【正文】 年均增長(zhǎng)率超過(guò) 13%； ? 2023年，全市生產(chǎn)總值完成 億元，同比去年增長(zhǎng) %； ? 根據(jù)《南京市十一五綱要》，十一五期間全市年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期為 %以上，預(yù)計(jì)到 2023年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 RMB5000億元， GDP接近735億美元。 ?棲霞區(qū)所屬的城東板塊，供應(yīng)和成交均不到全市總成交、供應(yīng)的一成。 POLICY 宏觀市場(chǎng) ? 根據(jù)南京市目前城市規(guī)劃，到 2050年南京市的軌道交通線網(wǎng)將由 10條地鐵線、四條輕軌線構(gòu)成共計(jì) 433公里的網(wǎng)絡(luò)。這兩站將與地鐵二號(hào)線及東延線同期（ 2023年）建成使用。 2023年 4月經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)、國(guó)家發(fā)改委公告，正式升格為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。預(yù)計(jì)到 2023年規(guī)劃人口約 24萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口約 60萬(wàn)。 POLICY 微觀市場(chǎng) ?仙林大學(xué)城位于仙林新市區(qū)，周邊風(fēng)景秀麗，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 ，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過(guò)繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。 ?區(qū)域在售樓盤(pán)較少，目前主要以賽世香樟園、亞?wèn)|城、東方天郡等樓盤(pán)有房源推出。 配套 仙林大學(xué)城為該板塊主要核心，客戶主要為大學(xué)城內(nèi)教師居多 客戶情況 項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)至最后一批房源，一、二期已銷(xiāo)售完畢，在售為三期，市場(chǎng)均價(jià)8000元 / ㎡。 ?右圖中所示：從個(gè)案去化率來(lái)看，屬亞?wèn)|城近期去化率最高，其余兩個(gè)樓盤(pán)總體去化率并不理想，受到政策等一系列因素影響，目前區(qū)域內(nèi)總體購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，導(dǎo)致仙林地區(qū)總體成交量處于下滑階段。 ?該樓盤(pán)別墅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要為疊加、聯(lián)排、雙拼，目前已開(kāi)盤(pán)，價(jià)格分別為疊加 900010000元 / ㎡，聯(lián)排 1202313000元 / ㎡，雙拼 1400015000元 / ㎡。 仙林板塊區(qū)域目前在售以公寓為建筑類(lèi)型項(xiàng)目，主要以 “小高層與高層” 的綜合型社區(qū)。 ■ 他們的臵業(yè)：主要為首次購(gòu)房。 ■ 二次臵業(yè)者，升級(jí)生活追求者， 主力需求： 大面積產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)能力與樓盤(pán)檔次相當(dāng)，享受南郵品牌的優(yōu)質(zhì)生活，事業(yè)有成更新?lián)Q代，舒適、符合身份象征的房子。 策略推導(dǎo) STRATEGY ■ 根據(jù)目標(biāo)客戶群的定位 （ 仙林大學(xué)城高校從業(yè)教師及周邊園區(qū)白領(lǐng)等客戶 ） ， 本項(xiàng)目目標(biāo)客群最大的 共性為： 區(qū)域性較強(qiáng) 。 PROMOTION ＰＬ AＮ 第二階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（精準(zhǔn)目標(biāo)客戶，全面撒網(wǎng)） 關(guān)鍵詞 : 聲名遠(yuǎn)播，意猶未盡 目標(biāo)： ? 在前期大量蓄水的基礎(chǔ)上，形成快速去化，達(dá)到熱銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)。 建議 ：晚會(huì)或活動(dòng)的舉辦，一方面凸顯開(kāi)發(fā)商實(shí)力，另一方面加強(qiáng)品牌宣傳，引起人們的關(guān)注。 期待受眾效果： 鞏固期鎖定目標(biāo)客戶進(jìn)行大密度宣傳， 增加下定率與成交率。 浩瀚、遼闊的“森林?！弊尵幼≌呓?rùn)在天然 SPA中，時(shí)刻吮吸 新鮮綠氧。 2023年 1月 29日星期日 下午 2時(shí) 18分 36秒 14:18: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 14:18:3614:18:3614:18Sunday, January 29, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 14:18:3614:18:3614:181/29/2023 2:18:36 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 2時(shí) 18分 36秒 下午 2時(shí) 18分 14:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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SP活動(dòng) ， 讓每位入住業(yè)主及他的親朋好友感受到高品質(zhì)生活社區(qū)所帶來(lái)的樂(lè)趣 ， 以及通過(guò)活動(dòng)增加業(yè)主之間的感情與團(tuán)結(jié) 。 ? 深入挖掘?yàn)把胖膬?nèi)涵，從產(chǎn)品層面向精神層面演繹，知微見(jiàn)著地展現(xiàn)業(yè)主生活中的格調(diào)、 自由、閑適等居住氣質(zhì)，達(dá)到物超所值的品牌價(jià)值提升。 即： 以直覆營(yíng)銷(xiāo) （ DM直投 、 電信帳單等 ） 及各種 SP活動(dòng)為主 。 產(chǎn)品預(yù)期 均價(jià) ■ 考慮到本案目前所處環(huán)境，我們建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略擬采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，先前購(gòu)房給予一定優(yōu)惠； ■ 以上價(jià)格均為毛坯房?jī)r(jià)格 ■ 本案 多層公寓價(jià)格 =（以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A權(quán)重 +以項(xiàng)目 B為參考的定價(jià) B權(quán)重 +以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C權(quán)重） /3=8268元 /平方米 ?由于項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目距離本案相對(duì)位臵不是太遠(yuǎn)，目前區(qū)域在售樓盤(pán)也不多，因此通過(guò)上述 3個(gè)市場(chǎng)在售樓盤(pán)做一定比較； ?區(qū)域內(nèi)部目前主要以住宅公寓居多，由于本項(xiàng)目主要打造住宅公寓，因此區(qū)域內(nèi)別墅價(jià)格就不再列入計(jì)算，通過(guò)相關(guān)系數(shù)比較，具體如右圖所示； Part 3 企 劃 包 裝 賣(mài)點(diǎn)羅列 | 總精神 主要賣(mài)點(diǎn) SELLING POINTS 依據(jù)市場(chǎng)部分的市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 ， 本項(xiàng)目目前所具有的主要賣(mài)點(diǎn)如下： （ 1） 現(xiàn)代 、 簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 （ 2） 中高檔品質(zhì) （ 3） 水景 、 綠化 （ 4） 升值空間 （ 5） 知名品牌開(kāi)發(fā)商 （ 6） 傲踞仙林大學(xué)城中心腹地 （ 7） 毗鄰紫金山 （ 8） 臨近建設(shè)中地鐵二號(hào)線軌道交通站點(diǎn)及滬寧高速 （ 9） 南京郵電大學(xué) 、 南京師范大學(xué)等 11座高校聚集周邊 （ 10） 較強(qiáng)的政府政策支持力度 推廣總精神 SLOGAN 書(shū)香門(mén)第 ■ 關(guān)注的特定客戶 軌道交通 2號(hào)線的快速建設(shè)，將吸引市中心一部分中高收入人群，通過(guò)宣傳吸引他們購(gòu)買(mǎi)，并可以以 交通、 景觀、環(huán)境 的形式吸引這部分人群業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。 仙林板塊區(qū)域公寓市場(chǎng)的主力單價(jià)基本集中在均價(jià) 8000元 /㎡ 左右，通過(guò)分析得出，由于受到政策等方面因素影響，近幾個(gè)月以來(lái)，棲霞區(qū)仙林板塊公寓銷(xiāo)售狀況持續(xù)走低，去化率不佳。項(xiàng)目總建筑面積約 6萬(wàn)平方米，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、現(xiàn)代，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物以及經(jīng)濟(jì)型酒店，是仙林地產(chǎn)正在傾力打造的大型體驗(yàn)式綜合商業(yè)中心。 ?整個(gè)項(xiàng)目由五塊相對(duì)獨(dú)立的底層商業(yè)和五棟塔樓組成，項(xiàng)目總規(guī)劃面積 40700㎡，共分為三大主體板塊開(kāi)發(fā)，其中商業(yè)服務(wù)板塊占地 14560㎡，建筑面積 26400㎡，容積率 ；商業(yè)辦公板塊占地 14990㎡，建筑面積 37475㎡，容積率 ；文化娛樂(lè)板塊占地 11150㎡，建筑面積 30105㎡，容積率 。 分期 總基地面積： 29萬(wàn)㎡，建筑面積： 50萬(wàn)㎡ 規(guī)模 項(xiàng)目位于南京東郊的仙林新區(qū)市區(qū)，距南京市中心 15公里，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) COMPETITION 亞?wèn)|城 東方天郡 賽世香樟園四期 項(xiàng)目 賽世香樟園四期 位臵 位于南京仙林大學(xué)城中心商務(wù)區(qū)西側(cè)的高尚人文住宅項(xiàng)目，小區(qū)北隔文苑路與南京財(cái)經(jīng)大學(xué)相對(duì)。 POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林大學(xué)城區(qū)位 仙林大學(xué)城 仙林大學(xué)城 軌道交通 ?根據(jù)規(guī)劃，地鐵 2號(hào)線和 4號(hào)線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入仙林，在仙林新市區(qū)南側(cè)交匯后，在仙林內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū)，并在沿途設(shè) 10個(gè)站點(diǎn)。 ?白象片區(qū)（科技產(chǎn)業(yè)園） 科技產(chǎn)業(yè)園占地 20平方公里，以“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化為特色，集中發(fā)展高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)科技成果的轉(zhuǎn)化。 ?棲霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，土地、廠房等招商資源豐富，項(xiàng)目服務(wù)便捷、高效。地鐵四號(hào)線起自江北浦珠路站，終點(diǎn)站為麒麟門(mén)站；仙林區(qū)內(nèi)輕軌由紫金山火車(chē)站與地鐵二號(hào)線相互換乘。 POLICY 宏觀市場(chǎng) 棲霞區(qū)概況 ?棲霞區(qū)位于南京東北部，北臨長(zhǎng)江，東界句容，西連主城，南接江寧；因境內(nèi)有“江南第一名秀山” 棲霞山每臨深秋，丹楓似火，燦若凝霞，故名“棲霞”； ?棲霞區(qū)是南京著名的東郊風(fēng)景區(qū)；也是南京重要的交通樞紐區(qū)。 南京市2 0 0 7 年1 6 月與2 0 0 8 年1 6 月成交套數(shù)對(duì)比圖0202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 7 年成交套數(shù) 2 0 0 8 年成交套數(shù)POLICY 宏觀市場(chǎng) 南京市 2023 年上半年成交面積、成交套數(shù)對(duì)比圖01000002023003000004000005000006000007000002 0 0 8 年1 月 2月 3月 4月 5月