 2020 年別墅價格提升較快，東橋郡聯(lián)排價格已達(dá) 14000 元 /㎡、雙拼 20200元 /㎡ ；富力城聯(lián)排價格為 9200 元 /㎡ ；融城華府預(yù)計開盤價格疊拼 8500 元 /㎡ 、聯(lián)排 11500 元 /㎡ （產(chǎn)權(quán)面積單價 7000 元 /㎡ ）。 小 結(jié) [在售市場分析 —— 別墅 ] 在售市場整體分析 關(guān)于區(qū)域 —— 目前區(qū)域受配套和交通條件的限制，居住型產(chǎn)品開發(fā)較少，主要針對購買投資型高層和別墅這兩類對現(xiàn)有配套和交通要求不高的客戶為主； 關(guān)于洋房 —— 洋房作為以自住為主的產(chǎn)品，對配套、交通條件有一定的要求；同時，若作為投資產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)投資 性小戶型和經(jīng)濟(jì)型別墅的投資價值更被看好。因此，目前區(qū)域還不適合洋房產(chǎn)品的開發(fā)； 關(guān)于高層 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場有大學(xué)城 15 所高校、未來軌道交通等投資價值作為支撐，其投資型產(chǎn)品開發(fā)量較大，銷售情況較好，待 1號線通車后，大學(xué)城居住型高層將受到追捧。 關(guān)于別墅 —— 根據(jù)區(qū)域形象和交通條件，現(xiàn)目前并不適宜開發(fā)居住型的別墅產(chǎn)品，龍湖開發(fā)別墅產(chǎn)品面積雖較大，但與同區(qū)域內(nèi)其它別墅項(xiàng)目一樣，主要還是針對投資型別墅產(chǎn)品的客戶。 二、未來兩年潛在供應(yīng)分析 中渝物業(yè)競得 金科集團(tuán)競得 3號 地塊 卓越熙街 近期大學(xué)城項(xiàng)目分布圖： 龍湖東橋郡 融城華府 龍湖 U城，首期精裝公寓 7 月推出 首期推出 180 套聯(lián)排， 6月亮相， 8萬㎡的示范區(qū)和 3000 ㎡的體驗(yàn)商業(yè) 東方劍橋 康田項(xiàng)目 富力城 城南居住集中區(qū) 花千樹，純洋房， 5月推出 卓越熙街 ， 2020 套，主力面積 3050㎡一房和 30 ㎡以下單間配套 東方劍橋 ， 1300 套，主力面積 6070 ㎡兩房 60%和 90110 ㎡三房 35%，其他 5% 融城華府 370 套，主力面積：疊拼 130160 ㎡，聯(lián)排 160180 ㎡ 東橋郡 240 套，主力面積 聯(lián)排 200240 ㎡，雙拼 250360 ㎡，主力總 價330600 萬 富力城， 200 套，主力面積 200230 ㎡，主力總價 250350萬元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 富力城， 8800 套，主力面積 6070 ㎡兩房 30%， 80100㎡三房 40%， 100120 ㎡四房 15%， 3545 ㎡一房 10%，其他 5% 花千樹 2500 套，主力面積 70110，舒適兩房和三房為主 ■ 片區(qū)未來四年潛在項(xiàng)目供應(yīng)走勢 東方劍橋 400 套，主力面積平層 110120 ㎡，躍層 140180 ㎡ 康田項(xiàng)目 ， 1000 套，主力面積 80㎡以下 高 層 洋 房 別 墅 金科地塊 ，約 4000 套， 60100 平米為主，一房 15%，兩房 45%，三房 30%，其他 10% 龍湖花千樹 780 套，主力面積平層 100120㎡，躍層 120180㎡ 金科地塊 1500 套，主力面積平層 85120 ㎡，躍層 140160 ㎡ 龍湖 U城 800 套，主力面積平層 90120 ㎡，躍層 120140㎡ 金科大學(xué)城 600 套，主力面積：聯(lián)排 200230 ㎡，預(yù)計 14000 元 / ㎡ 龍湖 U城 ， 5000 套，預(yù)估有約 70%的產(chǎn)品面積在 70110 平米，其他為公寓 龍湖 U城 150 套，主力面積：聯(lián)排 200230 ㎡，預(yù)計 16000 元 / ㎡ 東方劍橋， 150 套，主力面積 180230 ㎡，主力總價 250350 萬元 區(qū)域近期 60 平米以下的投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)，從 2020 年以居住型產(chǎn)品為主 的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，面積在 70110平米，項(xiàng)目逐漸增多，競爭激烈； ■ 20202020 年區(qū)域高層供應(yīng)情況 從 2020 年開始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（ 85120 ㎡）、躍層戶型（ 120160 ㎡）。龍湖花千樹、龍湖 U 城、金科項(xiàng)目和東方劍橋是未來市場供應(yīng)主力； ■ 20202020 年區(qū)域洋房供應(yīng)分析 ■ 20202020 年區(qū)域別墅供應(yīng)分析 大學(xué)城未來兩年別墅市場以 130160 ㎡的疊拼別墅和 160230 ㎡經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅為主，進(jìn)入 2020 年后，已知項(xiàng)目中，金科項(xiàng)目、龍湖 U 城、東方劍橋有別 墅產(chǎn)品供應(yīng)，總體供應(yīng)量呈下降趨勢 。 物業(yè)形態(tài) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 別墅 市場供應(yīng)量預(yù)測 —— —— 640 690 380 市場容量 258 650 洋房 市場供應(yīng)量預(yù)測 —— —— 780 1000 900 市場容量 308 75 高層 市場供應(yīng)量預(yù)測 —— —— 4600 6000 8200 市場容量 1162 2600 2020 年后市場供應(yīng)及市場容量預(yù)測 別墅供應(yīng)有減少的趨勢，同時，市場容量還會隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸成熟呈上升趨勢，因此預(yù)計市場仍有機(jī)會點(diǎn)； 09 年洋房產(chǎn)品無新增供應(yīng)，在售洋房為 08 年存量房源持續(xù)銷售，以富力城為主，成交量小，預(yù)計 2020 年后，龍湖花千樹、 U 城、東方劍橋、金科等項(xiàng)目的陸續(xù)入市，伴隨區(qū)域配套、交通條件的逐漸成熟，市場容量將有明顯上升。 高層 20202020 年區(qū)域集中居住區(qū)土地的陸續(xù)供應(yīng)，供應(yīng)項(xiàng)目增多、供應(yīng)量加大，將快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，競爭激烈，但區(qū)域配套成熟度不高，仍以投資需求為主；而 2020 年后，軌道 1號線、雙碑大橋通車將加大區(qū)域便捷度，對外區(qū)客戶吸引力度加大，居住類產(chǎn)品需求迅速加大，使大學(xué)城真正成為宜居之城； 三、其他潛 在供應(yīng) 微電園 L 分區(qū) 住宅區(qū) 目前，西永微電子產(chǎn)業(yè)園工作及常駐人口約 5000 人，企業(yè)中層以上員工約28% (其中企業(yè)直派員工約 8%)，普通員工約 67%，其它人員約 5%，目前員工較少，預(yù)計 2020 年年底員工達(dá) 2萬人。 微電園 L 分區(qū)共 6 萬畝，準(zhǔn)備規(guī)劃 1萬畝土地用于經(jīng)營，目前處于規(guī)劃階段。在 1 萬畝經(jīng)營性用地中。擬建 100 萬方公寓式住宅，用于園區(qū)配套，不對外銷售，在 2020 年開工建設(shè)。另外，園區(qū)每年還將建設(shè) 60 萬方安置房； 雖然園區(qū)離大學(xué)城有一段距離，但目前已有部分園區(qū)客戶至大學(xué)城購房，可見，微電園置業(yè)者也是本項(xiàng) 目的貢獻(xiàn)者之一，建議項(xiàng)目抓住時間差的機(jī)會，快速實(shí)現(xiàn)銷售回款。 微電園 L 分區(qū)住宅供應(yīng) 微電子工業(yè)園 大學(xué)城區(qū)域 軌道交通 公交路網(wǎng) 規(guī)劃中 陳家橋 經(jīng)濟(jì)房 西永 租賃房 微電園 L 分區(qū)住宅供應(yīng) 芯片制造園 SOHO 樓和軟件樓 芯片制造園 保稅倉庫 電子制造園 電子制造園 微電子工業(yè)園用地規(guī)劃： L分區(qū) 100 萬方住宅區(qū) 未來大學(xué)城將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。產(chǎn)品供應(yīng)傾向多元化，產(chǎn)品線較長，各類物業(yè)均有大量供應(yīng)，競爭激烈； 未來 23 年區(qū)域內(nèi)高層仍以投資型物業(yè)為主，差異化不大，且多分布于熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，競爭激 烈，隨著配套和交通的完善，部分居住型高層物業(yè)將逐步成為主力； 高層：這幾年投資產(chǎn)品為主， 1 號線通車后居住型高層市場被看好，雖眾多項(xiàng)目以低密度住宅開發(fā)為主，但因?yàn)閷?shí)際條件限制，高層仍然是主力產(chǎn)品，占70%以上，競爭非常激烈。 洋房：龍湖、富力最先開發(fā)洋房，接著開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅，然后再開發(fā)洋房。在 20202020 年龍湖、金科洋房大量入市，短期內(nèi)洋房競爭較大。 別墅：前期龍湖、富力、金融街進(jìn)行規(guī)模性的別墅開發(fā)，目前大學(xué)城已成為重慶別墅的第三區(qū)；別墅項(xiàng)目在逐漸減少，隨土地容積率的提高，別墅供應(yīng)量會更少，后期的 別墅市場競爭較小，機(jī)會較大。 總 結(jié) 在售項(xiàng)目客戶分析 客戶分析 客戶調(diào)查問卷分析 潛在客戶判斷 2 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 客戶來源 置業(yè)目的 龍湖東橋郡 別墅 沙坪壩（ 30%）、大九區(qū)（ 20%）客戶和龍湖老業(yè)主（ 30%）為主，其他（ 20%）為輔； 70%投資， 30%自住 龍湖睿城 洋房 沙坪壩區(qū)（ 50%）、大九區(qū)（ 15%）、龍湖老業(yè)主（ 20%）為主；及其他（ 15%）為輔； 65%投資， 35%自住 別墅 龍湖老業(yè)主（ 50%）、沙坪壩及九龍坡（ 40%）為主，其他（ 10%）為輔； 以投資為主 高層 沙坪壩區(qū)（ 60%）、微電園客戶（ 10%）、龍湖老業(yè)主（ 25%）為主，其他（ 5%）為輔 約 90%為投資 富力城 別墅 沙坪壩（ 35%）、江北（ 20%）、北碚區(qū)、壁山（ 20%）、九龍坡（ 15%）為主，其他（ 10%）為輔 約 60%投資，其它多為自住 洋房 主要客戶為大學(xué)教師（ 50%）、北碚等周邊區(qū)域客戶（ 50%） 以居住為主 高層 沙坪壩（ 50%），九龍坡（ 25%）、北碚、壁山及其他（ 25%） 前期以投資為主，目前逐漸轉(zhuǎn)向居住型產(chǎn)品 東方劍橋 高層 沙坪壩（ 40%）、九龍坡（ 15%）、南岸區(qū)（ 45%） 以投資為主，純居住客 戶較少