【正文】 2023年 1月 29日星期日 下午 2時 18分 36秒 14:18: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 29日星期日 2時 18分 36秒 14:18:3629 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :18:3614:18Jan2329Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 比鄰這座國際高教育園區(qū)，自然 擁有孕育才子俊杰的優(yōu)質環(huán)境， 儒雅風范與身具有 。文化人 ” 活動內(nèi)容 ：教師買房“多重好禮，驚喜不斷” 活動對象 ：意向購房者 /目標購房者 活動組織 ： 凡在教師節(jié)期間購房的教育系統(tǒng)工作人員及 其家屬可享受一定優(yōu)惠。 媒體推廣計劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 第三階段：銷售持續(xù)期 (持續(xù)項目宣傳，加強品牌印象 ) 關鍵詞： 心幕其神，遠近交之 目標： ? 一方面發(fā)揮項目指名購買優(yōu)勢，將樓盤帶入銷售忠誠期。 ? 做好銷售前的一切準備 ， 為后期蓄水 、 開盤打好基礎 。 擁抱內(nèi)外生態(tài)自然景觀，感受醉美生活，體驗生活的最美。 這群人 有學識、有見地， 心理的優(yōu)越感較強；由于工作地點的偏僻 ， 對于生活地點的熱鬧和與同伴的群居是他們對于家的向往。 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?用地具一定規(guī)模，且規(guī)則方正 ?位于大學城內(nèi)，人文環(huán)境良好 ?依靠天然旅游風景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?距離市中心較遠，在軌道交通未開通之前，對市區(qū)客源吸引有限 ?項目周邊環(huán)境配套尚不成熟，缺乏一定人氣 機會 Opportunity 以區(qū)位優(yōu)勢打消客戶疑慮，搶占機會 ?建設中的軌道 2號線東延伸段將仙林與市區(qū)的聯(lián)系更為密切，同時對客源的導入也帶來利好 ?仙林大學城的不斷開發(fā)建設將為仙林地區(qū)插上騰飛的翅膀 利用項目固有優(yōu)勢，整合周邊資源，結合未來利好，提升項目的競爭力與銷售速度 演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營造未來生活的場景，引領區(qū)域現(xiàn)代化居住風潮 借助區(qū)域市場良性發(fā)展機會，發(fā)展高品質居住物業(yè) 威脅 Threaten 以自身特色產(chǎn)品，差異化競爭 ?宏觀調(diào)控，政策影響大 ?周邊在售樓盤帶來一定影響力 迎合市場，強調(diào)生態(tài)的、規(guī)模的、完善的現(xiàn)代化高檔社區(qū) 通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力 以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品細分市場客戶 項目分析 ANALYSIS ? 根據(jù)本項目產(chǎn)品類型、戶型面積、景觀環(huán)境、地塊區(qū)位、區(qū)域配套等項目特征，可以發(fā)現(xiàn)本項目的客戶定位、建筑風格、以及規(guī)劃定位都在當?shù)貙僦懈邫n住宅產(chǎn)品： ■ 從客戶層面上來看，本項目是一個客戶層面較高的居住社區(qū)； ■ 從規(guī)劃定位上來看，本項目是一個配套齊全、環(huán)境優(yōu)雅的美麗家園； ■ 從產(chǎn)品特色上來看，本項目是一個具有現(xiàn)代簡約風格的住宅； ■ 從產(chǎn)品定位上來看，本項目是一個高品質、現(xiàn)代住宅； ■ 從生活氛圍上來看，本項目是一個崇尚自然生態(tài)環(huán)境的理想居所。項目業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及酒店式公寓，是一個以文化消費的綜合商業(yè)體。項目總占地面 m2，總建筑面積 m2，其中住宅面積 m2，建筑占地面積 m2，容積率 ，綠化率%。 ?區(qū)域內(nèi)在售項目的外立面基本都為現(xiàn)代風格，但在細節(jié)內(nèi)涵環(huán)境方面，都追求各自不同的品質要求。 客戶情況 仙林大學城內(nèi)教師為主，少量區(qū)域外工薪階層客戶 配套 游泳池，社區(qū)會所 優(yōu)劣勢 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品力度檔次高；但距離城區(qū)距離較遠，周邊配套不全，缺乏人氣。 ?從板塊支撐條件來看，主要以大學城為主要支撐，圍繞大學城開發(fā)一系列住宅、商業(yè)配套等；“仙林板塊”作為棲霞區(qū)以及市政府重點發(fā)展對象，仙林大學城的入住，將會給未來當?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)帶來更多的契機。 ?青龍片區(qū)（高尚住宅區(qū)） 高尚住宅區(qū)山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高品位居住社區(qū)的建設用地，建筑形態(tài)以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風情小鎮(zhèn)特色。 ?仙林新市區(qū)由“ 4個片區(qū) +2個組團”構成，四個片區(qū)為：大學集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）、科技產(chǎn)業(yè)園（白象片區(qū)）、國際會展交流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）； 2個組團為：玄武軟件園和馬群科技園。 ?昆山境內(nèi)：花橋、昆山南、陽澄湖 3個站點。 總面積 340平方公里，人口 32萬，轄堯化、邁皋橋、燕子磯、馬群、棲霞、龍?zhí)?6個街道和靖安、八卦洲 2個鎮(zhèn)鄉(xiāng)。 POLICY 宏觀市場 2023 年 6 月南京成交面積分布圖02023040000600008000010000012023014000016000018000020230005001000150020232500成交面積 5 1 5 1 5 . 4 9 1 8 9 3 7 0 . 5 2 1 0 9 6 7 1 . 7 6 1 1 1 9 3 0 . 6 8 4 1 0 4 3 . 3 5 8 3 4 6 0 . 9 3成交套數(shù) 812 2113 995 861 281 34980 平方米以下8 0 1 0 0 平方米1 0 0 1 2 0 平方米1 2 0 1 4 0 平方米1 4 0 1 6 0 平方米160 平方米以上 ?從右圖中可看出， 80100平方米戶型最受歡迎，且成交量最高，占到總成交量的 39%，此面積段一般是兩房到三房的家庭實用戶型，特別是不少開發(fā)商推出了小三房的設計，從戶型的功能設計功能上來說，三房要明顯優(yōu)于二房，除主臥、書房之外，還配有客臥與兒童房，較為實用。 POLICY 宏觀市場 南京市 2023 年上半年各板塊供應、成交套數(shù)對比圖0202340006000800010000120231400016000180000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應套數(shù) 3539 3525 1737 2436 5810 6536 15651成交套數(shù) 1009 1592 1842 1287 3674 7227 8769供應比例 9% 8 . 9 0 % 4 . 7 0 % 6 . 2 0 % 1 4 . 8 0 % 1 6 . 6 0 % 3 9 . 8 0 %成交比例 3 . 9 0 % 6% 7 . 2 0 % 5% 15% 2 8 . 4 0 % 3 4 . 5 0 %城中板塊 城東板塊 城南板塊 城北板塊 河西板塊 江寧板塊 江北板塊?南京市上半年總成交面積達到 269萬平方米，成交套數(shù)達到 。 南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構。公積金政策重大利好的出臺，意在暖市。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 國務院辦公廳 對于囤積土地的企業(yè)有一定影響 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 《住宅專項維修資金管理辦法》 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 ％的新高點。 ? 08年南京住房上市量將達 1120萬平米，計劃供應土地總量為 700萬平米，經(jīng)適房總竣工約 240萬平米，主城供地的重點在棲霞和建鄴。 被國家 9個部委列為中國投資硬環(huán)境 “四十優(yōu)”城市之一。 ?從右圖可看出，無論從供應還是成交來看，江北板塊都排在各板塊前列，總體超過總供應、總成交的三成以上 。 POLICY 宏觀市場 2023 年 6 月各價格區(qū)間成交套數(shù)和成交面積對比圖020230400006000080000100000120230020040060080010001200成交面積 1 1 2 3 7 7 . 3 9 1 1 1 1 0 5 . 3 2 9 1 2 7 3 . 0 3 8 8 8 9 7 . 1 7 8 4 1 6 4 . 9 1 9 9 1 7 4 . 9 1成交套數(shù) 1103 1086 934 841 690 7574000 元以下 4 0 0 0 5 0 0 0 元 5 0 0 0 6 0 0 0 元 6 0 0 0 8 0 0 0 元 8 0 0 0 1 0 0 0 0 元 10000 元以上?6月的南京樓市日行情可謂是大漲大跌，伴隨著地產(chǎn)新聞、出新政策高低起伏。 POLICY 中觀市場 ? 08年上半年棲霞區(qū)成交面積 ，占全市總成交面積的 %，成交套數(shù)為 1756套，占全市總成交套數(shù)的 %； ?從右圖的曲線可以看出，棲霞區(qū)的成交情況與南京市整體成交情況基本相同，從1月的增加， 2月的狂跌，到36月的穩(wěn)步增長。 ?蘇州境內(nèi)：唯亭西、蘇州園區(qū)、蘇州、蘇州新區(qū)、望亭東 5個站點。 POLICY 中觀市場 仙林新市區(qū) 概況 ?南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積 80平方公里。 仙鶴片區(qū) 青龍片區(qū) 白象片區(qū) 麒麟片區(qū) POLICY 微觀市場 仙林新市區(qū)板塊劃分（右圖所示） 仙林大學城概況 ?仙林大學城以二環(huán)以西，土城頭路以東，靈山山脈以北， 312國道以南的 27平方公里為大學集中區(qū)，面積約 8平方公里的大學園區(qū)，還將建設包括大型商場、金融網(wǎng)點、醫(yī)院、國際學術交流中心等公用設施的大學城中心區(qū)；規(guī)劃二環(huán)以東的 20平方公里為大學城科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點依托高教資源優(yōu)勢，推進教育科研成果轉化，發(fā)展 IT、 IC和生物制藥等高新技術產(chǎn)業(yè)，截至 2023年底，大學城內(nèi)已進駐院校 15所（ 11所大學， 4所中小學）。 ?“仙林板塊”目前尚處于剛起步開發(fā)階段，除了大學城外，周邊配套設施尚不完善，屬于培育階段。 競爭樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，綠化率高，小區(qū)內(nèi)有河道景觀，社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)難度大，整體品質不高。 ?區(qū)域的主力房型設臵： 2房在 80100125㎡， 3房控制在 130140㎡。 ?本樓盤共建有 81棟建筑，主力戶型有兩種， m2A型 1170戶， m2B型 1290戶，規(guī)劃住宅總戶數(shù) 2460戶，