【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020 年之前 150220 ㎡別墅的供應(yīng)和銷售比例較大，核心面積區(qū)間為150200 ㎡，富力城、融城華府在產(chǎn)品上與龍湖項(xiàng)目有明 顯差異。 去化速度快 （東橋郡） 總價(jià)段 /面積段 150 ㎡以下 150160 ㎡ 160180 ㎡ 180200 ㎡ 200220 ㎡ 220240 ㎡ 240 ㎡以上 100 萬(wàn)以下 融城華府 35， 7126 100120 萬(wàn) 融城華府 18， 7967 東橋郡 24， 6500 120140 萬(wàn) 富力城 24， 8200 富力城 30， 8300 龍湖睿城 22， 7000 東橋郡 38， 6800 140160 萬(wàn) 融城華府 3， 10193 富力城 20， 8500 融城華府 9， 9156 龍湖睿城 22， 8000 東橋郡 50， 8300 160180 萬(wàn) 融城華府 15， 11091 融城華府 2， 10358 富力城 17， 8600 東橋郡 20， 9200 東橋郡 30， 8500 180200 萬(wàn) 融城華府 1， 13048 龍湖睿城 36， 8500 東橋郡 65， 9200 東橋郡 55， 9000 200250 萬(wàn) 融城華府 10， 12801 龍湖睿城 50， 9500 東橋郡 10， 10000 東橋郡 110， 10000 龍湖睿城 40， 11000 250 萬(wàn)以上 東橋郡 30， 12020 龍湖睿城 6， 13000 東橋郡 16， 15000 20202020 年別墅各總價(jià)段銷售一覽表 經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價(jià) 120140 萬(wàn) 中檔型別墅主力總價(jià) 220250 萬(wàn) 從上表可以看出，經(jīng)濟(jì)型別墅占區(qū)域別墅供應(yīng)的 55%左右，主力總價(jià)在120140 萬(wàn)之間，其余為中檔以上別墅，主力總價(jià) 220250萬(wàn)之間； 東橋郡主要選擇大于 180 ㎡的產(chǎn)品，富力城選擇 160200 ㎡的產(chǎn)品，而融城華府選擇小于 170 ㎡的產(chǎn)品，他們?cè)诓煌氖袌?chǎng)上進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，銷售情況較理想。 2020 年別墅價(jià)格提升較快，東橋郡聯(lián) 排價(jià)格已達(dá) 14000 元 /㎡、雙拼 20200元 /㎡ ；富力城聯(lián)排價(jià)格為 9200 元 /㎡ ；融城華府預(yù)計(jì)開盤價(jià)格疊拼 8000 元 /㎡ 、聯(lián)排 11000 元 /㎡ （使用面積單價(jià) 7000 元 /㎡ ）。 [在售市場(chǎng)分析 —— 別墅 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱 +推出套數(shù) +成交單價(jià) 09 年別墅供應(yīng)主要為富力城、東橋郡、融城華府三個(gè)項(xiàng)目，他們?cè)诿娣e選擇上有明顯的差異化，銷售情況均較好。 09 年區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價(jià)在 120160 萬(wàn)，面積在 150180平米，中檔別墅主力總價(jià)在 200250 萬(wàn)，面積在 200250 平米。 2020 年別墅價(jià)格提升較快，東橋郡聯(lián)排價(jià)格已達(dá) 14000 元 /㎡、雙拼 20200元 /㎡ ；富力城聯(lián)排價(jià)格為 9200 元 /㎡ ；融城華府預(yù)計(jì)開盤價(jià)格疊拼 8500 元 /㎡ 、聯(lián)排 11500 元 /㎡ （產(chǎn)權(quán)面積單價(jià) 7000 元 /㎡ ）。 小 結(jié) [在售市場(chǎng)分析 —— 別墅 ] 在售市場(chǎng)整體分析 關(guān)于區(qū)域 —— 目前區(qū)域受配套和交通條件的限制，居住型產(chǎn)品開發(fā)較少，主要針對(duì)購(gòu)買投資型高層和別墅這兩類對(duì)現(xiàn)有配套和交通要求不高的客戶為主； 關(guān)于洋房 —— 洋房作為以自住為主的產(chǎn)品，對(duì)配套、交通條件有一定的要求；同時(shí)，若作為投資產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)投資 性小戶型和經(jīng)濟(jì)型別墅的投資價(jià)值更被看好。因此，目前區(qū)域還不適合洋房產(chǎn)品的開發(fā)； 關(guān)于高層 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有大學(xué)城 15 所高校、未來軌道交通等投資價(jià)值作為支撐，其投資型產(chǎn)品開發(fā)量較大，銷售情況較好，待 1號(hào)線通車后，大學(xué)城居住型高層將受到追捧。 關(guān)于別墅 —— 根據(jù)區(qū)域形象和交通條件，現(xiàn)目前并不適宜開發(fā)居住型的別墅產(chǎn)品，龍湖開發(fā)別墅產(chǎn)品面積雖較大，但與同區(qū)域內(nèi)其它別墅項(xiàng)目一樣，主要還是針對(duì)投資型別墅產(chǎn)品的客戶。 二、未來兩年潛在供應(yīng)分析 中渝物業(yè)競(jìng)得 金科集團(tuán)競(jìng)得 3號(hào) 地塊 卓越熙街 近期大學(xué)城項(xiàng)目分布圖： 龍湖東橋郡 融城華府 龍湖 U城，首期精裝公寓 7 月推出 首期推出 180 套聯(lián)排， 6月亮相， 8萬(wàn)㎡的示范區(qū)和 3000 ㎡的體驗(yàn)商業(yè) 東方劍橋 康田項(xiàng)目 富力城 城南居住集中區(qū) 花千樹，純洋房， 5月推出 卓越熙街 ， 2020 套，主力面積 3050㎡一房和 30 ㎡以下單間配套 東方劍橋 ， 1300 套，主力面積 6070 ㎡兩房 60%和 90110 ㎡三房 35%，其他 5% 融城華府 370 套，主力面積：疊拼 130160 ㎡，聯(lián)排 160180 ㎡ 東橋郡 240 套，主力面積 聯(lián)排 200240 ㎡，雙拼 250360 ㎡，主力總 價(jià)330600 萬(wàn) 富力城， 200 套，主力面積 200230 ㎡，主力總價(jià) 250350萬(wàn)元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 富力城， 8800 套，主力面積 6070 ㎡兩房 30%， 80100㎡三房 40%， 100120 ㎡四房 15%， 3545 ㎡一房 10%，其他 5% 花千樹 2500 套，主力面積 70110，舒適兩房和三房為主 ■ 片區(qū)未來四年潛在項(xiàng)目供應(yīng)走勢(shì) 東方劍橋 400 套，主力面積平層 110120 ㎡，躍層 140180 ㎡ 康田項(xiàng)目 ， 1000 套，主力面積 80㎡以下 高 層 洋 房 別 墅 金科地塊 ，約 4000 套， 60100 平米為主，一房 15%，兩房 45%，三房 30%，其他 10% 龍湖花千樹 780 套，主力面積平層 100120㎡，躍層 120180㎡ 金科地塊 1500 套，主力面積平層 85120 ㎡，躍層 140160 ㎡ 龍湖 U城 800 套，主力面積平層 90120 ㎡，躍層 120140㎡ 金科大學(xué)城 600 套，主力面積：聯(lián)排 200230 ㎡，預(yù)計(jì) 14000 元 / ㎡ 龍湖 U城 ， 5000 套，預(yù)估有約 70%的產(chǎn)品面積在 70110 平米，其他為公寓 龍湖 U城 150 套，主力面積：聯(lián)排 200230 ㎡，預(yù)計(jì) 16000 元 / ㎡ 東方劍橋， 150 套，主力面積 180230 ㎡，主力總價(jià) 250350 萬(wàn)元 區(qū)域近期 60 平米以下的投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)，從 2020 年以居住型產(chǎn)品為主 的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，面積在 70110平米，項(xiàng)目逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 20202020 年區(qū)域高層供應(yīng)情況 從 2020 年開始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（ 85120 ㎡）、躍層戶型（ 120160 ㎡）。龍湖花千樹、龍湖 U 城、金科項(xiàng)目和東方劍橋是未來市場(chǎng)供應(yīng)主力； ■ 20202020 年區(qū)域洋房供應(yīng)分析 ■ 20202020 年區(qū)域別墅供應(yīng)分析 大學(xué)城未來兩年別墅市場(chǎng)以 130160 ㎡的疊拼別墅和 160230 ㎡經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅為主，進(jìn)入 2020 年后，已知項(xiàng)目中，金科項(xiàng)目、龍湖 U 城、東方劍橋有別 墅產(chǎn)品供應(yīng)，總體供應(yīng)量呈下降趨勢(shì) 。 物業(yè)形態(tài) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 別墅 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) —— —— 640 690 380 市場(chǎng)容量 258 650 洋房 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) —— —— 780 1000 900 市場(chǎng)容量 308 75 高層 市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) —— —— 4600 6000 8200 市場(chǎng)容量 1162 2600 2020 年后市場(chǎng)供應(yīng)及市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 別墅供應(yīng)有減少的趨勢(shì)，同時(shí)，市場(chǎng)容量還會(huì)隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸成熟呈上升趨勢(shì)，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)點(diǎn)； 09 年洋房產(chǎn)品無新增供應(yīng)，在售洋房為 08 年存量房源持續(xù)銷售，以富力城為主，成交量小，預(yù)計(jì) 2020 年后，龍湖花千樹、 U 城、東方劍橋、金科等項(xiàng)目的陸續(xù)入市，伴隨區(qū)域配套、交通條件的逐漸成熟，市場(chǎng)容量將有明顯上升。 高層 20202020 年區(qū)域集中居住區(qū)土地的陸續(xù)供應(yīng)，供應(yīng)項(xiàng)目增多、供應(yīng)量加大，將快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但區(qū)域配套成熟度不高，仍以投資需求為主；而 2020 年后，軌道 1號(hào)線、雙碑大橋通車將加大區(qū)域便捷度，對(duì)外區(qū)客戶吸引力度加大，居住類產(chǎn)品需求迅速加大，使大學(xué)城真正成為宜居之城； 三、其他潛 在供應(yīng) 微電園 L 分區(qū) 住宅區(qū) 目前，西永微電子產(chǎn)業(yè)園工作及常駐人口約 5000 人，企業(yè)中層以上員工約28% (其中企業(yè)直派員工約 8%)，普通員工約 67%，其它人員約 5%，目前員工較少，預(yù)計(jì) 2020 年年底員工達(dá) 2萬(wàn)人。 微電園 L 分區(qū)共 6 萬(wàn)畝，準(zhǔn)備規(guī)劃 1萬(wàn)畝土地用于經(jīng)營(yíng)，目前處于規(guī)劃階段。在 1 萬(wàn)畝經(jīng)營(yíng)性用地中。擬建 100 萬(wàn)方公寓式住宅，用于園區(qū)配套，不對(duì)外銷售，在 2020 年開工建設(shè)。另外，園區(qū)每年還將建設(shè) 60 萬(wàn)方安置房； 雖然園區(qū)離大學(xué)城有一段距離，但目前已有部分園區(qū)客戶至大學(xué)城購(gòu)房，可見，微電園置業(yè)者也是本項(xiàng) 目的貢獻(xiàn)者之一，建議項(xiàng)目抓住時(shí)間差的機(jī)會(huì)，快速實(shí)現(xiàn)銷售回款。 微電園 L 分區(qū)住宅供應(yīng) 微電子工業(yè)園 大學(xué)城區(qū)域 軌道交通 公交路網(wǎng) 規(guī)劃中 陳家橋 經(jīng)濟(jì)房 西永 租賃房 微電園 L 分區(qū)住宅供應(yīng) 芯片制造園 SOHO 樓和軟件樓 芯片制造園 保稅倉(cāng)庫(kù) 電子制造園 電子制造園 微電子工業(yè)園用地規(guī)劃： L分區(qū) 100 萬(wàn)方住宅區(qū) 未來大學(xué)城將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。產(chǎn)品供應(yīng)傾向多元化，產(chǎn)品線較長(zhǎng)，各類物業(yè)均有大量供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 未來 23 年區(qū)域內(nèi)高層仍以投資型物業(yè)為主，差異化不大，且多分布于熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激 烈，隨著配套和交通的完善，部分居住型高層物業(yè)將逐步成為主力； 高層：這幾年投資產(chǎn)品為主， 1 號(hào)線通車后居住型高層市場(chǎng)被看好，雖眾多項(xiàng)目以低密度住宅開發(fā)為主，但因?yàn)閷?shí)際條件限制，高層仍然是主力產(chǎn)品，占70%以上，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 洋房：龍湖、富力最先開發(fā)洋房，接著開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅，然后再開發(fā)洋房。在 20202020 年龍湖、金科洋房大量入市，短期內(nèi)洋房競(jìng)爭(zhēng)較大。 別墅：前期龍湖、富力、金融街進(jìn)行規(guī)模性的別墅開發(fā)，目前大學(xué)城已成為重慶別墅的第三區(qū)；別墅項(xiàng)目在逐漸減少，隨土地容積率的提高，別墅供應(yīng)量會(huì)更少，后期的 別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，機(jī)會(huì)較大。 總 結(jié) 在售項(xiàng)目客戶分析 客戶分析 客戶調(diào)查問卷分析 潛在客戶判斷 2 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 客戶來源 置業(yè)目的 龍湖東橋郡 別墅 沙坪壩（ 30%）、大九區(qū)（ 20%）客戶和龍湖老業(yè)主（ 30%）為主，其他（ 20%）為輔； 70%投資， 30%自住 龍湖睿城 洋房 沙坪壩區(qū)（ 50%）、大九區(qū)（ 15%）、龍湖老業(yè)主（ 20%）為主；及其他（ 15%）為輔； 65%投資， 35%自住 別墅 龍湖老業(yè)主（ 50%）、沙坪壩及九龍坡（ 40%）為主，其他（ 10%）為輔； 以投資為主 高層 沙坪壩區(qū)（ 60%）、微電園客戶（ 10%）、龍湖老業(yè)主（ 25%）為主，其他（ 5%）為輔 約 90%為投資 富力城 別墅 沙坪壩（ 35%）、江北（ 20%）、北碚區(qū)、壁山（ 20%）、九龍坡（ 15%）為主，其他（ 10%）為輔 約 60%投資，其它多為自住 洋房 主要客戶為大學(xué)教師（ 50%）、北碚等周邊區(qū)域客戶（ 50%） 以居住為主 高層 沙坪壩（ 50%），九龍坡（ 25%）、北碚、壁山及其他（ 25%） 前期以投資為主，目前逐漸轉(zhuǎn)向居住型產(chǎn)品 東方劍橋 高層 沙坪壩（ 40%）、九龍坡（ 15%）、南岸區(qū)（ 45%） 以投資為主，純居住客 戶較少