【正文】 目標(biāo)假設(shè)： 數(shù)學(xué)模型： 數(shù)學(xué)根： U8151 地塊 設(shè)： 為類別墅占地比例，其中 類別墅的容積率為 ； 為高層占地比例，由于地塊容積率便低，高層作為輔助產(chǎn)品，同 時(shí)根據(jù)地形條件，設(shè)地塊高層的容積率為 ； 根據(jù)公式得出： U92 U931 地塊類別墅約占項(xiàng)目總用地的 %，而高層約占項(xiàng)目總用地的 %。 類別墅容積率： 綜合疊拼別墅及合院別墅容積率，同時(shí)結(jié)合本地塊容積率，建議項(xiàng)目類別墅產(chǎn)品容積率在 左右，以投資型產(chǎn)品為主。 【高層客戶定位依據(jù) —— 周邊項(xiàng)目客戶來源分析】 區(qū)域來源：九龍坡區(qū) 職業(yè)特點(diǎn)：個(gè)體經(jīng)營者、常居拆遷戶等 置業(yè)目的：自住、投資 置業(yè)特征：大部分購房主要是為了改善居住環(huán)境或拆遷戶購房 經(jīng)濟(jì)能力：有穩(wěn)定的收入和較充足的存款 置業(yè)需求：一房、二房、三房， 3090 ㎡， 2060萬元 核心客戶：約 55% 區(qū)域來源：沙坪壩區(qū)（包括本區(qū)域） 職業(yè)特點(diǎn)：區(qū)域工作人員、自由職業(yè)者、大學(xué)教師等 置業(yè)目的：自住、投資 置業(yè)特征：支付能力有限的改善客戶和首置客戶，就近工作，有少部分為投資 經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約 40006000 元左右 置業(yè)需求：一房、二房、三房， 3090 ㎡ ， 2060萬元 重要客戶：約 15% 區(qū)域來源：壁山、北碚區(qū) 職業(yè)特點(diǎn)：私營企業(yè)者、自由職業(yè)者 置業(yè)特征：向往城市生活、成家立業(yè)、投資 經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約 50008000 元 置業(yè)需求：二房、三房， 6090 ㎡，總價(jià) 3060 萬元 較重要客戶：約 20% 區(qū)域來源：其它主城區(qū)、區(qū)縣及外地客戶 職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)中層、區(qū)域工作人員、自由職業(yè)者 置業(yè)目的：自住、投資 置業(yè)特征：大部分已有住房，為子女學(xué)業(yè)或投資 經(jīng)濟(jì)能力：月均收入 50008000 元左右 置業(yè)需求：二房、三房， 6090 ㎡，總價(jià) 50萬元上下 潛在客戶 ：約 10% 核心客戶 —— 項(xiàng)目以沙坪壩區(qū)、本區(qū)域客戶為主，以九龍坡、壁山等區(qū)域客戶為輔； 購房目的：改善居住和投資為主。 區(qū)域 來源：沙坪壩區(qū)（包括本區(qū)域） 職業(yè)特點(diǎn)：私企老板，個(gè)體經(jīng)營者 置業(yè)目的：自住、投資 置業(yè)特征：大部分已有住房，購房目的是為了子女就學(xué)、提高生活品質(zhì)、工作便利或購房投資等 經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入 20萬以上，總資產(chǎn) 200 萬左右 置業(yè)需求：三房、四房、五房、 150300 ㎡，總價(jià) 200350萬 核心客戶：約 45% 區(qū)域來源：九龍坡區(qū)、大渡口 職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)高管、企業(yè)經(jīng)營者、高校教授等 置業(yè)目的：自住、投資 置業(yè)特征：以自住為主，改善居住環(huán)境 經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約 1萬元以上，家庭年收入 20 萬左右 置業(yè)需求：三房、四房， 150300 ㎡，總價(jià) 200350 萬。 一、項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 容積率 市場(chǎng)特征 典型項(xiàng)目 聯(lián)排別墅 約 之間 對(duì)主題景觀要求不高，但多擁有豐富的自然景觀資源 品牌開發(fā)商或小面積產(chǎn)品對(duì)景觀的依賴性較低，主要以品牌或低總價(jià)帶動(dòng)銷售，熱銷 江與城、萬科渝園、東原香山等? 類別墅（疊拼） 約 之間 對(duì)景觀的要求不高 多規(guī)劃在中低檔社區(qū)，提高項(xiàng)目檔次 龍湖項(xiàng)目多用于處理地形 江與城、龍湖好望山、逸翠莊園、融城華府? 合院別 墅 約 多規(guī)劃在較為平整區(qū)域，坡度不大 地塊多為條狀 景觀多為中庭景觀，視野相對(duì)較差 龍湖東橋郡、龍湖睿城、復(fù)地別院? 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)上各類別墅產(chǎn)品容積率、市場(chǎng)特征的調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目地塊，建議項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品規(guī)劃為合院疊拼別墅（簡稱類別墅）。 物業(yè)選擇 KPI 體系 地塊屬性 市場(chǎng)因素 操作要求 根據(jù)各類物業(yè) KPI 指標(biāo)體系分析，住宅、商業(yè)可以作為本項(xiàng)目發(fā)展方向，但住宅是開發(fā)的主力產(chǎn)品 洋房 +高層 住宅部分：項(xiàng)目地塊平整，整體容積率 。 [項(xiàng)目定位 ] 項(xiàng)目定位： 知慧 通過不同的產(chǎn)品組合，使項(xiàng)目價(jià)值最大化： 提升經(jīng)濟(jì)價(jià)值：通過對(duì)地塊屬 性及各種物業(yè)組合的經(jīng)濟(jì)分析，將低密度低風(fēng)險(xiǎn)和高密度低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行組合，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。 如何提升項(xiàng)目價(jià)值 如何 塑 造產(chǎn)品競爭優(yōu)勢(shì) 如何 優(yōu)化地塊限制條件 產(chǎn)品的打造： 精準(zhǔn)化定位：將產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，找準(zhǔn)客戶； 創(chuàng)新：戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，提高性價(jià)比，合理控制總價(jià)； 獨(dú)特風(fēng)格：打造吸引消費(fèi)者眼球的建筑風(fēng)格，產(chǎn)品獨(dú)特，市場(chǎng)唯一。 增加生活配套的建設(shè)，彌補(bǔ)配套設(shè)施不足的問題； 搭順風(fēng)車，借目前區(qū)域熱銷產(chǎn)品形態(tài)，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠； 借助地鐵 1號(hào)線及周邊交通環(huán)境的改善吸引沙區(qū)等外延人群的置業(yè)消費(fèi)。 結(jié)合北部新區(qū)等新區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在新區(qū)開發(fā)之初，地塊在配套不完善的情況下，不適合立即開發(fā)居住性住宅產(chǎn)品。 本案 重慶科技學(xué)院 第三軍醫(yī)大學(xué) 大學(xué)城東路 熱鬧 —— 安靜 重慶大學(xué) 龍湖睿城 東方劍橋 西永微電園 東橋郡 重大集資樓 重師集資樓 重慶師范大學(xué) 富力城在售區(qū) 卓越項(xiàng)目 大學(xué)城片區(qū) 服務(wù)大學(xué)城居住區(qū)的集中社區(qū)型商業(yè) 消防站 (規(guī)劃中 ) 軌道交通 公交路網(wǎng) 龍湖 U城 金科項(xiàng)目 融城華府 龍湖花千樹 輕軌 7號(hào)線 軌道 1號(hào)線 臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園 富力 城 260 萬方商業(yè)中心，將是大學(xué)城的最繁華區(qū)域 西永微電園 中渝地塊 軌道交通 1號(hào)線 軌道交通 7號(hào)線 軌道交通站點(diǎn) 交通現(xiàn)狀：至本項(xiàng)目的交通路網(wǎng)基本形成，通達(dá)性強(qiáng)，但公交系統(tǒng)不完善，出行不便； 本項(xiàng)目距離地鐵站點(diǎn)較遠(yuǎn)，車行距離約 5分鐘，步行距離約 30 分鐘； 按規(guī)劃地塊往東將有公路連通微電子工業(yè)園，具體的建設(shè)時(shí)間未定。 20202020 年微電園客戶置業(yè)競爭項(xiàng)目情況一覽表 綜合分析： 結(jié)合微電園住宅規(guī)劃以及園區(qū)中高層管理者在大學(xué)城的置業(yè)情況判斷，微電園的中高層人群有一定的貢獻(xiàn)率，而普通員工貢獻(xiàn)率低。 小 結(jié) 地鐵 1號(hào)線運(yùn)行后的影響： 地鐵 1號(hào)線運(yùn)行后，不能立刻為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目輸送客戶，但 1 號(hào)線開通，是區(qū)域房地產(chǎn)的催化劑，將加速 區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 高層戶型內(nèi)部需配置生活陽臺(tái)（提及 71 次）、景觀陽臺(tái)（提及 43 次）等功能空間。 【區(qū)域消費(fèi)者問卷分析】 本次調(diào)查選擇高層的客戶中，接受戶型面積大小為 6070㎡的二室（占 11%）；50㎡以內(nèi)的一室（占 14%）；接受 45005500 元 /㎡的單價(jià)（占 25%）； 50萬元以內(nèi)的總價(jià)（占 40%）。由于樣本具有典型代表性，因此，定量分析信息量充足，能夠客觀反映消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀。在 20202020 年龍湖、金科洋房大量入市，短期內(nèi)洋房競爭較大。另外，園區(qū)每年還將建設(shè) 60 萬方安置房； 雖然園區(qū)離大學(xué)城有一段距離，但目前已有部分園區(qū)客戶至大學(xué)城購房，可見，微電園置業(yè)者也是本項(xiàng) 目的貢獻(xiàn)者之一，建議項(xiàng)目抓住時(shí)間差的機(jī)會(huì)，快速實(shí)現(xiàn)銷售回款。 高層 20202020 年區(qū)域集中居住區(qū)土地的陸續(xù)供應(yīng)，供應(yīng)項(xiàng)目增多、供應(yīng)量加大，將快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，競爭激烈，但區(qū)域配套成熟度不高，仍以投資需求為主；而 2020 年后，軌道 1號(hào)線、雙碑大橋通車將加大區(qū)域便捷度，對(duì)外區(qū)客戶吸引力度加大，居住類產(chǎn)品需求迅速加大，使大學(xué)城真正成為宜居之城； 三、其他潛 在供應(yīng) 微電園 L 分區(qū) 住宅區(qū) 目前，西永微電子產(chǎn)業(yè)園工作及常駐人口約 5000 人，企業(yè)中層以上員工約28% (其中企業(yè)直派員工約 8%)，普通員工約 67%，其它人員約 5%，目前員工較少，預(yù)計(jì) 2020 年年底員工達(dá) 2萬人。 關(guān)于別墅 —— 根據(jù)區(qū)域形象和交通條件，現(xiàn)目前并不適宜開發(fā)居住型的別墅產(chǎn)品，龍湖開發(fā)別墅產(chǎn)品面積雖較大，但與同區(qū)域內(nèi)其它別墅項(xiàng)目一樣，主要還是針對(duì)投資型別墅產(chǎn)品的客戶。 09 年區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價(jià)在 120160 萬，面積在 150180平米，中檔別墅主力總價(jià)在 200250 萬，面積在 200250 平米。 別墅分析 項(xiàng)目名稱 150 ㎡以下 150160 ㎡ 160180 ㎡ 180200 ㎡ 200220 ㎡ 220240 ㎡ 240 ㎡以上 合計(jì) 東橋郡 0 0 26 114 119 365 40 664 富力城 48 135 137 22 0 0 0 342 龍湖睿城 0 0 22 22 86 46 0 176 融城華府 71 26 24 12 8 10 4 155 總計(jì) 119 161 209 170 213 421 44 1337 比例 9% 12% 16% 13% 16% 31% 3% 100% 主力供應(yīng) （銷售）面積 去化速度快 （富力城、融城華府） （ 20202020 年 3 月） （別墅）各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表 [在售市場(chǎng)分析 —— 別墅 ] 2020 年之前 150220 ㎡別墅的供應(yīng)和銷售比例較大，核心面積區(qū)間為150200 ㎡，富力城、融城華府在產(chǎn)品上與龍湖項(xiàng)目有明 顯差異。 [在售市場(chǎng)分析 —— 洋房 ] 表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱 +推出套數(shù) +成交單價(jià) 小 結(jié) [在售市場(chǎng)分析 —— 洋房 ] 2020 年之前，大學(xué)城房地產(chǎn)發(fā)展處于初級(jí)階段，根據(jù)北部新區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商對(duì)自住為主的洋房產(chǎn)品并不看好，僅有少量洋房作為試水目的供應(yīng)；已售項(xiàng)目中，龍湖睿城雖有品牌支撐、面積適中，但仍要依靠低單價(jià)去化；富力城項(xiàng)目由于面積過大，總價(jià)過高而滯銷，競爭優(yōu)勢(shì)不及高層投資產(chǎn)品。 2020 年之前，區(qū)域高層項(xiàng)目三房供應(yīng)較少，小三房去化速度較快，大三房去化速度較慢，除富力城外，其它項(xiàng)目面積均控制在 100 平米內(nèi)（富力城 40%的住房套內(nèi)面積大于 100 平米）。 2020 年 3月，富力城 2房及小 3房的價(jià)格已 6300 元 /㎡（除 1200 裝修），4房價(jià)格 5100 元 /㎡ （除 1200 裝修）， 2 房溢價(jià)能力強(qiáng)，大面積靠低單價(jià)去化。 龍湖 競爭市場(chǎng)分析 一、區(qū)域在售市場(chǎng)分析 二、未來兩年潛在供應(yīng)分析 龍湖 隨著微電園入 駐企業(yè)不斷增加，將帶來更多的區(qū)域內(nèi)部的置業(yè)需求。 單一利好條件對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)需求總量和人口轉(zhuǎn)移能力有限 輕軌審批階段 輕軌全線通車 ， 進(jìn)一步促進(jìn)了房 地產(chǎn)需求的增長 輕軌審批階段 輕軌試運(yùn)營并全線通車 [大學(xué)城 —— 軌道 1號(hào)線利好分析 ] 20202020 年期間大渡口僅依靠輕軌貫通這單一利好對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)總體需求貢獻(xiàn)較小； 輕軌貫通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格和外區(qū)域需求有明顯拉動(dòng)； 軌道貫通并結(jié)合本身商圈規(guī)劃，對(duì)城市配套升級(jí)有一定拉動(dòng)作用。 通車后，商圈區(qū)域內(nèi)香港城、國瑞城、天泰 2020 年 6月 18 日開始正式運(yùn)行； 2020 年 6 月 8 日重慶軌道交通二號(hào)線二期工程開始模擬運(yùn)行， 2020 年 7月 1 日開始試運(yùn)行， 2020 年 7月 10 日二號(hào)線二期工程開始正式運(yùn)行。 5 縱二路 主干 施工中 大學(xué)城南向 大學(xué)城北向 54 米 已經(jīng)通車 6 虎曾路 主干 部分竣工，部分施工中 虎溪 曾家 54 米 已經(jīng)通車 7 雙碑隧道 —— 全線通車 大學(xué)城 井口 —— 預(yù)計(jì) 2020 年建設(shè)完成，通北楊公橋 8 梨樹灣隧道 —— 全線通車 大學(xué)城 沙坪壩 —— 已經(jīng)通車 9 軌道 1號(hào)線 軌道 在建 朝天門 大學(xué)城 —— 2020 年完成 10 輕軌 7號(hào)線 軌道 規(guī)劃中 歇馬 西彭 —— 遠(yuǎn)期規(guī)劃 [大學(xué)城 —— 交通現(xiàn)狀 ] 大學(xué)城內(nèi)部交通條件較好，對(duì)外交通在內(nèi)環(huán)取消收費(fèi)和 2020 年軌道 1 號(hào)線通車后得到極大改善，將進(jìn)一步融 入主城。 隨著區(qū)域?qū)ν饨煌ǖ牟粩嗤晟疲舜髮W(xué)城與沙坪壩片區(qū)、三北片區(qū)、渝中半島片區(qū)等區(qū)域的距離。 區(qū)域規(guī)劃分析 (大學(xué)城 ) 西永微電園 中學(xué) (規(guī)劃中 ) 根據(jù)目前規(guī)劃，以大學(xué)城中 路為界線，大學(xué)城劃分為兩個(gè)板塊。 功能分區(qū)：區(qū)域承載重慶高科技產(chǎn)業(yè)、大學(xué)城、鐵路物流及城市綜合新區(qū)的城市功能 ,由五大功能片區(qū)構(gòu)成，重慶市大學(xué)城 (22 平方公里 )，西永微電子產(chǎn)業(yè)園（ 15平方公里），重慶鐵路物流中心 (20 平方公里 )，生態(tài)旅游觀光 區(qū) (10 平方公里 )，城市中心區(qū) (20 平方