【正文】 可容納 7380人入住。街區(qū)內(nèi)建有停車位 460個，其中地上停車位 20個，地下停車位 440個。 以下各層面的項目利益點， 為提供了樓盤推廣準(zhǔn)確的建議方向； 項目定位 POSITIONING 項目定位 POSITIONING 建議項目市場定位為： 仙林板塊內(nèi)中高檔住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶 POSITIONING 棲霞區(qū)內(nèi)及仙林大學(xué)城、 M2沿線的從事職員、教師等工作的客戶 ■ 他們的需求 ：舒適型，環(huán)境、現(xiàn)代派社區(qū)，這部分客群目前對 面積要求不大，重要的是舒適、環(huán)境、精致。 ■ 棲霞區(qū)域以外客源 升級這群人已有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，高尚社區(qū)及舒適的居住生活，是他們的追求， 由于生活與工作都圍繞仙林大學(xué)城所展開，因此這部分人群是主要購買力量。 Part 4 媒 介 推 廣 企劃策略 | 推廣方向 | 策略推導(dǎo) | 推廣階段 | 品牌活動 五感復(fù)蘇，一次對話心靈的發(fā)現(xiàn)之旅 企劃策略 PLANNING STRATEGY 五感之美灝景雅筑 視覺之美 景觀： 300萬方生態(tài)自然景觀 建筑：現(xiàn)代、簡約建筑風(fēng)格、情景社區(qū) 環(huán)境：森林天籟、低噪音 聽覺之美 嗅覺之美 環(huán)境：森林芬芳（芬多精）、鮮氧、氤氳水氣 味覺之美 配套：大型餐飲、美食廣場 觸覺之美 配套：品牌物管，安全智能化服務(wù) 環(huán)境：與綠色無限親近、小動物親密接觸 推廣方向 STRATEGY ■ 區(qū)域形象塑造 結(jié)合仙林新市區(qū)的發(fā)展、便捷的交通、大型生態(tài)自然景觀及仙林大學(xué)城等優(yōu)勢，加強人們對新城未來的 發(fā)展?jié)摿εc生活品質(zhì)、生活方向的認(rèn)識，從而來提高整體生活區(qū)域的新形象。 ? 炒做仙林大學(xué)城板塊 ， 導(dǎo)出 “ 仙林大學(xué)城生態(tài)人文名宅 ” 概念 ， 強勢宣傳 “ 生態(tài)人文名宅 ”導(dǎo)入的生活新主張 ， 從而吸引消費者對項目的高度關(guān)注 。 ? 另一方面 營建同質(zhì)居住的社區(qū)文化，強化教育、配套等成熟社區(qū)的特色 ，進而強化樓盤品牌。 期待受眾效果 ：采用 橫幅封鎖的手段來傳達信息，引起 高校教師的高度關(guān)注，從而進一步加快銷售進度。 高品質(zhì)生活社區(qū)是巔峰人士理想 居住生活領(lǐng)地。 14:18:3614:18:3614:18Sunday, January 29, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:18:3614:18:3614:181/29/2023 2:18:36 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 18分 36秒 下午 2時 18分 14:18: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 2時 18分 :18January 29, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :18:3614:18:36January 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 2時 18分 :18January 29, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 2時 18分 36秒 下午 2時 18分 14:18: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 14:18:3614:18:3614:181/29/2023 2:18:36 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 案 名 LOGO 輔推案名： 書香雅苑 詮釋： 仙林大學(xué)城板塊， 11座高校環(huán)顧 四周，文風(fēng)交匯，書香盡染。 品牌推廣活動 ACTIVITIES 品牌推廣活動 ACTIVITIES 活動主題 ： “文化社區(qū) 建議 ：利用房展會、學(xué)校開學(xué)師生返校的黃金時間，全面地宣傳及開盤銷售，加強人們對本項目的認(rèn) 可度 ， 促進銷售 。 媒體推廣計劃 第一階段： 品牌塑造期（品牌導(dǎo)入 —— 項目形象高度建立） 關(guān)鍵詞 ： 待見其人，漸領(lǐng)其神 目標(biāo)： ? 現(xiàn)場和戶外先行 ， 進行攔截 ， 讓消費者關(guān)注并期待新盤推出 ， 阻擊對手 。 名流貴胄集聚地，高校區(qū)書香縈紆，盡享優(yōu)雅深厚的人文底蘊。 從下列 3種不同的客戶導(dǎo)入，推導(dǎo)出以下消費群體： 目標(biāo)客戶 POSITIONING 針對不同人群，描述不同的心理特征，把潛在購買者分為三組： ■ 棲霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)客源 ■ 本區(qū)域教師為主要導(dǎo)向 由于軌道交通快速建設(shè)，使得棲霞地區(qū)與市中心距離逐步拉近，因此向往遠離城市中心喧鬧的人們會來此居住， 這部分人群考慮交通與環(huán)境舒適。 ■ 目前仙林板塊內(nèi)中高檔住宅產(chǎn)品稀缺 ， 可進行產(chǎn)品差異化競爭 ， 并且隨著上海城市的發(fā)展 ， 仙林板塊的日趨成熟 ， 提升住宅檔次已是區(qū)域迫在眉睫的需求 ， 故項目應(yīng)通過中高端住宅產(chǎn)品的組合和配套設(shè)施的建設(shè) ， 將項目打造成板塊內(nèi)的高尚住宅 。容積率 ，綠化率%。 仙林國際（住宅、商業(yè)、辦公樓） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目坐落于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心地段， 312國道以南，仙境路以西地塊，坐擁優(yōu)越的生態(tài)資源以及人文資源。 位臵 東方天郡花園 項目 競爭樓盤 COMPETITION ?在售項目總體規(guī)模平均在30萬㎡以上，開發(fā)體量規(guī)模之大； ?容積率在 ，一方面，由于 仙林地區(qū)位于南京市遠郊，因此樓盤開發(fā)地塊面積較大，地區(qū)主要以小高層與高層住宅組成。 物業(yè)類型 由 2棟小高層和 2棟高層住宅組成 戶型面積 小高層和高層 2房 80~90 ㎡ ， 3房 130 ㎡左右 銷售價格 前三期目前已交付使用，四期目前正在銷售中，市場均價 7900元 / ㎡ 。 POLICY 微觀市場 地鐵 2號線 (在建中 ) 房產(chǎn)板塊概況 ?目前仙林地區(qū)是棲霞區(qū)近些年來新開發(fā)的板塊 ，區(qū)域內(nèi)主要以大學(xué)城為主要導(dǎo)向，周邊配套設(shè)施較不完善，樓盤開發(fā)也正處于起步階段，目前主要集中于大學(xué)城南側(cè)。 ?麒麟片區(qū)（國際會展交流區(qū)） 國際會展交流區(qū)臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國際會展活動留下了足夠的空間。公路、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應(yīng)俱全，大運量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來仙林大學(xué)城的交通特點。 全線共 31個車站，首期建設(shè) 21個車站 ?上海境內(nèi)：上海、虹橋、上海西、南翔北、安亭北 5個站點。其中南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)有國家級南京新港高新技術(shù)工業(yè)園和海峽兩岸科工園 。在一路走低的同時，城中小戶型、河西高層小高層、江北大“城鎮(zhèn)”、江寧湖景房在樓市一片低迷中幾次撐起樓市，加之棲霞和溧水的別墅項目成交平穩(wěn)，南京整體樓市經(jīng)歷了大漲大跌后基本以日銷300套的水平進入淡季； ?6月日均認(rèn)購量和成交量分別為 ，其中成交量在不斷的震蕩中低勢下滑，銷售價格也因此受到了影響。 ?“城東板塊”及“江北板塊”為新開發(fā)板塊，相應(yīng)著樓價也比城區(qū)板塊優(yōu)惠許多，城東板塊有在建的二號線及滬寧城際列車站點的利好消息，江北板塊在價格上的優(yōu)勢和過江費優(yōu)惠30%，吸引著眾多目光。 南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運、空運、管道五種運輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。 ? 南京市住房公積金貸款調(diào)整，萬元以上樓盤“解禁”，可以公積金貸款；還清公積金貸款后，可第二次貸款； 2月 18日起，南京市公積金貸款上限將從 15萬元/人上調(diào)到 20萬元 /人。 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 民幣存款準(zhǔn)備金率升至 16％的新高點。 一、市場部分 …………………………3 （ 1）政策導(dǎo)讀 （ 2）區(qū)域板塊 （ 3）競爭樓盤 二、項目定位 …………………………40 （ 1）項目分析 （ 2）市場定位 （ 3）目標(biāo)客戶 三 、 企劃包裝 ………………………… 54 （ 1） 賣點羅列 （ 2） 總精神 四 、 媒介推廣 ……………………… 57 （ 1） 企劃策略 （ 2） 推廣方向 （ 3） 策略推導(dǎo) （ 4） 推廣階段 （ 5） 品牌活動 五 、 形象表現(xiàn) ……………………… 71 （ 1） LOGO表現(xiàn) （ 2） VI系統(tǒng)表現(xiàn) （ 3） 秀稿表現(xiàn) DIRECTORY Part 1 市 場 部 分 政策導(dǎo)讀 | 區(qū)域板塊 | 競爭樓盤 政策導(dǎo)讀 POLICY 法規(guī) 內(nèi)容 發(fā)布單位 實施時間 影響 《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費。 國家建設(shè)部、財政部 規(guī)范住宅市場。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 ? 08年南京提出了“雙限房”的概念。先后被評為中國城市綜合實力“五十強”第五名、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進城市、全國雙擁模范城市、全國城市環(huán)境綜合整治 10佳城市、全國科技進步先進城市、國家環(huán)境保護和國家衛(wèi)生城市等稱號。 ?往年的成交冠軍江寧板塊，今年的表現(xiàn)尚可，供應(yīng)將近二成，而成交將近達到三成 。從江北大橋失火到江北給出最高 30%的過江優(yōu)惠，從江北率先喊出特惠房到河西的拉德芳斯遙相呼應(yīng)“一口價”，現(xiàn)如今南京樓市各種明折暗扣比比皆是，總結(jié)一句話，高點井噴，低點下走； ?從右圖中看出，成交量較高的主要集中在 40006000元之間的價位，其余基本保持接近水平，同時低價位房源成較量明顯的突出，也代表了大部分普通購房者的購買力。 南京市棲霞區(qū) 2023 年上半年成交面積與成交套數(shù)對比圖050001000015000202302500030000350000 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %成交面積 31723 16624 15901 20559 27466 28751占全市成交面積比例 6 . 4 0 % 6 . 6 0 % 3% 4 . 2 0 % 4 . 6 0 % 4 . 7 0 %2023 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月POLICY 中觀市場 軌道交通概述 地鐵二號線棲霞區(qū)站點分布圖 ? 地鐵二號線東延線將繼續(xù)東延兩站，一直延至南大仙林校區(qū)。